TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 17]-[Localité 15]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 21/00439 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NUVR

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat secondaire A des copropriétaires de la résidence CENTRE COMMERCIAL DU [Adresse 10] [Localité 4] [Adresse 23] [Localité 19], représenté par son syndic la SA SUDECO, inscrite au RCS de [Localité 24] sous le numéro 348 877 044, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocate au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. DOLPHIN, société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 18] sous le numéro 383 890 860, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Sophia SIMONET de la SELAS SMS & CO, avocate au barreau de l’ESSONNE postulant, Maître Jean-michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Avril 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 juillet 2025. Le délibéré a été prorogé au 25 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La Sci Dolphin est propriétaire du lot n°119 au sein de la copropriété du centre commercial du Bois des Roches située à Saint Michel sur Orge (91).

Historique de la copropriété

La copropriété du centre commercial du [Adresse 9] à [Localité 25] était initialement un centre commercial de quartier composé de petits commerces, cabinets médicaux et paramédicaux et services autour d’une supérette à l’enseigne Rallye, laquelle a été rachetée par le groupe Casino.

Dans les années 1996-1997 le centre commercial du [Localité 7] des [Localité 21] a fait l’objet d’une importante opération de restructuration et transformation sous l’impulsion de la société L’Immobilière Groupe Casino, devenue propriétaire de lots représentant plus de la moitié des tantièmes généraux. L’opération envisagée, et finalement réalisée, a consisté à construire une galerie marchande avec un hyper marché et des parkings.

L’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 1997, aux termes de ses résolutions n°2 à 18, a voté ces travaux, ainsi que différentes mesures consécutives, telles que la modification de l’état descriptif de division.

Ce vote a été par la suite annulé par jugement du Tribunal de Grande Instance d’Évry du 15 mars 1999.

Le [Adresse 27] [Adresse 16] [Localité 21] a interjeté appel de ce jugement.

Un accord transactionnel est intervenu entre le syndicat des copropriétaires d’une part et certains copropriétaires d’autre part aux termes de deux protocoles d’accord datés du 15 septembre 1999. Les parties se sont entendues pour se désister de leur procédure en contestation de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 et pour renoncer au bénéfice du jugement du 15 mars 1999. Le syndicat des copropriétaires s’est désisté de son appel et la procédure a été radiée du rôle de la cour.

Le nouvel état descriptif de division, adopté par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 en sa résolution n°2, a été établi par acte authentique du 14 juin 2022 par Maître [H], notaire à [Localité 20].

L’assemblée générale du 18 avril 2003 a approuvé le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif (2ème résolution) ainsi que le coût définitif des travaux (3ème résolution).

Certains copropriétaires ont alors saisi le tribunal d’une procédure dirigée contre le syndicat des copropriétaires en contestant le paiement de leurs charges de copropriété réparties selon une grille qu’ils estimaient avoir été annulée définitivement par le jugement du 15 mars 1999 et ont sollicité la désignation d’un expert pour dresser un projet de rétablissement de la répartition des charges selon les critères antérieurement définis au 22 décembre 1997.

Aux termes de 4 jugements rendus respectivement les 30 septembre 2015 et 18 février 2016, le tribunal a ordonné une expertise, demandant à l’expert les éléments pour fixer la quote-part des lots dans chacune des catégories de charges, avec établissement d’un projet de grille de répartition des charges et compte entre les parties en fonction de ladite grille depuis 1997.

Le tribunal a également sursis à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires.

Le tribunal a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et a ordonné le retrait du rôle dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, réservant les dépens.

Ces jugements ont été frappés d’appel.

Par 4 arrêts rendus le 14 février 2018, la cour d’appel de [Localité 20] a infirmé partiellement les jugements des 30 septembre 2015 et 18 février 2016, notamment en disant n’y avoir lieu à expertise et en condamnant les copropriétaires concernés au paiement de leurs charges de copropriété. La cour d’appel retenait notamment que l’assemblée générale du 22 décembre 1997, devenue définitive, avait adopté une nouvelle grille de répartition des charges et que la clause de répartition ne pouvait être réputée non écrite puisqu’elle n’était pas annulée.

Ces arrêts rendus le 14 février 2018 ont été frappés de pourvois par les copropriétaires concernés.

Par 3 arrêts en date du 28 novembre 2019 la cour de cassation a cassé partiellement les arrêts d’appel relatifs à la Sci Karyva, à la Sci HSB et à M. [F] et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée. La cour de cassation retenait que l’action d’un copropriétaire en contestation de la non conformité d’une clause de répartition des charges à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle ne peut avoir pour effet que pour l’avenir, n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale qui a fixé la grille de répartition des charges.

Par arrêt définitif du 23 juin 2021 la cour d’appel de Paris a débouté la Sci Karyva et le liquidateur d’un copropriétaire de leurs demandes.

Par 3 arrêts définitifs du 23 novembre 2022 la cour d’appel de Paris a débouté la Sci HSB, les consorts [F] de leur demande de rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 et a déclaré irrecevables toutes les autres demandes.

La présente procédure en recouvrement des charges de copropriété impayées

Par exploit d’huissier de justice du 12 février 2013, le [Adresse 29] a assigné devant la présente juridiction la Sci Dolphin aux fins notamment d’obtenir sa condamnation paiement d’un arriéré de charges de copropriété (procédure enregistrée sous le n°RG 13/01487 puis 16/08588).

Par ordonnance en date du 18 octobre 2018 le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour de cassation à intervenir suite au pourvoi formé contre les 4 arrêts rendus par la cour d’appel de [Localité 20] le 14 février 2018.

Par ordonnance rendue le 14 janvier 2021 le juge de la mise en état a ordonné le rétablissement au rôle de la présente procédure.

Par ordonnance rendue le 19 mai 2022 le juge de la mise en état a constaté que la péremption d’instance n’était pas acquise et a renvoyé la procédure à la mise en état.

Prétentions et moyens du syndicat secondaire [Adresse 6] [Adresse 16] [Localité 21]

Aux termes de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 7 février 2024, le syndicat secondaire [Adresse 5] [Adresse 8] des [Adresse 22] demande au tribunal de:

— Déclarer la SCI Dolphin mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— Déclarer le syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 11] commercial du [Adresse 8] des [Adresse 22] à [Localité 26], recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions :

Y faisant droit,

— Condamner la SCI Dolphin à verser au syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 12] du [Adresse 9] à Saint-Michel-sur-Orge la somme de 226.395,06 €, au titre des charges de copropriété impayées, selon relevé de compte arrêté au 5 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 12 février 2013 ;

— Condamner la SCI Dolphin à verser au syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 12] du [Adresse 9] à Saint-Michel-sur-Orge la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI Dolphin à verser au syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 12] du [Adresse 9] à Saint-Michel-sur-Orge la somme de 8.000 €, au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Au soutien, le syndicat secondaire A des copropriétaires expose que:

— la clause de répartition déterminée par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 n’ayant, à ce jour, fait l’objet d’aucune annulation continue à s’appliquer et les copropriétaires, dont la Sci Dolphin fait partie, doivent continuer de s’acquitter des charges telles qu’elles sont appelées sur le fondement de cette grille

— la Sci Dolphin, simple copropriétaire, n’a pas qualité pour demander la communication des pièces sollicitées dans ses dernières écritures et, subsidiairement, que cette demande n’est pas justifiée

— l’expertise sollicitée par la Sci Dolphin est matériellement irréalisable puisqu’identique à celle sollicitée dans le cadre d’une autre procédure par la Sci Badr alors que le juge en charge du contrôle des expertises n’a pu que constater que la mission n’était pas réalisable et que les parties devaient reformuler la mission

— la Sci Dolphin fait preuve de mauvaise foi et de résistance abusive ce qui justifie sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Prétentions et moyens de la Sci Dolphin

Aux termes de ses dernières conclusions n°4, régulièrement notifiées par voie électronique Rpva le 27 mars 2024, la Sci Dolphin demande au tribunal de:

— DEBOUTER le [Adresse 28] de toutes ses demandes, fins et conclusions à I’encontre de la SCI DOLPHIN ;

— DECLARER inopposables à la SCI DOLPHIN toutes les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés au 22 décembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée parle Tribunal,

— DECLARER inopposables à la SCI DOLPHIN les contrats de prêts souscrits pour financer les travaux de rénovation par le Syndic sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires;

— ORDONNER le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères précédemment définis par le règlement de copropriété en neutralisant le financement des travaux, les loyers des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l’entretien et au fonctionnement des nouveaux équipements et services collectifs installés à l’issue de ces travaux ayant fait l’objet du jugement d’annulation du 15 mars 1999.

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de :

o Se rendre sur place à [Localité 25], centre commercial du [Localité 7] DES [Localité 21], [Adresse 3], visiter les lieux, les décrire et en particulier le lot 119,

o Se faire remettre le dossier de permis de construire, les décomptes définitifs après travaux, l’état descriptif de division avant et après travaux, les baux en cours et toutes conventions passées par le syndic pour le compte du Syndicat des copropriétaires depuis le 22 décembre 1997 et toute pièce qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission,

o Fournir au Tribunal tous les éléments permettant de déterminer l’état du lot 119 avant les travaux de rénovation du centre commercial, tant en ce qui concerne l’intérieur des locaux que ses parties communes, accès et équipement dont pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997,

o Prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot 119 depuis 1997,

o Fournir au Tribunal tous les éléments permettant de fixer la quote-part du lot 119 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul SCI DOLPHIN / SDC [Localité 7] DES [Localité 21] l’état de répartition des charges et l’état des parties communes et privatives du lot 119 telle qu’ils pouvaient exister avant l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial,

o Dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot 119 selon les critères antérieurement définis et l’incidence des travaux de rénovation,

o Faire les comptes entre les parties en fonction de ce projet de répartition des charges en déterminant le cas échéant, le montant des charges indûment versées par la SCI DOLPHIN depuis1997 ou le montant des charges dues par la SCI DOLPHIN 1997.

— JUGER que les frais d’expertise seront mis à la charge du Syndicat des copropriétaires,

— ORDONNER au syndicat des copropriétaires de communiquer à la SCI DOLPHIN, si besoin sous astreinte, les documents suivants :

o Le pouvoir donné au Syndic FIGA pour représenter le syndicat lors de la signature desdits protocoles,

o Le PV de l’assemblée générale qui a ratifié le versement par le syndicat des copropriétaires à Monsieur [I] de la somme de 75.000 francs à titre d’indemnité,

o La liste des documents transmis par FIGA à SUDECO lors de sa prise de fonction en 2003,

o Les échanges avec les avocats du syndicat sur les choix de défense du syndicat dans toutes les procédures judiciaires,

o Le règlement de copropriété,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Au soutien, la Sci Dolphin expose que:

— elle n’est pas redevable des charges de copropriété ayant pour origine les travaux de restructuration du centre commercial puisque par jugement en date du 15 mars 1999 le tribunal de grande instance d’Evry a annulé l’assemblée générale du 22 décembre 1997 portant notamment sur la modification de la répartition des charges entre copropriétaires du centre commercial

— les protocoles signés au nom du syndicat des copropriétaires, et notamment l’accord contenant renonciation au bénéfice du jugement du 15 mars 1999, n’ont jamais été présentés en assemblée générale et n’ont donc jamais été acceptés par l’ensemble des copropriétaires; ces protocoles n’ont ainsi aucune valeur juridique

— les conséquences des arrêts de la cour d’appel de [Localité 20] sont l’annulation de la grille de répartition votée lors de l’assemblée générale et le recalcul des charges réellement dues par chaque copropriétaire. Elle estime ainsi qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner une mesure d’expertise afin de déterminer le montant des charges dont elle serait redevable pour la période comprise de 1997 à ce jour, selon l’ancienne répartition fixée par le règlement de copropriété d’origine et la configuration de son lot telle qu’elle pouvait exister avant le 22 décembre 1997.

***

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 10 avril 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Aux termes des articles 138 et 139 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

La demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, la Sci Dolphin, qui procède uniquement par voies d’affirmations sans développer de moyens de droit ou de fait, ne justifie pas du bien fondé de sa demande.

Sur les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés depuis le 22 décembre 1997

Aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée.

En l’espèce, la Sci Dolphin demande que toutes les résolutions d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour lui soient inopposables au motif d’une part que l’assemblée générale du 22 décembre 1997 a été annulée par jugement du 15 mars 1999 du tribunal de grande instance d’Evry et d’autre part qu’aucune autre assemblée générale n’a par la suite approuvé la répartition des coût des travaux, des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes.

Il est constant que l’assemblée générale du 22 décembre 1997 a, notamment, adopté les résolutions suivantes:

— résolution n°2 relative au modificatif de l’état descriptif de division faisant apparaître les lots supprimés, les lots créés à titre intermédiaire et destinés à être supprimés et les lots nouvellement créés, en ce compris les plans en résultant, ce dans le cadre de la transformation du centre commercial

— résolution n°5: approbation des travaux de rénovation du centre commercial portant sur les parties communes à réaliser, descriptif des travaux et répartition du coût global

— résolution n°6: approbation de la répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire, en fonction de l’avantage

— résolution n°13: approbation des répartitions des dépenses de fonctionnement et d’entretien en fonction de l’utilité et rendues nécessaires par les modifications intervenues au niveau des parties communes et des éléments transformés ou créés

— résolution n°15: approbation du bail emphytéotique consenti par la société SPFL au profit du syndicat des copropriétaires pour la location des parkings clients et personnel du centre commercial et paiement du droit d’entrée réparti entre chaque copropriétaire au prorata des tantièmes généraux.

Le jugement du tribunal de grande instance d’Evry du 15 mars 1999 a notamment annulé les résolutions n°1 à 18 de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 et, au regard des deux protocoles d’accord du 15 septembre 1999, la procédure d’appel interjeté contre ce jugement par le syndicat des copropriétaires a fait l’objet d’une radiation devant la cour.

Ainsi que relevé dans l’arrêt en date du 14 février 2018 de la cour d’appel de [Localité 20]-et confirmé sur ce point par la cour de cassation- le jugement du 15 mars 1999, qui n’a pas été signifié, est devenu caduc car les protocoles d’accord et les désistements sont intervenus avant l’expiration de délai de deux ans prévu à l’article 528-1 du code de procédure civile qui aurait donné autorité de chose jugée à ce jugement non signifié. Il s’en suit que les résolutions n°2 à 18 adoptées par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 sont devenues définitives et s’imposent à tous les copropriétaires membres du syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 14] [Adresse 16] [Localité 21].

S’agissant des résolutions d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés postérieurement au 22 décembre 1997, la défenderesse ne justifie pas avoir engagé, dans un délai de deux mois à compter de la notification de chacun des procès verbaux qui lui ont été notifiés, d’actions en contestation.

Au vu de ces éléments, la demande de la Sci Dolphin tendant à ce que toutes les résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés au 22 décembre 1997 à ce jour n’apparaît pas bien fondée et la défenderesse ne peut qu’en être déboutée.

Sur la répartition des charges

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. La décision de réputer non écrite une telle clause n’a d’effet que pour l’avenir.

En l’espèce, il est constant que la grille de charges actuellement appliquée par le syndic est celle votée en 1997 prenant en compte les travaux de rénovation du centre commercial.

La Sci Dolphin demande d’une part que la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal lui soit déclarée inopposable tout comme les contrats de prêts souscrits pour financer les travaux de rénovation sans autorisation de l’assemblée générale, d’autre part d’ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères précédemment définis par le règlement de copropriété et enfin de désigner un expert.

Contrairement à soutenu par la Sci Dolphin, il a été vu que le jugement du 15 mars 1999 est devenu caduc de sorte qu’il ne peut pas être valablement soutenu que la grille de répartition des charges adoptée lors de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 a été annulée, que les travaux de rénovation n’ont pas été approuvés ou qu’il convient d’ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères antérieurs au 22 décembre 1997.

Les demandes présentées tendant à ce que la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal soit déclarée inopposable à la défenderesse tout comme les contrats de prêts souscrits pour financer les travaux de rénovation sans autorisation de l’assemblée générale et tendant au rétablissement des charges et leur répartition selon les critères antérieurs au 22 décembre 1997 n’apparaissent donc pas bien fondées et cette dernière ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des dispositions de l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article 265 du même code précise que la décision qui ordonne l’expertise expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise (…).

En l’espèce, la Sci Dolphin sollicite la désignation d’un expert afin, principalement, de fournir les éléments permettant de fixer la quote part de son lot en prenant pour base de calcul l’état de répartition des charges et l’état des parties communes et privatives existant avant le 22 décembre 1997 et pour dresser un projet de grille de répartition des charges selon les critères antérieurement définis et l’incidence des travaux de rénovation.

Il apparaît cependant que l’assemblée générale du 22 décembre 1997 est devenue définitive de sorte que les charges ont été régulièrement appelées sur la base de la grille de répartition en résultant.

La défenderesse motive sa demande d’expertise uniquement en considérant que l’assemblée générale du 22 décembre 1997 est définitivement annulée par le jugement du 15 mars 1999, alors qu’il est établi que ce dernier est caduc. Dès lors, la Sci Dolphin ne rapporte pas la preuve du bien fondé de sa demande d’expertise et ne peut qu’en être déboutée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— un état hypothécaire (pièce 1) dont il ressort que la Sci Dolphin est propriétaire du lot 119 dans la copropriété du centre commercial du [Adresse 9], ce qui n’est pas discuté

— les procès verbaux des assemblées générales du 22 décembre 1997 jusqu’au 18 janvier 2021

— le jugement rendu le 15 mars 1999 par le tribunal de grande instance, les arrêts en date du 14 février 2018 de la cour d’appel de Paris, les arrêts en date du 28 novembre 2019 de la cour de cassation, l’arrêt en date du 23 juin 2021 de la cour d’appel de Paris, les arrêts en date du 23 novembre 2022 de la cour d’appel de Paris

— les appels des charges pour les années 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

— un décompte (pièce 49) des charges réclamées arrêté à la date du 20/03/2023 sur la période du 30/03/2005 au 01/04/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 212.921,69 euros.

En l’espèce, la Sci Dolphin conteste le principe de devoir les charges de copropriété réclamées sur la base de la grille de répartition des charges adoptée lors de l’assemblée générale du 22 décembre 1997 au motif que la grille de charges a été annulée par le jugement du tribunal de grande instance d’Evry du 15 mars 1999. Or, ainsi qu’exposé ci dessus, le jugement rendu le 15 mars 1999 étant caduc, c’est à juste titre que le syndic procède à l’encontre de la défenderesse au recouvrement de charges dont le calcul est effectué à partir de l’état de répartition définitivement adopté par l’assemblée générale du 22 décembre 1997.

Le syndicat des copropriétaires a versé contradictoirement aux débats un décompte des charges de copropriété arrêté à la date du 01 avril 2023 pour un montant de 212.921,69 euros sur le montant duquel la défenderesse ne fait aucune observation.

Il convient donc de dire que la créance du [Adresse 28] s’élève à la somme de 212.921,69 euros selon décompte arrêté au 01 avril 2023.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2013, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, depuis plusieurs années, la Sci Dolphin s’abstient de procéder au paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés de la Sci Dolphin à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La Sci Dolphin doit ainsi être condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Sci Dolphin, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Il apparaît équitable de la condamner à payer une somme de 5.000€ au syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉBOUTE la Sci Dolphin de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNE la Sci Dolphin à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du [Adresse 13] [Adresse 9] à Saint Michel sur Orge (91240) au titre des charges de copropriété selon relevé de compte arrêté au 01 avril 2023 une somme de 212.921,69 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 février 2013

CONDAMNE la Sci Dolphin à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du [Adresse 12] du [Adresse 9] à Saint Michel sur Orge (91240) une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la Sci Dolphin à payer au syndicat secondaire A des copropriétaires du [Adresse 12] du [Adresse 9] à Saint Michel sur Orge (91240) une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE la Sci Dolphin aux entiers dépens

Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,