TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à M^e GUEDON Caroline

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EXPEDITION :

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N° RG 23/03099 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3LL6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline GUEDON de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [Y] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la SAEM MARSEILLE HABITAT « SEML » a fait assigner Madame [J] [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, aux fins de voir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile :

— prononcer l’expulsion de Madame [Y] [B] des lieux sis [Adresse 5] sans délais ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’ordonnance à venir et jusqu’au départ effectif à la somme de 343,46 euros par mois, outre 150 euros de provision sur charges et eau ;

— condamner Madame [Y] [B] à payer ladite somme au titre de l’indemnité d’occupation ;

— écarter l’application des articles L. 412-1 et L 412-6 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [Y] [B] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 septembre 2023, date à laquelle [Localité 3] HABITAT « SEML », représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et Madame [J] [Y] [B], bien que citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, une réouverture des débats a été prononcée pour permettre à [Localité 3] HABITAT de produire la preuve de sa qualité de propriétaire du logement.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 janvier 2024, date à laquelle [Localité 3] HABITAT a déposé son dossier. La société a expliqué que le titre de propriété versé aux débats concerne bien l’acte notarié de vente du logement 1901, qui correspond au lot 631 de l’acte. Elle a versé le règlement de propriété pour le confirmer.

Madame [J] [Y] [B] n’a pas comparu.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi l’absence de comparution de Madame [J] [Y] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué sur le litige l’opposant à [Localité 3] HABITAT SEML.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que la société [Localité 3] HABITAT SEML est bien propriétaire du logement 1901, correspondant au lot 631, soit un appartement de type T4 situé au 19ème étage droite de l’immeuble 11 du bloc B [Adresse 2], suivant acte notarié du 26 décembre 2007.

La société [Localité 3] HABITAT SEML a requis un commissaire de justice lequel, par constat du 13 février 2023, s’est rendu au logement dit et a rencontré l’occupante en la personne de Madame [J] [Y] [B], née le 29 janvier 1989 en Algérie. Cette dernière a déclaré occuper les lieux depuis 1 mois environ, avoir acheté les clés à un individu à qui elle paye un loyer, savoir qu’il n’est pas propriétaire, de sorte qu’elle sait qu’elle est entrée par effraction.

Madame [Y] [B] s’est introduite dans l’appartement sans autorisation. Elle n’a pas contesté n’être titulaire d’aucun contrat de bail ou titre d’occupation. Il est donc établi qu’elle est occupante sans droit ni titre et [Localité 3] HABITAT PROVENCE SEML est fondée à demander son expulsion.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

L’expulsion est donc la seule mesure de nature à permettre à [Localité 3] HABITAT SEML de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé et [Adresse 5] occupé illicitement.

Sur les délais

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Madame [Y] [B] a pénétré dans les lieux après effraction de la porte d’entrée et s’y est maintenue en dépit de la sommation de déguerpir du commissaire de justice.

Les circonstances dans lesquelles Madame [Y] [B] s’est introduite dans les locaux caractérisent une voie de fait pour entrer dans les lieux.

Le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution est donc supprimé.

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

L’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte étant retenue, le sursis prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution est écarté.

Sur l’indemnité d’occupation

[Localité 3] HABITAT SEML verse une fiche descriptive de logement qui fixe à la somme de 493,46 euros le montant du loyer avec charges pratiqué pour un logement similaire situé dans le même bâtiment que celui occupé par Madame [Y] [B].

Il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnités mensuelles d’occupation formées par [Localité 3] HABITAT SEML, à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [B] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur,

CONSTATONS que Madame [J] [Y] [B] est occupante sans droit ni titre de l’appartement 1901, situé au 19ème étage droite de l’immeuble 11 du bloc B [Adresse 2] appartenant à la SAEM [Localité 3] HABITAT SEML ;

ORDONNONS à Madame [J] [Y] [B] de libérer et vider les lieux soit l’appartement 1901, situé au 19ème étage droite de l’immeuble 11 du bloc B [Adresse 2] dès la signification de la présente ordonnance, et à défaut,

ORDONNONS l’expulsion de Madame [J] [Y] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, des lieux occupés sans droit ni titre soit l’appartement 1901, situé au 19ème étage droite de l’immeuble 11 du bloc B [Adresse 2], sans application du sursis prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et sans application du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [Y] [B] à payer à la SAEM [Localité 3] HABITAT SEML à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 493,46 euros à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAEM [Localité 3] HABITAT SEML;

CONDAMNONS Madame [J] [Y] [B] aux dépens ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière La Présidente