RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés
Ordonnance du 25 février 2022 MINUTE NE 22/______ N° RG 21/01155 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OKGD
PRONONCÉE PAR
Karima ZOUAOUI, 1ère Vice-présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 18 janvier 2022 et de Elvina MAROUDÉ, greffière, lors du prononcé
ENTRE :
S.A.S. PRAXIDICE dont le siège social est sis […]
représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
Madame X Y Z demeurant […]
S.A.S. O’PTIT CAFE dont le siège social est sis […]
toutes deux représentées par Maître Annie-France ETIENNE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D2035
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Madame AA AB AC demeurant […]
représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE,
DÉFENDERESSES
D’AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Vu les assignations en date des 23 et 29 décembre 2021 en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, délivrées par la SASU PRAXIDICE à l’encontre de Madame X Z, Madame AA AC et la SAS O’PTIT CAFE, aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article L.145-5 du code de commerce et de l’article 1103 du code civil, aux fins de :
-la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,
-constater l’expiration du bail dérogatoire à la date du 28 novembre 2021 et le maintien dans les lieux de Madame Z et tous occupants de son chef sans droit ni titre, En conséquence :
-condamner par provision solidairement Madame X Z et Madame AA AC, titulaires du bail et la société O’PETIT CAFE, occupante de leur chef, à lui payer la somme de 28.066,75 euros arrêtée au 28 novembre 2021 correspondant aux loyers, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de chaque mise en demeure,
-fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 29 novembre 2021 par Madame X Z et la société O’PETIT CAFE au montant mensuel de 1.080 euros et ce, jusqu’à libération des lieux et
-condamner en conséquence solidairement Madame X Z et la société O’PETIT CAFE à lui payer par provision ladite somme par mois, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation,
-ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame X Z et, en tant que de besoin de Madame AA AC, et de la société O’PETIT CAFE, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique suivant astreinte de 500 euros par jour de retard ;
-rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir,
-condamner in solidum Madame X Z, Madame AA AC et la société O’PETIT CAFE à lui payer la somme de 3.600 euros,
-débouter Madame X Z, Madame AA AC et la société O’PETIT CAFE de toutes demandes contraires ;
-condamner in solidum Madame X Z, Madame AA AC et la société O’PETIT CAFE aux dépens.
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Vu la comparution à l’audience du 18 janvier 2022 par son conseil de la SASU PRAXIDICE, laquelle a soutenu ses prétentions et moyens comme exposés aux termes de ses actes introductifs d’instance et en réplique oralement, a fait valoir notamment que les conditions de la substitution n’étaient pas remplies, que la livraison des locaux au 29 novembre 2018 était corroborée par le procès-verbal constant l’ouverture au public du 11 février 2019 produit par Madame AA AC et l’absence de loyers réclamés par la demanderesse avant l’année 2019.
Vu la comparution par leur conseil de Madame X Z et la SAS O’PTIT CAFE, lesquelles ont soutenu leurs prétentions et moyens comme exposés aux termes de leurs écritures et sollicité, aux visas de l’article 835 du code de procédure civile et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce :
-dire et juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir,
-débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire :
-leur accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de loyer,
-débouter la demanderesse de tous autres demandes, A titre reconventionnel :
-condamner la demanderesse à leur payer la somme de 1.500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Vu la comparution par son conseil de Madame AA AC, laquelle a soutenu ses prétentions et moyens comme exposés aux termes de ses écritures et sollicité, au visa de l’article 872 du code de procédure civile :
-dire que le bail litigieux a été transféré au profit de la société O’PTIT CAFE,
-juger que les demandes formées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses,
-débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes à son encontre, A titre subsidiaire :
-lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette,
-condamner la demanderesse à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir resteront à la charge de la demanderesse,
-condamner la demanderesse aux dépens.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, les écritures des parties ainsi que les notes d’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
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La demanderesse fait état d’un bail dérogatoire, en date du 26 juillet 2017, conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce et stipulant en son article 7 qu’il prend "effet à compter de la livraison du local fixée à titre prévisionnel le 30 décembre 2017 pour une durée de 12 mois pour se terminer au plus tard le 29 décembre 2018. Cette durée sera susceptible de reconduction dans la limite de 24 mois supplémentaires et expirera au plus tard à l’issue de ce délai même à défaut de dénonciation pour cette date".
La demanderesse fait valoir que la livraison du local est intervenue le 29 novembre 2018, de sorte que la date d’expiration définitive du bail est le 28 novembre 2021 et que, dans le respect des dispositions de l’article L.145-5 précité, elle a informé par courrier du 25 octobre 2021 Madame X Z et Madame AA AC du terme du bail dérogatoire à la date du 28 novembre 2021, de sa volonté ferme et non équivoque de voir le bail résilié et les a invitées à libérer et à restituer les lieux au plus tard le 27 novembre 2021.
Pour s’opposer à la constatation de la résiliation du bail dérogatoire liant les parties à cette date du 28 novembre 2021, Madame X Z fait valoir en réplique que la livraison n’est pas intervenue le 29 novembre 2018, comme le soutient la demanderesse, mais dès sa mise à disposition avec remise des clés en fin 2017.
Elle conclut aux effets du bail à cette date aux motifs que les clés étaient déjà en leur possession, que le local était déjà à leur disposition bien avant le 29 novembre 2018, qu’avant l’ouverture, des travaux d’aménagement étaient prévus et qu’elle avait déposé un dossier auprès d’un atelier d’architecture dès le 11 juillet 2018.
Elle souligne que l’état des lieux du 29 novembre 2018 versé aux débats correspond en réalité à une simple vérification du respect des règles de sécurité à la suite des travaux d’intérieur réalisés par les locataires.
Madame X Z conclut, de plus, que faute pour la demanderesse d’avoir expressément indiqué sa volonté une fois le délai initial de douze mois terminé, et alors qu’il résulte de la jurisprudence qu’une reconduction tacite du bail dérogatoire n’est pas possible, le bail liant les parties relève désormais du statut des baux commerciaux. Elle fait valoir, enfin, que contrairement aux allégations de la demanderesse, la société O’PTIT CAFE exerce bien au sein du local.
Il n’est pas contesté que Madame AA AC ne se trouve plus dans les lieux et qu’elle n’est pas associée à la société O’PTIT CAFE.
La SASU PRAXIDICE sollicite, également, une provision à hauteur de la somme de 28.066,75 euros, au titre des loyers, taxes, charges, arrêtés au mois de novembre 2021 inclus à l’encontre des défendeurs.
Madame AA AC s’oppose à cette demande, en soulevant une contestation sérieuse en l’espèce. Elle fait valoir que cette faculté de substitution dont les locataires bénéficiaient s’est réalisée puisqu’un procès-verbal de mise à disposition valant état des lieux d’entrée a été signé le 21 novembre 2018 au profit de la société O’PTIT CAFE apparaissant comme locataire entrant, et qu’un procès-verbal constatant l’ouverture au public a été signé au profit de la société O’PTIT CAFE le 14 février 2019.
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Madame X Z et la SAS O’PTIT CAFE s’opposent également à la demande de provision, au motif que des paiements ont été éludés par le bailleur et qu’il ressort des différentes mises en demeure et des décomptes produits, l’existence d’un abandon de loyer accepté pour la période de décembre 2020 à novembre 2021 et que rien n’indique, en l’absence d’avis de réception joint, que les mises en demeure auraient été reçues par les locataires.
Il n’est pas contesté par les parties qu’elles s’opposent tant sur l’interprétation des dispositions contractuelles du bail dérogatoire du 21 juillet 2017, sur son eventuelle novation que sur la substitution qui y est prévue, étant souligné par ailleurs, que ce dit bail ne porte mention que d’une seule signature alors qu’il comporte deux preneurs, à savoir Madame X Z et Madame AA AC et que cette dernière prétend avoir dénoncé ce bail par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 21 décembre 2020 et reçu par le bailleur le 28 décembre 2020.
L’interprétation des dispositions contactuelles et plus particulièrement celles relatives à la subsitution de partie et la détermination d’une éventuelle novation de ce bail relevent de l’appréciation du juge du fond.
Dés lors, et sans qu’il soit necessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient de constater les demandes principales et reconventionnelles se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.
Il n’y a donc pas lieu à référé tant sur l’ensemble des demandes de la SASU PRAXIDICE, que sur l’ensemble des demandes reconventionnelles des défendeurs.
L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, avec mise à disposition au greffe,
DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de la SASU PRAXIDICE ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de Madame X Z et la SAS O’PTIT CAFE ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de Madame AA AC ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 février 2022, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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