TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/04947 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6GI

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CITYA 3 VALLEES, Société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés D’EVRY-COURCOURONNES dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 1]

Défaillante,

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Sarah TREBOSC Greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [D] et M. [W] [D] sont propriétaires des lots 110 et 130 dépendant de la copropriété [Adresse 4] située [Adresse 1] à [Localité 3].

Par assignation en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL CITYA 3 VALLEES, les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu l’article 44 du code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

— le recevoir en son action,

— condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D]

à lui payer la somme totale de 9.211,09 euros correspondant à :

. 6.800,29 euros à titre principal, charges arrêtées au 12 juillet 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 septembre 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

. 2.410,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] à

lui payer la somme totale de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] à lui payer la somme totale de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [M] [D] et M. [W] [D], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience de juge rapporteur du 12 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit au soutien de ses prétentions :

le justificatif de la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,le contrat de syndic,un extrait du règlement de copropriété,les appels de fonds et relevés individuels de charges de l’appel du 01 avril 2021 au 30 juin 2021 à l’appel du 01 juillet 2024 au 30 septembre 2024,les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 février 2021, 3 octobre 2022 et 25 septembre 2023,un décompte des charges réclamées arrêté au , provision inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9.211,09 euros, incluant les frais de recouvrement à hauteur de 2.410,80 euros

L’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] s’élève à la somme de 6.800,29 euros [9.211,09 – 2.410,80 (frais)], au titre des charges impayées arrêtées au 12 juillet 2024, pour la période du 01/04/2021 (avance trésorerie permanente) au 01/07/2024 (2/4 appels de fonds) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2021, date de distribution de la mise en demeure du 24 septembre 2021 sur la somme de 1.120,69 et à compter du 15 juillet 2024, date de l’assignation sur le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] produit un extrait du règlement de copropriété du 15 février 2019 qui indique, page 81 – SECTION II – INDIVISION – DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE, que les indivisaires seront tenus solidairement au paiement de toutes les dépenses afférentes aux lots.

En conséquence, Mme [M] [D] et M. [W] [D] seront tenus solidairement au paiement de ces sommes.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés solidairement au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [M] [D] et M. [W] [D] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sollicite la somme de 2.410,80 euros au titre des frais de recouvrement. Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  33,60 euros : « 13/08/2021 – frais de relance après mise en demeure », en l’absence de production de la mise en demeure préalable et de son justificatif d’envoi,

—  2.191,20 euros : 480,00 € – « 23/09/2021 contentieux 0024-0057-20210923 » + 108,00 € « 21/12/2021 frais de suivi dossier contentieux du 21/12/2021 » + 108,00 € « 04/20/2022 frais suivi contentieux » + 1.495,20 € [(110,00 € x 3) +(120,00 € x3) + (129,60 € x2) + 546,00 € "suivi procédure avocat SDC/[D]« , »suivi procédure SDC/[D] – [W]« , »suivi procédure SEC/[D] 4T2023« , »suivi procédure SDC [D] 2T2024", dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] justifie de l’envoi d’une mise en demeure de 24 septembre 2021, dont le coût sera ramené au montant prévu au contrat de syndic soit 60,00 euros TTC. Mme [M] [D] et M. [W] [D] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [M] [D] et M. [W] [D], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Mme [M] [D] et M. [W] [D] seront également solidairement condamnés à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 6.800,29 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 12 juillet 2024, pour la période du 01/04/2021 (avance trésorerie permanente) au 01/07/2024 (2/4 appels de fonds) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2021 sur la somme de 1.120,69 euros et à compter du 15 juillet 2024 sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 15 juillet 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 60,00 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Mme [M] [D] et M. [W] [D] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,