Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 21 février 2025, n° 24/01314

TJ Évry 21 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire n'a pas contesté l'obligation de quitter les lieux, rendant la demande d'expulsion fondée.
Accepté
Loyers et charges impayés
La cour a jugé que la somme demandée était non sérieusement contestable et a ordonné son paiement.
Accepté
Préjudice causé par le maintien dans les lieux
La cour a reconnu le préjudice subi par la bailleur et a accordé une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail.
Autre
Clause pénale
La cour a estimé que la clause pénale ne présentait pas un caractère incontestable et n'a pas statué sur cette demande.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire à rembourser les frais de procédure, considérant qu'elle avait succombé dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 21 févr. 2025, n° 24/01314
Numéro(s) :	24/01314
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	28 février 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique LAHANQUE
Cabinet(s) :	LAHANQUE - GUYOT
Parties :	S.C.I. SCI RENAISSANCE c/ S.A.R.L. SARL BOUCHERIE DE L' EGLISE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 21 février 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01314 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQIZ

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 janvier 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI RENAISSANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de la SCP LYONNET DU MOUTIER – VANCHET-LAHANQUE – GUYOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré les 27 et 29 novembre 2024, la SCI RENAISSANCE, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 3] et donnés à bail à la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834, 835, 836 et 837 du code de procédure civile et des articles R.145-23 et L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

— Constater l’acquisition de Ia clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 3 janvier 2022 portant sur divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 3],

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE des lieux dont s’agit ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, l’assistance d’un serrurier et de Ia force publique,

— Ordonner la séquestration du mobilier meublant en tel lieu clos et couvert au choix du requérant et aux frais du locataire,

— Condamner la SARL BOUCHERIE DE L’EGLlSE au paiement des sommes suivantes:

* 7.507 euros représentant les loyers et charges arriérés arrêtés au 30 novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’exigibilité de chaque terme,

* 750,70 euros à titre de pénalité contractuelle,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante pour cent, charges en sus, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à restitution des clés,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SCI RENAISSANCE expose que :

— suivant acte sous seing privé du 3 janvier 2022, la SCI L’ABREU\/OIR, a donné à bail à la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2022 et moyennant un loyer annuel principal hors taxes de 34.800 euros payable mensuellement et d’avance,

— aux termes d’un acte authentique du 16 novembre 2023, Ia SCI L’ABREUVOIR a cédé les lieux objets du bail à la SCI RENAISSANCE,

— la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE payant très irrégulièrement son loyer, la SCI RENAISSANCE lui a fait délivrer, le 30 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme, en principal, de 2.900 euros, qui est demeuré infructueux,

— Ia SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE restait redevable de la somme de 7.507 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 inclus,

— le 16 octobre 2024, la SCI RENAISSANCE l’a mise en demeure une nouvelle fois de régler son arriéré locatif, en vain.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SCI RENAISSANCE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation, produisant un décompte actualisé non soumis au principe de la contradiction.

Bien que régulièrement assignée, la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI RENAISSANCE justifie, par la production du bail en date du 3 janvier 2022, de l’attestation de vente du 16 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 30 septembre 2024, de la mise en demeure datée du 16 octobre 2024 et du décompte arrêté au 30 novembre 2024 inclus, que sa locataire, la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE, a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI RENAISSANCE a fait délivrer à la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 2.900 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 30 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2024.

L’obligation de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE causant un préjudice à la SCI RENAISSANCE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 31 octobre 2024.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI RENAISSANCE sollicite la condamnation de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE à lui payer la somme provisionnelle de 7.507 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal majoré de deux points à compter de l’exigibilité de chaque terme.

Par conséquent et au regard des pièces versées au débat, la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE sera donc condamnée à payer à la SCI RENAISSANCE, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 31 octobre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.507 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2.900 euros et à compter du 27 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus, faute pour la SCI RENAISSANCE de produire l’accusé réception de la mise en demeure datée du 16 octobre 2024.

Sur la clause pénale

La SCI RENAISSANCE sollicite également la condamnation de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE à lui payer la somme provisionnelle de 750,70 euros à titre de pénalité contractuelle.

Or, la clause pénale, comme les autres indemnités contractuelles, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE, succombant, sera condamnée à payer à la SCI RENAISSANCE la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE et de toute personne dans les lieux de son fait des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 1] à [Localité 3], avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE, à compter de la résiliation du bail, au 31 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE à payer à la SCI RENAISSANCE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE à payer à la SCI RENAISSANCE la somme provisionnelle de 7.507 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 2.900 euros et à compter du 27 novembre 2024 pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE à payer à la SCI RENAISSANCE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BOUCHERIE DE L’EGLISE aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 février 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,