T R I B U N A L

JUDICIAIRE

D ' E V R Y

■

BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 23/07013 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYCU

Minute N°:

Affaire : S.A. IMMOBILIERE DE VILLEMILAND [Localité 14]

C/

S.A.S.U. SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATION DES IND USTRIES DU SPECTACLE

FE délivrée le

J U G E M E N T

Rendu le QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Anne-Simone CHRISTAU, Juge, tenant l’audience des BAUX-COMMERCIAUX, assistée de Madame Sylvie CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE DE VILLEMILAND WISSOUS (SIVSA), société anonyme, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 324 421 205, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, M^e Marie-noëlle ADAM, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat postulant

ET :

PARTIE DÉFENDERESSE :

SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATION DES IND USTRIES DU SPECTACLE (SONIS) société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 302 607 502, dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SCP HORNY-MONGIN-SERVILLAT, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

Les parties ou leur représentants ont été entendus le 20 Septembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 27 septembre 2012, la société IMMOBILIERE DE VILLEMILAND [Localité 14], a donné à bail à la société d’organisation et de normalisation des industries du spectacle (SONIS) des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 13] pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021 et ce pour une activité d’entrepôts et bureaux.

Par avenants des 1er janvier 2016 et 21 février 2019, la prime d’assurance a été mise à la charge du preneur et celui-ci a été autorisé à effectuer des travaux d’aménagement.

Par exploit d’huissier en date du 5 mars 2021, le bailleur a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 pour un loyer de 150 000 euros HT HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2021, le preneur a accepté l’offre de renouvellement mais non l’augmentation du montant du loyer.

Le preneur a signifié, conformément aux dispositions des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, un mémoire préalable le 18 juillet 2023 avec une demande de fixation de loyer de base à 120 000 euros HT HC.

Le bailleur a assigné le preneur devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY par exploit d’huissier du 11 décembre 2023 et par mémoire n°2 du 24 juillet 2024, il a sollicité du juge des loyers :

A titre principal

JUGER que le renouvellement du bail conclu entre la SA IMMOBILIERE DE VILLEMILAND [Localité 14] (SIV SA) et la SASU SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATIONDES INDUSTRIES DU SPECTACLE (SONIS) portant sur les locaux à usage d’entrepôt et de bureaux (unités 7 et 8) situés au sein du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à [Localité 12] (Essonne) est en date du 1er octobre 2021 ;

FIXER à Ia somme de 167.000 euros Hors Charges et Hors Taxes le prix du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2021 afférent aux locaux à usage d’entrepôt et de bureaux (unités7 et 8) situés au sein du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a [Localité 12] (Essonne), donnés à bail commercial a la SASU SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATION DES INDUSTRIES DU SPECTACLE (SONIS) ;

JUGER que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel du 18 juin 2014 ;

CONDAMNER la SASU SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATION DES INDUSTRIES DU SPECTACLE (SONIS) à payer à la SA IMMOBILIERE DE VILLEMILAND [Localité 14] (SIV SA) une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris le coût du rapport de M. [W] ;

A titre subsidiaire.

JUGER que le renouvellement du bail conclu entre la SA IMMOBILIERE DE VILLEMILAND [Localité 14] (SIV SA) et la SASU SOCIETE D’ORGANISATION ET DE NORMALISATION DES INDUSTRIES DU SPECTACLE (SONIS) portant sur les locaux à usage d’entrepôt et de bureaux (unités 7 et 8) situés au sein du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a [Localité 12] (Essonne) est en date du 1er octobre 2021 ;

Avant dire-droit, DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

— se rendre sur place dans les locaux à usage d’entrep6t et de bureaux (unités 7 et 8) situés au sein du bâtiment C2 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a [Localité 12] [Adresse 1]), les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L. 145-33, L.145-34 et R.145-2 et suivants du code de commerce ;

— fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative ;

— donner son avis, en s’attachant aux prix du marché locatif et non aux seules références judiciaires, sur la valeur locative des lieux loues à la date de renouvellement du bail ;

AUTORISER l’Expert à se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, à recueillir les déclarations de toute personne informée et, en cas de besoin, à s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts du Tribunal;

JUGER que l’Expert devra convoquer les parties pour une première réunion dans un délai d’un mois à compter de sa saisine ;JUGER que l’Expert déposera son rapport au Greffe du Tribunal dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ;

FIXER la somme qui devra être consignée au greffe à titre d’avance sur les frais d’expertise ;

FIXER le loyer provisionnel à un montant égal à celui de l’année 2024, c’est-à-dire un loyer annuel de 155.703.94 € Hors Charges et Hors Taxes ;

SURSEOIR A STATUER jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ,

DIRE que l’affaire sera retirée du rôle et sera de nouveau réinscrite après le dépôt du rapport d’expertise à la demande de l’une ou l’autre des parties et appelée à l’audience a la date indiquée par le greffier conformément aux dispositions de l’article R.145-31 du code de commerce ;

RESERVER les dépens ;En tout état de cause

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par mémoire en réponse n°1 transmis par voie dématérialisée le 15 mai 2024, la société SONIS a sollicité du juge des loyers commerciaux :

A titre principal :

FIXER, à compter du 1er octobre 2021, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 120 000 € (cent vingt mille euros) par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n“2014-626 du 18 juin 2014 et notamment la clause relative aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal estimait que la valeur locative est supérieure au loyer plafond :

FIXER, à compter du 1er octobre 2021 le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 132.771,70 € (cent trente deux mille sept cent soixante-et-onze euros et soixante-dix centimes) par an hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n‘°2014-626 du 18 juin 2014 et notamment la clause relative aux grosses repartions de l’article 606 du Code civil,

En tout état de cause

JUGER que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé,

FIXER, dans l’hypothèse ou une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par le Juge des Loyers, un loyer provisionnel au montant du loyer plafond, à savoir la somme de 132.77l,70€ par an hors taxes et hors charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001) «cette valeur est déterminée d’après:

«1o Les caractéristiques du local considéré;

«2o La destination des lieux;

«3o Les obligations respectives des parties;

«4o Les facteurs locaux de commercialité;

«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23, al. 1er.] — V. art. R. 145-2 s.

L’article L145-34 du même code indique : « A moins d’une modification notable des éléments (L. no 2001-1168 du 11 déc. 2001) «mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33», le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 47-I) «, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I) «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,» (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III) «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas» de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.» A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation (Abrogé par L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 9-I) «de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables,» (L. no 2011-525 du 17 mai 2011, art. 63-III) «de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires», calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite (L. no 2012-387 du 22 mars 2012, art. 2-I) «prolongation», la durée du bail excède douze ans.

(L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 11) «En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23-6.]

En l’espèce, le bailleur explique que les prix pratiqués dans le voisinage oscillent entre 69 et 76 € le m2 HT HC/an alors que le bail prévoit 45€ le m2 HT HC/an. Il ajoute qu’il a engagé un plan de rénovation thermique des façades en mezzanine ce qui va permettre au preneur d’optimiser sa consommation d’énergie. Il souligne que le parc immobilier et la surface considérée jouissent de nombreux avantages (emplacement à proximité des grands axes, sécurité d’accès à l’entrée… hauteur de stockage jusqu’à 6 m dans l’entrepôt, hall d’accès privatif…).

Il indique que ni le preneur ni le bailleur n’ont donné ou demandé le renouvellement tant au terme du bail que dans les 3 années qui ont suivi le terme du bail ce qui entraine le déplafonnement automatique du loyer. Ainsi, il demande la fixation du loyer annuel à hauteur de 167 000 euros HT HC à compter du 1er octobre 2021 (63 euros le m2 HT HC/an) et s’appuie sur le rapport amiable de [X] [W], expert près la Cour d’appel de [Localité 11] qu’il a mandaté.

Le preneur explique que le prix du bail renouvelé ne peut excéder la somme de 120 000 euros HT HC valeur locative, le loyer plafond étant de 132 771,70 euros. Il indique que le bail prévoit que le preneur paie la taxe foncière et la taxe sur les bureaux. Or les juges déduisent la taxe foncière de la valeur locative. Ainsi la valeur locative doit être fixée à 120 000 euros soit 56,23 €/m2. Il précise que le rapport amiable fixe à 63 € le m2 mais que cela est pour des locaux neufs et aux normes, ce qui n’est pas le cas de ceux de l’espèce. De même, dans le même secteur il précise que le bailleur a commercialisé des locaux similaires dans le même parc à 52 € le m2. Dès lors la valeur locative étant inférieure au loyer plafond de 132 771,70 euros, il y a lieu d’appliquer la valeur locative soit 120 000 € HT HC.

En l’espèce, au vu des arguments opposés par les parties, des pièces fournies par celles-ci et de leurs divergences, des écarts sur la valeur locative proposée, il convient de constater que le juge des loyers n’est pas en mesure, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués.

En revanche, ils justifient qu’en application de l’article R145-30 du code de commerce une expertise soit ordonnée avant dire droit sur toutes les demandes.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision. L’expert se fera remettre et consultera tous documents qu’il estimera utile pour l’éclairer, en conséquence la demande de communication du preneur sous astreinte sera rejetée.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la locataire.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Le loyer provisionnel reste, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

L’exécution provisoire, nécessaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort ;

AVANT DIRE DROIT sur toutes les demandes ;

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : 01.84.25.43.85

Port. : 06.10.34.75.03

Email : [Courriel 10]

avec pour mission de :

— procéder à la visite des lieux, se faire communiquer tout document utile, se faire assister, le cas échéant de tout sapiteur de son choix,

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués par la société SONIS sise [Adresse 5] à [Localité 13] conformément aux critères de l’article L 145-33 et des articles R 145-3 et suivants du code de commerce ;

— le cas échéant fournir tout élément nécessaire à la résolution du litige;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile en présence des parties ou elles dûment convoquées; qu’en particulier il entendra les parties en leurs explications et observations, répondra et entendra toutes personnes informées; qu’il se fera remettre et consultera tous documents, recueillera toutes informations de nature à éclairer les questions à examiner; qu’il constatera le cas échéant que sa mission est devenue sans objet en raison de la conciliation des parties, en ce cas, fera rapport au magistrat chargé du contrôle des expertises et qu’à défaut de conciliation, il dressera de ses opérations et conclusions un rapport qui devra être transmis au greffe dans un délai de cinq mois à compter de la date de la consignation, communiquée par le greffe ;

Fixe à 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée à la régie comptabilité de ce tribunal par la société SONIS avant le 15 JANVIER 2025 ;

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit qu’en cas d’impossibilité de respecter les délais impartis, l’expert devra rendre compte de ses difficultés auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises pour permettre à celui-ci de les apprécier ;

Dit que l’expert commis sera saisi de sa mission par l’envoi d’une copie certifiée conforme de la présente décision ;

Fixe pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

Réserve les dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Ordonne le retrait de l’affaire du rôle des audiences et dit que celle-ci sera rétablie à la demande de la plus diligente des parties.

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du QUINZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.

Et nous avons signé avec le Greffier nous assistant.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,