RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00617 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q5QA

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Sarah TREBOSC, greffière, lors des débats à l’audience du 15 juillet 2025 et de [V] [H], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [D] [J] [Y]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [S] [N]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 22 mai 2025, Madame [D] [J] [Y] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, Monsieur [S] [N], au visa de l’article 145 du code de procédure civile, pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire et l’autorisation de consigner ses loyers entre les mains de Madame le bâtonnier de l’ordre des avocats de l’Essonne jusqu’à exécution des travaux de remise en état de ses locaux par le bailleur.

Au soutien de sa demande, Madame [D] [J] [Y] expose que suivant acte authentique en date du 1er septembre 2026, elle a acquis un fonds artisanal de coiffure comprenant le transfert du bail des locaux où est exploité le fonds, situés [Adresse 2] à [Localité 9], dont Monsieur [S] [N] est désormais propriétaire. En raison de l’absence d’entretien de son immeuble par le bailleur, elle dit être depuis un certain temps contrainte d’exercer son activité de coiffure dans des locaux affectés de désordres majeurs relevant de la responsabilité du propriétaire. Par courrier daté du 18 décembre 2024, Madame [D] [J] [Y] a adressé copie du procès-verbal de constat du 5 novembre 2024 à son bailleur, Monsieur [S] [N], en lui demandant d’intervenir en application des dispositions de l’article 606 du code civil, lequel a contesté être redevable des réparations sollicitées. Par ailleurs, en date du 22 janvier 2025, Madame [D] [J] [Y] s’est vue noti?er un congé avec offre de renouvellement de bail commercial pour le 31 août 2025, augmentant le loyer à la somme de 11.750 euros annuel à compter du 1er septembre 2025.

Appelée le 10 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 15 juillet 2025.

A l’audience du 15 juillet 2025, Madame [D] [J] [Y], représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, elle sollicite du juge de :

— désigner un expert judiciaire

— l’autoriser à consigner ses loyers entre les mains de Madame le bâtonnier de l’ordre des avocats de l’Essonne jusqu’à exécution des travaux de remise en état de ses locaux par le bailleur

— débouter Monsieur [S] [N] de ses demandes de précision de mission et condamnation à son encontre sous astreinte

Madame [D] [J] [Y] réplique que l’expert judiciaire doit se borner aux termes de sa mission à constater es désordrs et donner à la juridiction les éléments lui permettant d’apprécier la situation qui lui est soumise, mais en aucun cas à distinguer les obligations du bailleur et celles du preneur. De plus, elle nie faire obstruction à la visite de l’agent immobilier en charge de la vente du bien litigieux loué et réplique que Monsieur [S] [N] ne justifie pas de sa demande de condamnation sous astreinte.

Monsieur [S] [N], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions n°3 aux termes desquelles, il sollicite de :

— prendre acte de ses protestations et réserves

— préciser que l’expert désigné devra distinguer les travaux imputables au bailleur et ceux imputables au preneur

— débouter Madame [D] [J] [Y] de sa demande de consignation des loyers entre les mains du Bâtonnier de l’Essonne

— condamner Madame [D] [J] [Y] à une astreinte définitive de 500 euros à chaque fois qu’elle refusera de laisser établir les diagnostics nécessaires à la mise en vente du bien immobilier objet de la présente location

— condamner Madame [D] [J] [Y] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, il développe que Madame [D] [J] [Y], à travers un procédé, empêche une relation normale et simple, afin de rendre impossible la commercialisation du bien à laquelle elle s’oppose. De plus, il fait valoir que le fonds de commerce exploité dans les locaux a 29 ans et qu’il appartient à son propriétaire de faire les travaux qui s’imposent, le constat produit démontrant d’ailleurs plutôt un défaut d’entretien des locaux pour lesquels aucune action de remise à neuf restant à la charge du preneur n’a été effectuée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Madame [D] [J] [Y] justifie, par la production de l’acte d’acquisition du fonds de commerce du 1er septembre 2006 et de son additif à bail non signé du 6 février 2013, du procès-verbal de constat du 25 novembre 2024 et de courriers, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En effet, il résulte bien du dossier qu’il existe potentiellement un contentieux pour lequel la mesure d’instruction est de nature à permettre de contribuer à trancher le litige en germe sur les travaux à réaliser et, subséquemment, la répartition de leur prise en charge.

Il convient de donner acte à Monsieur [S] [N] de ses protestations et réserves.

Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler que, conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge, après s’être prononcé sur la nécessité de recourir à l’expertise et après avoir choisi l’expert, fixe les termes et l’étendue de la mission.

S’agissant de la demande d’extension de mission sollicitée par Monsieur [S] [N] afin de permettre à l’expert désigné de distinguer les travaux imputables au bailleur et ceux imputables au preneur, il convient de relever qu’il n’entre pas dans les missions de l’expert de déterminer la nature et la charge des travaux, qui nécessitent une étude par le juge du fond pour déterminer leur imputabilité.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’extension de mission.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de Madame [D] [J] [Y], dans les termes du dispositif ci-dessous.

Sur la demande de consignation de loyers

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Madame [D] [J] [Y] sollicite l’autorisation de consigner ses loyers entre les mains de Madame le bâtonnier de l’ordre des avocats de l’Essonne jusqu’à exécution des travaux de remise en état de ses locaux par le bailleur.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que malgré des conditions d’exploitation précaires, elle n’entend pas s’affranchir du paiement des loyers mais demande l’autorisation de les consigner pour s’assurer de l’exécution des travaux.

Pour s’y opposer, Monsieur [S] [N] conteste tant l’imputabilité des désordres soulevés qu’une quelconque impossibilité de jouissance, faisant valoir une absence d’entretien et concluant à une demande prématurée.

Or, force est de constater que Madame [D] [J] [Y], qui sollicite une consignation pour s’assurer de l’exécution des travaux dont elle suppose leur imputabilité, ne rapporte la preuve ni d’un dommage imminent, ni d’un trouble manifestement illicite qui pourrait justifier sa demande.

Le procès-verbal de constat du 25 novembre 2024 du commissaire de justice indique, sur la partie salon de coiffure, la présence de nombreuses fissures sur les poutres, sans qu’on en connaissance l’ancienneté et l’évolution, de nombreuses fissures et impacts sur le carrelage au sol, sans que leur origine soit connue. Les carreaux décollés ou les parties manquantes ne sont pas visibles sur les photographies, exclusivement présentées en noir et blanc. Des prises électriques sont présentées comme anciennes sans savoir quelque souci les affecteraient. Un câble pend dans un placard de l’entrée, là encore sans savoir quel danger il représenterait. Il est seulement allégué que le lavabo du salon ne serait plus utilisable, le commissaire de justice instrumentaire constatant que l’eau y coule parfaitement. Les difficultés d’évacuation rapportées ne sont pas l’objet d’un constat. Un état de vétusté des marches d’accès au bâtiment ressort des constats, sans qu’on puisse en connaître l’origine, l’état initial et sans qu’il soit constaté que cet état empêche l’usage des lieux.

Il n’apparaît ainsi pas des pièces versées aux débats que Madame [D] [J] [Y] se trouve dans l’impossibilité d’exercer son activité ni que les désordres allégués l’empêchent d’utiliser les lieux loués, ni relevé un danger.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers.

Sur la demande reconventionnelle sous astreinte

Monsieur [S] [N] sollicite la condamnation de Madame [D] [J] [Y] à une astreinte définitive de 500 euros à chaque fois qu’elle refusera de laisser établir les diagnostics nécessaires à la mise en vente du bien immobilier objet de la présente location.

Au soutien de ses prétentions, il verse au débat un courriel daté du 11 juin 2025 de Madame [P] [F], du cabinet DiagProConseil adressé au gestionnaire Cyti Immobilier, qui indique confirmer « que nous n’avons pas pu réaliser les diagnostics commandés (…), en effet, un premier rdv était programmé le 06/10/2025 (qui) a été annulé par la locataire. Nous avons repris contact avec Mme [J] qui a souhaité que le rdv soit programmé par l’intermédiaire des avocats ».

Madame [D] [J] [Y] s’oppose à cette demande, niant toute obstruction.

Il convient d’observer qu’il ne saurait se déduire de ce seul courriel la preuve d’une opposition de la locataire à laisser se réaliser des diagnostics immobiliers par le propriétaire. Le document n’est accompagné d’aucun autre élément objectif (commande des diagnostics, rendez-vous proposés, réponses écrites formulées). En outre il ne saurait se déduire du courriel un refus de principe de Madame [D] [J] [Y] de laisser établir les diagnostics, mais seulement le souhait qu’ils puissent se dérouler dans un cadre sécurisé en présence de son avocat.

Il n’y a donc nullement lieu à astreinte en cas de refus de de laisser établir les diagnostics immobiliers.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

S’agissant d’une demande d’expertise, en l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu en conséquence de mettre les dépens à la charge de la demanderesse à la mesure, Madame [D] [J] [Y].

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DONNE acte de ses protestations et réserves à Monsieur [S] [N].

ORDONNE une mesure d’expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [L] [B]

expert judiciaire près la cour d’appel de Paris

[Adresse 5]

[Localité 6]

email : [Courriel 8]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans un immeuble sis [Adresse 4],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et les pièces annexées et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

— faire les comptes entre les parties.

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux.

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions.

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry sis [Adresse 7] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties).

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse.

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise.

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction.

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives.

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents.

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile.

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [D] [J] [Y] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à Évry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis.

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet.

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle sous astreinte.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LAISSE les dépens à la charge de Madame [D] [J] [Y].

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,