N° RG 25/00470 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ILBC – ordonnance du 11 février 2026

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ILBC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 11 FEVRIER 2026

DEMANDEUR:

S.A.S. MAISON ESYBEL BOULANGERIE

Société par actions simplifiée au capital de 1.000 euros,

Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le [Numéro identifiant 1] ,

prise en la personne de sa Présidente, Madame [K] [J]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, plaidant et par M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DÉFENDEUR :

S.C.I. N.S.L.J.

Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 444 179 154

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud SABLIERE, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Christelle HENRY,

DÉBATS : en audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 11 février 2026

— signée par Sabine ORSEL, Présidente du Tribunal Judiciaire et Christelle HENRY, greffier

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2022, la SCI NSLJ a consenti à la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE un bail commercial pour un local situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 2 300 euros, hors taxes et hors charges.

N° RG 25/00470 – N° Portalis DBXU-W-B7J-ILBC – ordonnance du 11 février 2026

Se plaignant d’un défaut d’étanchéité de la toiture, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE a fait dresser un procès-verbal de constat le 05 septembre 2024, lequel fait état de moisissures sur le coffrage gauche, d’un décollement du bois sur le coffrage droit, l’absence de plinthe et quelques tuiles de toiture. À l’intérieur de l’établissement, il est relevé des auréoles sur deux poutres de structure, un écoulement d’eau continu et des déformations sur les plaques de faux plafonds.

Par lettre recommandée du 06 octobre 2025, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI NSLJ d’avoir à justifier de l’ordre de réparation donné à des entreprises ainsi que du versement des acomptes ou à défaut de lui régler la somme de 123 306,32 euros afin de procéder elle-même à la réalisation des travaux.

Par acte du 21 novembre 2025, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE a fait assigner la SCI NSLJ devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile,

— réduire à la somme mensuelle de 1 610 euros H.T soit 1 932 euros TTC le loyer contractuellement dû en exécution du bail commercial conclu entre les parties le 27 octobre 2022, à compter rétroactivement du 06 octobre 2025, date de la mise en demeure, jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état de la façade et de la toiture des locaux donnés à bail et de leurs conséquences,

— condamner la SCI NSLJ à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI NSLJ aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 13 janvier 2026, la SCI NSLJ demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— lui donner acte de ce qu’elle formule « protestations et réserves » sur la demande d’expertise judiciaire formulée par la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE,

— ajouter à la mission de l’expert judiciaire la mission suivante : Dire si les désordres sont susceptibles de résulter, même partiellement, d’un défaut d’entretien du preneur, des conditions d’exploitation du fonds de commerce de preneur ou des travaux réalisés par le preneur dans les locaux sans l’autorisation du preneur (notamment le remplacement des portes coulissantes par des portes classiques),

— fixer la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire à la charge de la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE,

— débouter la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE de ses demandes de réduction du loyer contractuellement fixé, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens

à titre reconventionnel,

— condamner par provision la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE à lui payer la somme de 19 176,66 euros au titre de son arriéré de remboursement des taxes foncières,

— condamner la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— elle s’oppose à ce que des travaux de réparation soient mis à sa charge. D’une part, les désordres sur le coffrage en bois posé sur la façade, allégués par la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE n’entrent ni dans le champ de l’article 606 du code civil ni dans celui des articles 1719 et 1720 dudit code. D’autre part, les désordres pourraient résulter d’un défaut d’entretien imputable à la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE.

— la demande de réduction de loyer ne constitue pas une mesure d’instruction, de sorte que le juge des référés est incompétent.

— la demande de réduction de loyer est contraire aux stipulations contractuelles et notamment de l’article « CHARGES ET CONDITIONS ».

— la demande de réduction de loyer ne saurait prospérer, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE étant en mesure d’exploiter normalement son fonds de commerce.

À l’audience du 14 janvier 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

La SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE fait valoir quant à elle que la demande de paiement des taxes foncières est prescrite pour l’année 2022 et ajoute que les documents produits pour les autres années ne permettent pas d’identifier la part mis à sa charge ; de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur ce point.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démonter que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE produit aux débats un procès-verbal de constat, dressé par [N] [I], Commissaire de justice à [Localité 1] le 05 septembre 2024, dans lequel il est fait état, à l’extérieur du bâtiment, de traces de moisissures sur le coffre gauche faisant office de sous-toiture, d’un décollement du bois sur le coffrage droit, l’absence de plinthe et de la rampe de spot ainsi que la présence de mousse sur le toit avec un défaut de tuiles. À l’intérieur, il est constaté des auréoles sur les poutres de structure et sur les plaques de faux plafonds, des coulures et une cloque apparente.

Ainsi, compte-tenu de la vraisemblance des désordres allégués, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire des parties aux fins de voir établir la cause et l’origine des dommages, et évaluer le montant de ses préjudices.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée avec la mission détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de réduction du loyer

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », il peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1219 de ce même code « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

La SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE sollicite la réduction de 30 % du loyer mis à sa charge et ce rétroactivement à compter du 06 octobre 2025.

Pour être autorisé à suspendre le paiement des loyers encore faut-il que le preneur établisse avec l’évidence requise en référé que les désordres sont tels qu’ils rendent impossible l’exploitation des lieux, et que soit en conséquence justifiée, une suspension provisoire de l’obligation essentielle du locataire qui est celle de payer les loyers, au regard des manquements imputables au bailleur à ses propres obligations résultant du bail.

Si le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 05 septembre 2024 fait état de défauts d’étanchéité de la couverture ainsi que de l’absence de plinthe et d’une rampe de spot sur la façade, il n’est pas établi par la locataire une privation de jouissance totale ou suffisamment importante du local commercial et notamment une impossibilité d’exploitation du fonds de commerce et justifiant, conformément aux dispositions de l’article 1219 du code civil, de réduire le paiement des loyers. Elle ne justifie pas avantage d’une perte de chiffres d’affaires significative qui résulterait directement des désordres et pourrait justifier une exception d’inexécution partielle.

La SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE sera donc déboutée de sa demande de réduction de 30 % des loyers contractuellement prévus.

Sur la demande de provision formée par la SCI NSLJ

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe souverainement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au demandeur.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La SCI NSLJ sollicite le paiement provisionnel de la somme de 19 176,66 euros correspondant au montant des taxes foncières de 2022 à 2025.

Il est jugé qu’en matière de recouvrement de charges impayées et notamment s’agissant des taxes foncières, c’est la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil qui trouve à s’appliquer, et non les dispositions du Code de commerce . En conséquence, la prescription soulevée par la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE concernant le montant dû au titre de la taxe foncière de l’année 2022 ne saurait prospérer.

Par ailleurs, la SCI NSLJ produit aux débats les avis des taxes foncières des années 2022, 2023 et 2024. Ainsi, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE sera condamnée au paiement provisionnel des sommes suivantes :

—  853,66 euros correspondant au prorata de la taxe foncière de l’année 2022 ;

—  5 628 euros correspondant à la taxe foncière de l’année 2023 ;

—  6 105 euros correspondant à la taxe foncière de l’année 2024.

Toutefois, s’agissant de la somme réclamée au titre de l’année 2025, la SCI NSLJ ne verse au dossier aucun avis d’imposition, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

En conséquence, la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE sera condamnée à verser à la SCI NSLJ la somme provisionnelle de 12 586,66 euros au titre des taxes foncières 2022, 2023 et 2024.

Sur les demandes accessoires

La SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE, qui succombe sur plusieurs demandes, sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI NSLJ la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[U] [V]

SARTEX [Adresse 2]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] 2023-2023

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de cour d’appel de ROUEN ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble situé à [Adresse 1], décrire son utilisation. Le décrire et le photographier.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la conclusion du contrat de bail.

3. Mentionner les griefs allégués par la demanderesse, rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui l’a saisi, sa date, la juridiction qui l’a désigné et la mission qui lui a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation de la demanderesse et dans le constat de commissaire de justice du 05 septembre 2024, relatifs aux infiltrations et à la toiture de l’immeuble et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous griefs ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

6. Constat.

A. Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

B. Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences.

7. Nature et conséquences du grief.

A. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier les conséquences et la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement.

B. Décrire les causes des désordres affectant la façade des locaux commerciaux, sa toiture, l’intérieur des locaux, les équipements (notamment les dalles qui revêtent le sol, l’évacuation du four ventilé du fournil et l’installation électrique), l’humidité et les infiltrations dénoncés par le preneur ;

c. Dire si les désordres sont susceptibles de résulter, même partiellement, d’un défaut d’entretien du preneur, des conditions d’exploitation du fonds de commerce du preneur ou des travaux réalisés par le preneur dans les locaux (notamment le remplacement des portes coulissantes par des portes classiques) ;

d. Préciser de façon motivée si les désordres compromettent ou diminuent, et dans ce cas dans quelle proportion, l’usage des locaux conformément à leur destination contractuelle telle que définie au bail commercial du 27 octobre 2022 ;

8. Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.

9. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

10. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.

11. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

12. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

13. Répondre aux dires récapitulatifs.

14. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE devra consigner la somme de 5 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, au greffe de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 12 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 2] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

REJETTE la demande de réduction du loyer formée par la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE ;

CONDAMNE la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE à payer à la SCI NSLJ la somme provisionnelle de 12 586,66 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2022, 2023 et 2024 ;

REJETTE la demande de la SCI NSLJ au titre des taxes foncières 2025 ;

CONDAMNE la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE à payer à la SCI NSLJ la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MAISON ESYBEL BOULANGERIE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente