TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute : 231

Références : R.G N° N° RG 24/01024 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QH4P

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

Société [Localité 8] HABITAT

C/

Mme [E] [O]

M. [F] [N]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 04 Mars 2025.

DEMANDEUR:

Société [Localité 8] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M. [P] [R] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [E] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 8] HABITAT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2019, la société [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] et Mme [E] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisé de 634,46 euros et d’une provision pour charges de 312,09 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 866,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2024 dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [F] [N] et Mme [E] [O] le 12 juillet 2023.

Par assignations du 24 mai 2024, la société [Localité 8] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et Mme [E] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.( rapport de carence)

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 7 janvier 2025, la société [Localité 8] HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 janvier 2025, s’élève désormais à 1681,97 euros terme de décembre 2024 inclus. La société [Localité 8] HABITAT précise qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’un plan d’apurement a été accepté à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette .

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, M. [F] [N] et Mme [E] [O] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La société [Localité 8] HABITAT sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement conforme au plan d’apurement bien que les locataires de comparaissent pas.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Localité 8] HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [N] et Mme [E] [O].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 mars 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 8] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 866,12 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes versés au débat que les locataires ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

La société [Localité 8] HABITAT produit un plan d’apurement amiable en date du 17 juin 2024 signés des locataires, eu égard à l’accord des parties sur ce point a sollicité la suspension de la clause résolutoire indiquant également en pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Bien que les locataires ne comparaissent pas, le paiement du loyer courant ayant repris et un plan d’apurement étant en cours, compte tenu du montant de la dette, il apparait que M. [F] [N] et Mme [E] [O] semblent en mesure d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société [Localité 8] HABITAT de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 8] HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 8] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 janvier 2025, M. [F] [N] et Mme [E] [O] lui devaient la somme de 1681,97 euros terme de décembre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [N] et Mme [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 866,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [N] et Mme [E] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N] et Mme [E] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société [Localité 8] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2019 entre la société [Localité 8] HABITAT, d’une part, et M. [F] [N] et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 16 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [E] [O] à payer à la société [Localité 8] HABITAT la somme de 1681,97 euros (mille six cent quatre-vingt-un euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025 terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 866,12 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [F] [N] et Mme [E] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [N] et Mme [E] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] et Mme [E] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [F] [N] et Mme [E] [O] seront solidairement condamnés à verser à la société [Localité 8] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [E] [O] à payer à la société [Localité 8] HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mars 2024 et celui des assignations du 24 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge