Expéditions le : Minute n° 25/00197

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00045 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-FZV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de bail en date des 14 mars 2022 et 11 mars 2022, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a donné en location à M. [F] [H] et Mme [C] [H] un appartement ainsi qu’un garage, situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 12 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.929,46 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier d’une assurance.

Par actes d’huissier de justice en date du 30 décembre 2024, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT a fait assigner M. [F] [H] et Mme [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles, 220, 1134 ancien et 1184 ancien, 1236-1 du code civil, et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

prononcer la résiliation des baux au jour du jugement à intervenir,ordonner à M. [F] [H] et Mme [C] [H] de libérer dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,l’autoriser, à défaut de départ volontaire, à procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 1.643,23 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, arrêtée au 6 décembre 2024, ainsi que les sommes dues postérieurement et jusqu’au jugement à intervenir,condamner solidairement les occupants à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux, outre les charges,condamner solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le commandement de payer.

Au soutien de sa demande, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT expose que M. [F] [H] et Mme [C] [H] ont cessé de s’acquitter de leurs loyers, que si les causes du commandement de payer ont été réglées, en raison notamment d’une régularisation de surloyer, la dette a continué à augmenter. Il s’estime donc bien fondé à solliciter la résiliation du bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2024.

A l’audience, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.192,85 euros au 13 mai 2025, précisant que le dernier règlement remonte au mois de janvier 2025.

Mme [C] [H] comparaît en personne. Elle reconnaît que le loyer est trop cher et qu’elle doit par ailleurs faire face à d’autres dettes dont elle ne connaît pas le montant. Elle déclare gagner 1.200 euros, son époux percevant quant à lui 1.690 euros et qu’ils ont deux enfants à charge. Elle affirme n’avoir aucune solution à proposer pour rembourser la dette.

Bien qu’assigné en l’étude de l’huissier, M. [F] [H] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 5 mars 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024.

Il justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 31 décembre 2024, pour une audience fixée au 14 mai 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 24 V du même texte précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT verse aux débats un décompte faisant apparaître que la dette locative s’est constituée à partir du mois de janvier 2024, en raison de la facturation d’un surloyer de 1.000 euros en janvier puis 1.415 euros à partir de février et jusqu’en avril, date à laquelle une régularisation est intervenue de 4.285,83 euros venant apurer la dette, étant précisé que les loyers courants étaient réglés.

Puis une nouvelle dette s’est constituée à compter de juillet 2024, les locataires procédant à des paiements mensuels mais toujours partiels, le dernier étant intervenu le 2 janvier 2025.

Malgré les différentes mises en demeure et commandement de payer, M. [F] [H] et Mme [C] [H] n’ont pas régularisé leur situation, et ne formulent aucune proposition à l’audience pour tenter de remédier à la dette. L’enquête sociale mentionne que les locataires ne veulent pas déposer de dossier de surendettement ou de demande d’aide FSL.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave et répété de M. [F] [H] et Mme [C] [H] à leurs obligations de locataires, qui justifie la résiliation des baux, laquelle sera prononcée à la date de la présente décision.

Il convient de constater que M. [F] [H] et Mme [C] [H] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [F] [H] et Mme [C] [H] de libérer les lieux qu’ils occupent de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [F] [H] et Mme [C] [H], l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [F] [H] et Mme [C] [H] seront condamnés solidairement à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle de 875,11 pour le logement et le garage euros, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Le bailleur ne détaillant pas le loyer du logement et du garage, il y a lieu de préciser que les indemnités d’occupation ne seront dues, notamment pour la part afférente au garage, que pour l’occupation effective des lieux.

Sur la dette locative

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 13 mai 2025, M. [F] [H] et Mme [C] [H] sont redevables d’une somme totale de 5.192,85 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril 2025. Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure d’un montant total de 278,96 euros, qui seront recouvrés au titre des dépens.

La situation déclarée des locataires ne permet pas la mise en place de délais pour apurer la dette.

En conséquence, ils seront condamnés à payer la somme de 4.913,89 euros (5.192,85 – 278,96) à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la clause prévue au bail, les condamnations seront prononcées à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les dispositions accessoires

M. [F] [H] et Mme [C] [H], succombant au principal, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

M. [F] [H] et Mme [C] [H] seront également condamnés solidairement à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en résiliation judiciaire des baux de l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus les 14 mars 2022 et 11 mars 2022 entre l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT d’une part, et M. [F] [H] et Mme [C] [H] d’autre part, concernant un appartement et un garage, situés [Adresse 1] à [Localité 5], à la date du présent jugement, soit le 2 juillet 2025,

CONSTATE que M. [F] [H] et Mme [C] [H] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [F] [H] et Mme [C] [H] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [F] [H] et Mme [C] [H] de s’exécuter volontairement, l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT sera autorisé à procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 875,11 euros pour le logement et le garage,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 4.913,89 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 13 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE solidairement M. [F] [H] et Mme [C] [H] à payer à l’EPIC HAUTE SAVOIE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS