TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Février 2025

AFFAIRE N° RG 21/02472 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N3JW

NAC : 72D

Jugement Rendu le 13 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [D] [S] épouse [O], demeurant [Adresse 13]

Représentée par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est situé [Localité 15], représenté par son syndic bénévole, Madame [H] [P]

Représenté par Maître Jean-Louis JALADY, avocat au barreau de PARIS plaidant,

Monsieur [A] [V] [I] [Y], demeurant SCI [Y] [Adresse 16]

Représenté par Maître Céline SIMAO-GOMES, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

SCP KNEPPERT TROTTIER CAJEAT FOIRY [Z], Office Notarial dont le siège social est situé [Adresse 7],

Représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE postulant, la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS plaidants,

SOCIETE SYCOGEST IMMOBILIER, agissant sous l’enseigne SARL AGENCE DE L’AVENIR, société par actions simplifiée au capital de 100.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 520 278 441, dont le siège social est situé [Adresse 8]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-Présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 14 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 juin 2019, Mme [D] [S] épouse [O] a acquis de M. [A] [V] [I] [Y] la propriété d’une grange rénovée en habitation sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 11] située [Adresse 20] par l’intermédiaire de Maître [X] [Z], notaire associé à la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] à [Localité 18].

Il est constant que l’agence Sycogest Immobilier, agissant sous l’enseigne Agence de l’Avenir, est intervenue à la vente.

Par actes d’huissier de justice des 02 avril 2021, 21 avril 2021 et 22 avril 2021, puis par acte du 30 septembre 2021, Mme [D] [S] épouse [O] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3], M. [A] [I] [Y], la société Sycogest Immobilier, agissant sous l’enseigne cabinet d'[Localité 19], la SCP Kneppert Trottier, Cajeat, [Z], et la société Sycogest Immobilier agissant sous l’enseigne SARL Agence de l’Avenir devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins notamment, à titre principal, de se voir reconnaître son droit de propriété sur la parcelle AC [Cadastre 11] et, à titre subsidiaire, d’obtenir la condamnation solidaire du vendeur, du notaire et de l’agence immobilière à lui payer une somme de 50.000 euros au titre de son préjudice de jouissance outre leur condamnation aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

Par ordonnance du 09 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de Mme [D] [S] épouse [O] à l’encontre de la société Sycogest Immobilier agissant sous l’enseigne cabinet d'[Localité 19].

***

En l’état de ses dernières conclusions en réponse, régulièrement notifiées par RPVA le 23 mars 2023, Mme [D] [S] épouse [O] demande au tribunal, au visa des articles 544 et suivants du Code Civil, de l’article 702 du Code Civil, de la jurisprudence et des pièces, de:

— Déclarer Madame [O] fondée dans son action,

Ce faisant,

A titre principal,

— DIRE ET JUGER que Madame [O] est propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 11], en ce

compris le portail et le porche de cette parcelle,

— DIRE ET JUGER que le droit de propriété de Madame [O] est uniquement limité par les servitudes de passage et de canalisation, telles que visées dans l’acte de vente du 19 juin 2019,

En conséquence,

— ENJOINDRE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 3]

[Localité 15], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à :

— ôter la boite aux lettres fixée sur le portail de Madame [O],

— ôter les compteurs d’eau et les fixer sur la parcelle privative de la copropriété ou du côté du [Adresse 1],

— DIRE ET JUGER que les containers du Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] doivent être entreposés sur la parcelle de la copropriété et non sur celle de Madame [O],

— DIRE ET JUGER que Madame [O] est fondée à clore le portail sis [Adresse 13],

— DIRE ET JUGER que la servitude de passage ne remplit pas la condition d’utilité telle que requise par la jurisprudence, et prononcer son extinction, le passage au sein de la copropriété étant assurée par l’entrée du [Adresse 1],

— DIRE ET JUGER que Madame [O] est en tout état de cause parfaitement fondée à réaliser tous travaux sur sa parcelle dès lors qu’ils respectent les droits de passage et de canalisation,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait que Madame [O] voit son droit de propriété limité au-delà de ce qui est rédigé dans l’acte de vente du 19 juin 2019,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [Y], La société SYCOGEST IMMOBILIER agissant sous l’enseigne SARL AGENCE DE L’AVENIR et la SCP François-Xavier KNEPPERT, Brigitte TROTTIER-CAJEAT, David FOIRY et [X] [Z] au paiement de la somme de 50.000 € au titre de son préjudice de jouissance,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [Y], La société SYCOGEST IMMOBILIER agissant sous l’enseigne SARL AGENCE DE L’AVENIR et la SCP François-Xavier KNEPPERT, Brigitte TROTTIER-CAJEAT, David FOIRY et [X] [Z] au paiement de la somme de 5.000 € au titre l’article 700 du CPC,

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 € au titre du préjudice de jouissance de Madame [O],

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] au paiement de la somme de 5.000 € au titre l’article 700 du CPC,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 3]

[Localité 15] aux entiers dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions en réponse n°3, régulièrement notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] demande au tribunal de:

— Condamner Madame [S] à :

Respecter l’entièreté des dispositions de l’acte rectificatif du 08-06-2018, notamment :

Respecter l’emplacement du container à poubelle dans le coin occidental du porche,

— Remettre à l’état initial de la surface de passage sous le porche (repaver le passage sous le porche, démolir de la marche du pas de la porte d’entrée de l’habitation de Madame [S], enlèvement des pots de fleurs et tous les objets divers déposés sous le porche, condamnation de la porte ouverte dans le mur pignon, déplacer des arrêts de porte du portail jusqu’à l’emplacement d’origine.

— Condamner Madame [S] à faire rectifier à ses frais de l’acte de vente [O]/[Y] avec insertion des conventions actées le 08/06/2018.

— Faire défense à Madame [S] d’intervenir sur le porche et son environnement .

— Condamner Madame [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance.

— Condamner Madame [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 5.000euros de dommages et intérêts pour avoir engagé une procédure sans fondement.

— Condamner Madame [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000euros aux titres des frais irrépétibles, frais de constat et frais d’avocat copies auprès de la publicité foncière en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement notifiées par RPVA le 07 décembre 2022, la SCP Kneppert, Trottier, Cajeat, Foiry, [Z] demande au tribunal judiciaire de:

— Dire irrecevable et mal fondée Madame [S] épouse [O] dans ses demandes à l’encontre de la SCP KNEPPERT-TROTTIER-CAJEAT-FOIRY-[Z].

— La débouter de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre des notaires.

— La condamner à payer à la SCP notariale la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.

— Le condamner en tous les dépens qui seront recouvrés par la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, signifiées par RPVA le 07 novembre 2023, M. [A] [V] [I] [Y] demande au tribunal, au visa des articles 686 et suivants du Code Civil, de l’article 1353 du Code civil, de l’article 1343-5 (anciennement 1244–1) du Code civil, de:

A titre principal,

— Dire et juger que la parcelle AC554 fond servant sur laquelle se situe le porche était bien la propriété de Monsieur [I] [Y], appartenant aujourd’hui à Madame [O].

— Dire et juger que Madame [O] ne verse aucun élément probant à l’appui de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— Ramener les montants réclamés par Madame [O] à de plus justes proportions.

— Accorder à Monsieur [I] [Y] les plus larges délais de paiement sur vingt-quatre mois.

En tout état de cause,

— Débouter Madame [O] et les autres défendeurs de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [I] [Y].

— Condamner tous succombants à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner tous succombants aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître SIMAO-GOMES Avocat aux offres de droit.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôtuée par ordonnance rendue le 28 mars 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la propriété de la parcelle AC [Cadastre 9] et la servitude de passage

L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes des dispositions de l’article 702 du même code, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’espèce, il est établi que le groupe d’immeubles situés [Adresse 1] et [Adresse 13]-[Adresse 6] à [Localité 15] communique par un passage allant d’un premier portail à un second portail.

L’acte de donation-partage [B], reçu par Maître [C], notaire à [Localité 14] le 11 mars 1852, indique notamment “il sera laissé au milieu de la cour, d’un portail à l’autre et de même largeur, un passage qui sera commun à tous les copartageants aussi bien que les deux portails”.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15], reçu le 15 janvier 1988 par devant Maître [W] [J], notaire à [Localité 17], reprend au paragraphe “rappel de servitudes” (pièce 1 du syndicat des copropriétaires) les dispositions de l’acte de donation-partage [B] relatives à cette servitude de passage.

M. [A] [V] [I] [Y] a acquis la propriété de la parcelle AC554 par acte notarié du 16 juillet 2012.

Aux termes d’un acte notarié intitulé “acte rectificatif, constitution de servitude et prêt immobilier” du 08 juin 2018 passé par devant Maître [E] [U], notaire à [Localité 18], M. [A] [V] [I] [Y], propriétaire de la parcelle AC [Cadastre 9], désignée comme “fonds servant”, et les propriétaires des parcelles avoisinnantes cadastrées section AC [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 5], dont le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], désignés comme “fonds dominants” ont:

— effectué un rappel des conventions et servitudes relatives à la cour commune (pages 6, 7 et 8 paragraphe C “conventions et servitudes relatives à la cour commune”)

— et ont convenu de la constitution d’une servitude (pages 8, 9, 10, 11, paragraphe D“constitution de servitude”).

Mme [D] [S] épouse [O] a acquis la propriété de la parcelle AC [Cadastre 9] aux termes d’un acte passé le 19 juin 2019 devant Maître [X] [Z], notaire à [Localité 18].

Cet acte notarié indique:

— en page 4 “observation est ici faite qu’aux termes de la vente au profit de Monsieur [I] [Y], vendeur aux présentes, suivant acte reçu le 16 juillet 2012, il est précisé ce qui suit:

“Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, sur le fait qu’un passage sous porche sur la gauche de la grange, est autorisé depuis plus de 20 ans au profit des habitations situées à l’arrière sur cour.

Officiellement, aucune servitude de passage n’a été créée sur les titres de propriété.

Il existe également sous ce porche des canalisations, notamment de gaz au profit des mêmes habitations.

L’ACQUEREUR pourra aménager le haut du porche à usage d’habitation”.

— en pages 11, 12, 13, 14 reprend l’intégralité du paragraphe “constitution de servitude” de l’acte notarié du 8 juin 2018.

Les parties s’opposent sur l’opposabilité à Mme [D] [S] épouse [O] des dispositions relatives à l’acte notarié du 08 juin 2018 relatives au paragraphe C “conventions et servitudes relatives à la cour commune” pages 6, 7 et 8 qui n’ont pas été reprises dans l’acte du 19 juin 2019:

— la demanderesse demande qu’il soit dit et jugé que son droit de propriété est uniquement limité par les servitudes de passage et de canalisation telles que visées dans l’acte du 19 juin 2019

— tandis que le syndicat des copropriétaires demande que Mme [D] [S] épouse [O] soit condamnée à faire rectifier à ses frais l’acte de vente [O]/[Y] avec insertion des conventions actées le 08 juin 2018.

Le défaut de reprise dans l’acte de vente du 19 juin 2019 de mentions relatives à la servitude contenues dans l’acte notarié du 08 juin 2018 ne saurait conférer à Mme [D] [S] épouse [O] un droit de propriété plus étendu que celui qui lui a été vendu par le précédent propriétaire de la parcelle, ce qui reviendrait au surplus à empiéter sur le droit de propriété de tiers non présents à l’acte.

Alors que l’acte notarié du 19 juin 2019 par lequel elle devenue propriétaire indique très clairement d’une part que l’acquéreur profite des servitudes ou les supporte s’il en existe (page 11) et d’autre part renvoie à l’acte reçu le 8 juin 2018 par Maître [E] [U], notaire à [Localité 18], Mme [D] [S] épouse [O] n’apparait pas bien fondée à demander que son droit de propriété soit limitée uniquement par les servitudes de passage et de canalisation telles que visées dans l’acte du 19 juin 2019.

Au vu de ces éléments, il est établi que le droit de propriété de Mme [D] [S] épouse [O] est limitée par les servitudes de passage et de canalisation telles qu’elles sont définies dans les actes notariés des 08 juin 2018 et 19 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne motive ni en droit ni en fait sa demande, ne peut qu’être débouté de sa demande tendant à ce que Mme [D] [S] épouse [O] fasse rectifier à ses frais l’acte de vente [O]/[Y] avec insertion des conventions actées le 08/06/2018.

Sur la demande d’extinction de la servitude de passage

Mme [D] [S] épouse [O] demande au tribunal de prononcer l’extinction de la servitude de passage qui ne remplit pas la condition d’utilité puisque le passage au sein de la copropriété peut s’effectuer depuis l’entrée du [Adresse 1] tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande.

Alors que l’acte notarié par lequel la demanderesse est devenue propriétaire de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 9] expose expressément l’existence d’une servitude de passage et que le syndicat des copropriétaires n’entend pas renoncer à l’existence de cette servitude conventionnelle, Mme [D] [S] épouse [O] n’apparaît pas bien fondée à demander l’extinction de cette servitude.

Mme [D] [S] épouse [O] ne peut qu’être déboutée de sa demande d’extinction de servitude de passage.

Sur la demande d’injonction sous astreinte au syndicat des copropriétaires d’ôter la boîte aux lettres, les compteurs d’eau et d’enlever les containers à poubelle

Mme [D] [S] épouse [O] demande au tribunal d’enjoindre le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 200 euros par jour de retard à ôter la boîte aux lettres fixée sur son portail et à ôter les compteurs d’eau pour les fixer sur la parcelle privative de la copropriété tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de ses demandes.

Alors que le syndicat des copropriétaires conteste la localisation des compteurs d’eau et soutient que la boîte aux lettres litigieuse ne lui appartient pas, Mme [D] [S] épouse [O] ne verse aucune pièce probante aux débats pour rapporter la preuve de ses affirmations. Ni la preuve de la propriété de la boîte aux lettres ni la preuve de la localisation exacte des compteurs d’eau ne sont rapportées et par conséquent les demandes présentées de ces chefs n’apparaissent pas bien fondées.

Etant rappelé que l’acte notarié du 08 juin 2018 indique expressément que les propriétaires des différentes habitations donnant sur la cour commune pourront entreproser le container des poubelles ménagères sous le portail de sortie [Adresse 6], dans le coin occidental près la porte de sortie, Mme [D] [S] épouse [O] n’apparaît pas bien fondée à demander que les containers du syndicat des copropriétaires soient entreposés sur la parcelle de la copropriété.

Au vu de ces éléments, Mme [D] [S] épouse [O] est déboutée de l’intégralité de ses demandes d’injonction sous astreinte présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de clôture du portail

Mme [D] [S] épouse [O] demande au tribunal de dire et juger qu’elle est fondée à clore le portail sis [Adresse 13] tandis que le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de la demande.

Il convient de relever que l’acte notarié du 08 juin 2018 expose les conditions d’exercice de la servitude en précisant notamment que le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction. Cette liberté de passage est manifestement incompatible avec la volonté de la demanderesse de clore le portail.

Au vu de ces éléments, la demande de clôture du portail n’apparaît pas bien fondée et Mme [D] [S] épouse [O] ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande de remise à l’état initial de la surface de passage sous le porche

Conformément à l’acte notarié du 19 juin 2019 (page 13), tout aménagement des servitudes concernant le droit de passage ou le passage des réseaux et canalisations ne pourra intervenir que d’un commun accord entre les propriétaires des deux fonds concernés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande que Mme [D] [S] épouse [O] soit condamnée à remettre à l’état initial la surface de passage sous le porche en expliquant que cette dernière a mis l’ensemble des coindivisaires devant le fait accompli en faisant réaliser des travaux de modification sans leur accord.

Mme [D] [S] épouse [O] demande qu’il soit dit et jugé qu’elle est parfaitement fondée à réaliser tous travaux sur sa parcelle dès lors qu’ils respectent les droits de passage et de canalisation.

Il ressort du procès verbal de constat dressé le 08 décembre 2020 par Maître [T] que des travaux modifiant notamment la consistance du sol ont été effectués.

Mme [D] [S] épouse [O] ne conteste pas être à l’origine de ces travaux qui ont affecté le droit de passage et le passage des réseaux et canalisations et pour lesquels elle ne justifie pas avoir obtenu l’accord des autres propriétaires concernés.

La demande présentée par le syndicat des copropriétaires à ce titre apparaît donc bien fondée. Mme [D] [S] épouse [O] est donc condamnée à remettre à l’état initial la surface de passage sous le porche en repavant le passage, en démolissant la marche du pas de la porte de son habitation, en enlevant les pots de fleurs et objets divers déposés sous le porche, en condamnant la porte ouverte dans le mur pignon, en déplaçant les arrêts de porte du portail jusqu’à l’emplacement d’origine.

Sur les demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [D] [S] épouse [O] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance compte tenu des invectives fréquentes et nombreuses des propriétaires ayant leur lot dans la copropriété du [Adresse 3]. Le seul versement aux débats d’un courrier de la présidente du conseil syndical relatif au différend les opposant (pièce3) ou d’une attestation de M.[K] [R] indiquant avoir été témoin d’agressions verbales de certains voisins à l’encontre de M. [O], sans plus ample précision, est insuffisant à apporter la preuve du préjudice allégué. La demande de dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et Mme [D] [S] épouse [O] ne peut qu’en être déboutée.

Le syndicat des copropriétaires qui demande la condamantion de Mme [D] [S] épouse [O] à lui payer une somme de 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance n’allègue aucun préjudice subi. Sa demande de dommages et intérêts n’apparaît dès lors pas bien fondée et il ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir engagé une procédure sans fondement, ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de la procédure engagée par la demanderesse. Sa demande de dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et il ne peut qu’en être débouté.

Sur la demande de dommages et intérêts pour défaut d’information et de conseils

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [D] [S] épouse [O] demande la condamnation solidaire de M. [I] [Y], de la société Sycogest Immobilier agissant sous l’enseigne SARL Agence de l’Avenir et de la SCP Kneppert, Trottier Cajeat, Foiry et [Z] au paiement de la somme de 50.000 euros pour défaut d’information et de conseil. Elle soutient que si elle avait eu connaissance précisément des contraintes imposées par la copropriété elle n’aurait pas acquis son bien au prix de 210.000 euros.

La société Sycogest Immobilier, Agence de l’Avenir, n’a pas constitué avocat.

M. [A] [V] [I] [Y] conclut au rejet de la demande présentée en indiquant qu’il a vendu le bien comme il l’a acquis et qu’il n’y a jamais eu de défaut d’information de sa part. La SCP notariale conclut au rejet de la demande en affirmant que le notaire n’a commis aucune faute dans la rédaction de l’acte et qu’en tout état de cause il n’y a plus de place pour l’exercice du devoir de conseil du notaire dès lors que la convention était déjà parfaite au moment où le notaire est intervenu.

Il ressort du document versé en pièce 2 B par la demanderesse intitulé “vente de biens et droits immobiliers”, consistant manifestement en une promesse de vente signé entre M. [A] [V] [I] [Y], Mme [D] [S] épouse [O] et l’agence immobilière Sycogest Agence Beuderley que l’existence des servitudes de passage et de canalisation ont été indiquées en page 3 de sorte qu’aucun défaut d’information ne peut être reproché à l’agence immobilière.

Il est constant que l’acte notarié du 19 juin 2019 par lequel Mme [D] [S] épouse [O] a acquis la propriété de son bien indique que le vendeur a informé l’acquéreur de l’existence d’une servitude de passage et d’une servitude portant sur des canalisations de sorte qu’aucun défaut d’information ne peut être reproché à M. [A] [V] [I] [Y].

Il est constant que l’acte de vente notarié du 19 juin 2019 par lequel Mme [D] [S] épouse [O] a acquis son bien ne reprend pas l’intégralité des mentions relatives aux conventions et servitudes affectant la cour commune telles que figurant dans l’acte notarié du 08 juin 2018. Parmi les mentions non reprises figurent notamment la possibilité pour les propriétaires des différentes habitations donnant sur la cour commune d’entreposer le container des poubelles ménagères sous le portail ou le fait que l’entretien de la cour commune est à la charge des comparants ayant des droits sur cette dernière, ou encore que la cour commune ne peut être modifiée qu’à l’unanimité de ses propriétaires.

En n’omettant de reprendre dans l’acte de vente du 19 juin 2019 l’intégralité des servitudes affectant le bien concerné tel qu’il en ressort du précédent acte notarié du 08 juin 2018, le notaire a commis une faute. Cette faute a causé un préjudice à l’acquéreur, Mme [D] [S] épouse [O], qui n’a pas eu la complète connaissance des servitudes relatives au bien qu’elle achetait. Ce préjudice doit s’analyser en une perte de chance d’acquérir le bien à un bien prix inférieur à celui accepté.

Au vu de ces éléments, il convient de condamner la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] à payer la somme de 5.000 euros à Mme [D] [S] épouse [O] en réparation de son préjudice de perte de chance d’acquérir le bien à un prix inférieur.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z], partie perdante, est condamné aux dépens de la procédure.

Il convient de condamner la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] à payer une somme de 2.000 euros à Mme [D] [S] épouse [O], une somme de 2.000 euros à M. [A] [V] [I] [Y] et une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il n’y ait lieu de statuer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

DÉBOUTE Mme [D] [S] épouse [O] de sa demande d’extinction de servitude de passage

DÉBOUTE [D] [S] épouse [O] de l’intégralité de ses demandes d’injonction sous astreinte présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

DÉBOUTE Mme [D] [S] épouse [O] de sa demande de clôture du portail

CONDAMNE Mme [D] [S] épouse [O] à remettre à l’état initial la surface de passage sous le porche en repavant le passage, en démolissant la marche du pas de la porte de son habitation, en enlevant les pots de fleurs et objets divers déposés sous le porche, en condamnant la porte ouverte dans le mur pignon, en déplaçant les arrêts de porte du portail jusqu’à l’emplacement d’origine

DÉBOUTE Mme [D] [S] épouse [O] de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de M. [A] [V] [I] [Y], de la société Sycogest agence de l’Avenir

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes de dommages et intérêts

CONDAMNE Maître [X] [Z], notaire associé à la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] à payer la somme de 5.000 euros à Mme [D] [S] épouse [O] en réparation de son préjudice de perte de chance

CONDAMNE Maître [X] [Z], notaire associé à la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] à payer une somme de 2.000 euros à Mme [D] [S] épouse [O], une somme de 2.000 euros à M. [A] [V] [I] [Y] et une somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Maître [X] [Z], notaire associé à la SCP Kneppert, Trottier-Cajeat, Foiry, [Z] aux entiers dépens

Ainsi fait et rendu le TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,