TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05069 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJPO

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence GUSTAVE [Localité 8], situé [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL EGIDE, inscrit au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 809 931 884, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [L] [Z] [K], demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [Z] [K] est propriétaire des lots numéros 24 et 67 au sein de la résidence en copropriété GUSTAVE [Localité 8] sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidenceGUSTAVE [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, laSARL EGIDE , a fait assigner M. [L] [Z] [K] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Condamner M. [L] [Z] [K] à payer au [Adresse 14] [Adresse 9] la somme de 10 849, 44 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 juillet 2024, appel du3ème trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,

Condamner M. [L] [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 671,08 euros en règlement des frais de recouvrement,

Condamner M. [L] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner M. [L] [Z] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonner l’exécution provisoire,

Condamner M. [L] [Z] [K] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le défendeur ne règle plus les appels de fonds, et qu’il a tenté de parvenir au recouvrement amiable de la créance avant de s’adresser au tribunal. Il ajoute que le non paiement des charges de copropriété occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la résidence qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des charges.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [L] [Z] [K], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] [Localité 8] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— les justificatifs de la qualité de copropriétaire de M.[L] [Z] [K] qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots numéros 24 et 67 dans la copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 février 2023,21 décembre 2023, 27 juin 2024,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic

— un décompte, arrêté au 1erjuillet 2024, sur la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024, provisions charges 07/2024 à 09/2024 et appel de fonds travaux 07/2024 1er ADF PROVISION PROCEDURES inclus, faisant apparaître un solde débiteur 11 520, 52 euros dont 671,08 euros de frais de recouvrement ou dépens.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée les sommes relatives à la cotisation fonds travaux ALUR faute de production des procès-verbaux d’assemblée générale adoptant la cotisation annuelle et ce pour toute la période soit du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024. Seule est produit l’assemblée générale relative à la cotisation fonds alur pour l’année 2025.

En conséquence la somme totale de 419,88 euros correspondant à la totalité des cotisations fonds travaux our les exercices 2021 à 2024 demandées devra être réduite.

Il apparait donc que la créance à laquelle le [Adresse 13] [Adresse 12] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024, provisions charges et appel de fonds travaux 3ème trimestre civil 2024 inclus, s’élève à la somme de 10 429, 56 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer sur la somme de 9 159, 13 euros.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce,les manquements répétés de M.[L] [Z] [K] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Il est cependant noté quelques versements ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets.

Il convient donc de condamner M.[L] [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] [Localité 8] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le [Adresse 13] [Adresse 11] [Localité 8] réclame une somme de 671, 08 euros au titre des frais de recouvrement.

N’apparaissent pas fondés :

— les frais de mises en demeure du 15 mai 2022, celles-ci n’étant pas versées à la procédure;

— les frais de relance du 5 octobre 2023 et les frais de mise en demeure du 22 novembre 2022, en l’absence de justificatif de leur modalités d’envoi.

Seuls apparaissent fondés les frais de rmeise huissier et de commandement de payer pour un montant de 190,63 euros et 244,45 euros.

M.[L] [Z] [K] sera donc condamé à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence GUSTAVE [Localité 8] à payer la somme de 435, 08 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [Z] [K] , qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au [Adresse 13][Adresse 11] [Localité 8] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 10.429,56 euros au titre des charges de copropriété impayées au 17 juillet 2024, sur la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024, provisions charges et appel de fonds travaux 3ème trimestre civil 2024, 1er ADF provision procédures judiciaires inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 159, 13 euros à compter du 20 mars 2024, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 31 juillet 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [L] [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [L] [Z] [K] à payer au [Adresse 13] [Adresse 12] la somme de 435, 08 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [L] [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [L] [Z] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,