TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01642 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPRY

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.C.I. BACOUR IMMO

C/

M. [V] [L]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.C.I. BACOUR IMMO

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par son gérant Mr [E] [B]

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : SCI BACOUR IMMO + CCC

Mr [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2021, la SCI BACOUR IMMO a consenti un bail d’habitation à M. [V] [L] sur des locaux nus situés au [Adresse 4] à [Adresse 7] ESSONNES (91 100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 530 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5028 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme d’avril 2024 inclus dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [L] le 3 juin 2024.

Par assignation du 6 août 2024, la SCI BACOUR IMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

7010,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, la SCI BACOUR IMMO représenté par son gérant maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er mars 2025, s’élève désormais à 11 028 euros terme de février inclus. La SCI BACOUR IMMO précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [V] [L] comparant, ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il explique les impayés de loyers par des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi, indiquant en outre que les APL ont été suspendues depuis avril 2024 et qu’une demande de prise en charge par le FSL n’a pas aboutie. Il indique avoir signé un CDI le 28 février 2025 et percevoir désormais un salaire au niveau du SMIC. Il propose de verser la somme de 100 à 150 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La SCI BACOUR IMMO a indiqué être opposé à l’octroi des délais de paiement sollicités.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire, il sera précisé que le bail litigieux est un bail portant sur un local d’habitation non meublé. A ce titre il sera fait application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI BACOUR IMMO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 23 mai 2024 et que la somme de 5028 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l’absence d’autre élément permettant d’établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il sera fait application du délai de 2 mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et de l’audience que le loyer courant n’est plus réglé depuis mars 2024, la condition requise de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience n''est donc pas rempli et qu’il ne peut dès lors être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, les revenus du foyer de M. [V] [L] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI BACOUR IMMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI BACOUR IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er mars 2025, M. [V] [L] lui devait la somme de 11 028 euros terme de février inclus.

M. [V] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 5028 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1982,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI BACOUR IMMO ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [V] [L] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 10 avril 2021 entre la SCI BACOUR IMMO, d’une part, et M. [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à CORBEIL ESSONNES (91 100) est résilié depuis le 24 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [L] à payer à la SCI BACOUR IMMO la somme de 11028 euros (onze mille vingt-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025 terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 5028 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1982,84 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE la SCI BACOUR IMMO de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI BACOUR IMMO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024 et celui de l’assignation du 6 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge