TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute : 1924

Références : R.G N° N° RG 24/00906 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBCM

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2024

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

M. [G] [X]

Mme [I] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. 1001 VIES HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Karim BOUANANE du Cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC au Cabinet LEGITIA

+ 1CCC à Mme [X]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 30 août 2019, la société 1001 VIES HABITAT a donné en location à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 606,22 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 733,85 €.

Le 14 novembre 2023, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] un commandement de payer les loyers échus et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 274,89 € selon décompte arrêté au 12 novembre 2023.

Par courrier du 11 mai 2023, la société 1001 VIES HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à personne le 2 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT a attrait Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société 1001 VIES HABITAT sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] ainsi que de tous occupants de leur chef,de condamner solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] au paiement des sommes suivantes :2 910,39 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), outre intérêts à compter du 14 novembre 2023;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,390 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignationd’ordonner l’exécution provisoire

Le 3 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 octobre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 15 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 953,24 €, frais déduits.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X].

Cités par acte délivré à personne, seule Madame [I] [X] était comparante. Elle indique, sans en justifier, être séparée de Monsieur Monsieur [G] [X] qui a quitté le logement depuis le mois d’août 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 15 octobre 2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 15 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 953,24 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun des justificatifs prévus par la loi (pour la régularisation, l’envoi d’un décompte par nature de charges et la mise à disposition des pièces justificatives).

Il convient de déduire les sommes de 4,26 € et de 57,42 € de la dette au titre des loyers et charges impayés.

En outre, en application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir demandé à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation pour les pénalités appliquées en 2024. Toutefois, le bailleur ne produit pas ces justificatifs pour les pénalités appliquées en 2022. Dès lors, il n’est pas établi que la partie défenderesse n’a pas répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois. Il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues pour l’année 2022 et il convient de déduire la somme de 53,34 € (7 x 7,62).

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société 1001 VIES HABITAT s’élève désormais à la somme de 4838,22 €.

Sur la solidarité passive

En application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ; que les obligations solidaires issues du mariage au sens de l’article 220 du code civil ne cessent qu’avec l’accomplissement des formalités de publication du divorce à l’état civil, rendant ce dernier opposable aux tiers ; que la solidarité jouera peu important que l’un des époux ait quitté les lieux loués avant cette date, et malgré le congé qu’il a fait délivrer au bailleur ; qu’il en est également ainsi, nonobstant l’attribution de la jouissance du domicile à un seul des conjoints par le juge aux affaires familiales, lorsqu’il s’agit d’une dette afférente à un contrat de location signé par les deux époux, fussent-ils séparés de fait depuis quelques années ;

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

La solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers (et indemnités d’occupation) dus au bailleur ;

Malgré l’absence de l’un des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 838,22 € actualisée au 15 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 274,89 € à compter du 14 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 11 mai 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 7g de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] le 14 novembre 2023, pour un montant principal de 2 274,89 €et pour la justification de la souscription d’une assurance locative. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti d’un mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 décembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société 1001 VIES HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

L’engagement solidaire des copreneurs au titre des loyers et charges ne survit pas, sauf stipulation contraire à la résiliation bail ; en effet, l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par ceux qui se maintiennent sans droit dans les lieux, lesquels demeurent alors tenus in solidum ; celui qui se maintient seul dans les lieux sera seul tenu de l’indemnité d’occupation ;

En outre, s’agissant d’époux, s’ils sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux séparés ne jouera après la résiliation du bail que si l’indemnité due pour l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager (entretien du ménage ou l’éducation des enfants) ; ainsi, si le logement sert à l’habitation de l’un des époux et des enfants communs, l’autre est donc également tenu solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la publication du jugement de divorce ; à défaut de caractère ménager, la solidarité légale cesse pour le paiement de l’indemnité d’occupation à la date de leur séparation de fait ;

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

La solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail y compris pour l’indemnité d’occupation, de sorte qu’en l’absence du caractère de dettes ménagères des indemnités d’occupation, les locataires seront condamnés solidairement au paiement des indemnités d’occupation dus au bailleur ;

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

La solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail y compris pour les frais de procédure ;

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] seront condamnés solidairement à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 4 838,22 € actualisée au 15 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 2 274,89 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société 1001 VIES HABITAT ;

CONSTATE que le contrat à effet du 30 août 2019 entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [I] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] à verser à la société 1001 VIES HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [I] [X] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE