TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/00801

N° Portalis DBX2-W-B7I-KQRW

Monsieur [F] [M], Madame [E] [M]

C/

Monsieur [Y] [G] [O] [L],

Monsieur [A] [O] [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 13 JANVIER 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [M]

né le 12 mai 1936 à CAVEIRAC (GARD)

demeurant 10 rue des Orfèvres

30820 CAVEIRAC

représenté par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES

Madame [E] [M]

née le 23 janvier 1949 à SAIT FELIX DE PALLIERES

demeurant 10 rue des Orfèvres

30820 CAVEIRAC

représentée par Maître Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Monsieur [Y] [G] [O] [L]

domicilié 6 chemin des Rôles

30820 CAVEIRAC

bénéficiaire à l’aide juridictionnelle accordée par le BAJ de Nîmes sous le n°N-30189-2024-005816 par décision du 18 août 2024

représenté par Maître Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

Monsieur [A] [O] [L]

domicilié 6 rue Flamande

30000 NIMES, pris en sa qualité de caution

représenté par Madame [V] [W] [C], sa nièce, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 septembre 2024

Date des Débats : 18 novembre 2024

Date du Délibéré : 13 janvier 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seings privés en date du 12 février 2019, Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] ont donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [Y] [O] [L] un logement situé 6 chemin des Rôles – 30820 CAVEIRAC moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 870 euros outre 10 euros de provisions pour charges.

Par acte du 15 février 2019, Monsieur [D] [O] [L] s’est porté caution solidaire.

Des loyers demeuraient impayés et le 28 février 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à leur locataire, pour un montant en principal de 5 066,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] ont assigné Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 02 septembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Y] [O] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 7 748,00 euros représentant les loyers et charges arrêtés à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 pour les sommes portées sur le commandement et de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement, D’une indemnité d’occupation mensuelle de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux fixée provisoirement au montant du dernier loyer et des charges variables et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail jusqu’à l’entière libération des lieux, avec intérêts de droit,De la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens de l’instance.

Après avoir fait l’objet de renvois, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 18 novembre 2024 au cours de laquelle les bailleurs ont comparu par ministère d’avocat et ont sollicité de voir :

— juger que la clause résolutoire est acquise,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation en date du 28 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire,

— constater le départ de Monsieur [Y] [O] [L] des lieux litigieux en date du 25 septembre 2024,

— juger que l’intégralité des loyers et charges sont dus jusqu’à la résiliation du bail d’habitation de céans,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] au paiement à titre provisionnel des loyers impayés et indemnités d’occupation au jour de l’assignation à hauteur de 7 748,00 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 pour les sommes portées sur le commandement et de la date de l’assignation pour les sommes dues postérieurement,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] à porter et payer une somme de 3 349,22 euros TTC au titre des travaux de réfection de la peinture de la maison d’habitation louée,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens.

Monsieur [Y] [O] [L], comparant par ministère d’avocat, a sollicité de voir :

— constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet en raison de la restitution des clés à l’agence immobilière par le locataire depuis le 27 septembre 2024,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la demande de surendettement s’agissant des demandes en paiement de l’arriéré des loyers ou de l’indemnité d’occupation en raison de la situation totalement obérée de Monsieur [Y] [O] [L] qui ne bénéficie d’aucun revenu ni allocation,

— à titre subsidiaire lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1244 du code civil,

— débouter les demandeurs de toutes leurs autres demandes,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [A] [O] [L], régulièrement assigné, s’est fait représenter par sa nièce, munie d’un pouvoir.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] justifient avoir notifié par voie électronique le commandement de payer à la CCAPEX le 05 mars 2024.

Dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 21 mai 2024 pour l’audience du 02 septembre 2024, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Cette formalité, prescrite à peine d’irrecevabilité de l’action, a été exécutée dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [Y] [O] [L] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] le 28 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur le désistement de la demande d’expulsion et constat du départ des lieux du locataire :

Lors des débats, il a été établi que Monsieur [Y] [O] [L] a quitté définitivement les lieux qu’il avait pris à bail situés 6 chemin des Rôles à Caveirac, les demandeurs produisant copie de l’état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire entre les bailleurs et les locataires en date du 25 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de déclarer sans objet la demande en expulsion initialement formée à l’encontre de Monsieur [Y] [O] [L].

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] produisent un décompte arrêté à la date du départ du locataire des lieux faisant état d’une dette locative de 11 324 euros (échéance du mois de septembre 2024 incluse) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] seront solidairement condamnés à payer par provision à Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] la somme de 11 324 00 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse représentant le résiduel des loyers, charges et indemnités d’occupation courus jusqu’au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont portées, de la date de l’assignation pour le surplus des sommes y étant mentionnées et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement de la somme de 3 349,22 euros TTC au titre des travaux de réfection de la peinture de la maison d’habitation louée :

Il résulte des termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 que le locataire est tenu de procéder des travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif et notamment s’agissant des « a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons, de les maintenir en état de propreté et effectuer de menus raccords de peintures et tapisseries ».

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé de manière contradictoire le 14 février 2019, que les plafonds et murs de la cuisine, des chambres et du salon étaient décrits en « bon état » et que l’état des lieux de sortie fait état, les concernant, d'« état d’usage » ou « moyen ».

Le devis versé aux débats par les demandeurs établi par Monsieur [P] [J], autoentrepreneur, vise des travaux de peinture dont les précisions laissent entendre que les prestations visent à repeindre l’intégralité des pièces concernées.

Le locataire n’étant tenu, en application des dispositions susvisées qu’à de menus raccords de peintures, seules les sommes relatives à de tels travaux peuvent être mises à sa charge.

Par ailleurs s’agissant de la porte d’entrée et du portail d’entrée, l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation justifiant les travaux estimés.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement de la somme de 3 349,22 euros TTC au titre des travaux de réfection de la peinture de la maison d’habitation louée.

Sur la demande de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à venir de la commission de surendettement :

A l’appui de sa demande, Monsieur [Y] [S] [L] ne verse aucun élément de nature à établir la saisine effectuée par ses soins de la commission de surendettement de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] [L] fait état de difficultés d’ordre financier qui ne se trouvent corroborés par aucun élément versé en ce sens aux débats.

Par conséquent, sa demande de bénéficier de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au dernier montant du loyer qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En l’espèce, les défendeurs étant solidairement condamnés à verser aux bailleurs une somme globale correspondant aux loyers et charges impayés mais aussi aux indemnités d’occupation dues depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif de Monsieur [Y] [O] [L] des lieux loués, cette demande sera déclarée sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 200 euros à Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] qui succombent supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge du contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2019 par Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] avec Monsieur [Y] [O] [L] concernant le logement situé 6 chemin des Rôles – 30820 CAVEIRAC étaient réunies à la date du 10 avril 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 10 avril 2024,

CONSTATONS que Monsieur [Y] [O] [L] a définitivement quitté le logement loué situé 6 chemin des Rôles – 30820 CAVEIRAC depuis le 25 septembre 2024 et que la demande en expulsion est devenue dès lors sans objet,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] à payer par provision à Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] la somme de 11 324 00 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse représentant le résiduel des loyers, charges et indemnités d’occupation courus jusqu’au mois de septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont portées, de la date de l’assignation pour le surplus des sommes y étant mentionnées et de la présente décision pour le surplus,

DECLARONS sans objet la demande en paiement d’indemnités d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux loués par Monsieur [Y] [O] [L],

REJETONS la demande en paiement de la somme de 3 349,22 euros TTC au titre des travaux de réfection de la peinture de la maison d’habitation louée,

DEBOUTONS Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] à payer la somme de 1 200 euros à Monsieur [F] [M] et Madame [E] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [O] [L] et Monsieur [A] [O] [L] aux entiers dépens de la présente instance,

sous réserve des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La greffière, La juge,