TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 06 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07259 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNCQ

NAC : 72A

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence [4], situé [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, immatriculé au RCS de BORDEAUX sous le numéro 432 296 234 et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire PICHET IMMOBILIER SERVICES – Agence de [Localité 5] dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 6]

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [S] [X] [M], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 25 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 06 Novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 13 novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [S] [X] [M] est propriétaire des lots 25 et 51 dépendant de la copropriété [4] située [Adresse 2] à [Localité 7].

Par assignation en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [4], représenté par son syndic la PICHET IMMOBILIER SERVICE, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir le tribunal :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 220, 1231,6, 1231-7 et 143-2 du code civil,

— condamner M. [E] [S] [X] [M] à lui payer la somme en principal de 4.609,92 à titre des charges des copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024 et représentant :

. 3.755,31 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

. 710,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

. 144,61 euros au titre des frais d’huissier relevant des dépens,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [E] [S] [X] [B] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES – Agence de [Localité 5], syndic, en date du 14/11/2023 d’avoir à payer la somme de 1.315,03 euros,

. de la mise en demeure notifiée par le cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES – Agence de [Localité 5], syndic, en date du 15/02/2024 d’avoir à payer la somme de 2.595,97 euros,

. de la sommation d’avoir à payer, délivré par la SCP CALIPPE & Associés, commissaires de justice, en date du 26 mars 2024 sur la somme de 2.962,26 euros,

. de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M [E] [S] [X] [M] à lui payer la somme de 5.400,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [E] [S] [X] [M] à lui payer une indemnité de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment le coût de la sommation de payer pour 144,61 euros, les frais de signification du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par M^e Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [S] [X] [M], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 25 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [4] produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges travaux 1er septembre 2023 et appels de fonds du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 28 mars 2023 et 3 avril 2024,

— un décompte des charges réclamées arrêté au 17 juillet 2024, provision charges courante et cotisation tx alur et honoraires contentieux assignation inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4.609,92 euros. Toutefois, ce décompte comporte des sommes réclamées au titre des frais de recouvrement (710,00 €) et des dépens (144,61 €) qui seront examinés infra.

Il convient de relever que, si le procès-verbal d’assemblée générale portant mention du vote des travaux de voiries dont le solde figure au décompte (03/04/2024 – solde tx voiries conformité RE – 168,26 €) n’est pas produit, le « compte rendu d’activité du conseil syndical des Gros Chênes pour l’année 2022, perspectives 2023/2024 », joint au procès verbal d’assemblée générale du 28 mars 2023 mentionne le vote de ces travaux lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2021 : "…247.942 € de travaux pour mettre notre réseau d’évacuation des eaux pluviales en conformité et refaire la deuxième tranche de voirie."

Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires [4] s’élève à la somme de 3.755,31 euros (4.609,92 € – (710,00 € + 144,61 €), au titre des charges impayées arrêtées au 17 juillet 2024, pour la période du 1er septembre 2023 (projet pluriannuel, travaux PPT et provision charges courantes 01/10/2023) au 17 juillet 2024 (provision charges courantes et cotisation travaux alur 01/07/2024 et honoraires contentieux gestion) inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du :

—  18 novembre 2023, date d’avis de la mise en demeure du 14 novembre 2023, sur la somme de 1.260,03 euros,

—  21février 2024, date de distribution de la mise en demeure du 15 février 2024, sur la somme de 1.190,94 euros,

— à compter de l’assignation sur le surplus (la sommation portant sur la même somme hors frais que la mise en demeure du 21/02/2024).

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [4], qui ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [E] [S] [X] [M] ni avoir subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. La demande présentée au titre des dommages et intérêts n’apparaît ainsi pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [4] sollicite la somme de 710,00 au titre des frais de recouvrement et 144,61 euros au titre de la sommation de payer qui entre dans les frais nécessaires et non dans les dépens.

Il convient de déduire de cette somme les frais suivants :

—  220,00 euros « honor. contentieux sommation » + 400,00 € « honor. contentieux assignation », dès lors qu’il s’agit de prestations qui constituent des actes d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires [4] justifie de l’envoi des mises en demeures des 14 novembre 2023 et 15 févier 2024 (45,00 € x 2), ainsi que de la délivrance de la sommation de payer le 26 mars 2024 (144,61 €).

En conséquence, M. [E] [S] [X] [M] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de [4] la somme de 234,61 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [E] [S] [X] [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par M^e Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [E] [S] [X] [M] sera également condamné à verser une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [4] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [S] [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 3.755,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 17 juillet 2024, pour la période du 1er septembre 2023 (projet pluriannuel, travaux PPT et provision charges courantes 01/10/2023) au 17 juillet 2024 (provision charges courantes et cotisation travaux alur 01/07/2024 et honoraires contentieux gestion) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023 sur la somme de 1.260,03 euros, à compter du 21février 2024 sur la somme de 1.190,94 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

DIT que les intérêts produits depuis le 12 novembre 2024 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [4] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [E] [S] [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 234,61 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [E] [S] [X] [M] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [4] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [S] [X] [M] aux dépens ;

DIT que M^e Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,