Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 13 mai 2025, n° 25/00478

TJ Évry 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a jugé que l'action était recevable car les conditions de notification étaient remplies conformément à la loi.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient tenus de payer les loyers dus selon les termes du contrat de bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable d'accorder une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 13 mai 2025, n° 25/00478
Numéro(s) :	25/00478
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENX
Cabinet(s) :	LACOME D ESTALENX MARQUIS
Parties :	S.A. SEYNA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 771

Références : R.G N° N° RG 25/00478 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLTF

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS

S.A. SEYNA

M. [M] [N] [O] [U]

Mme [G] [Y] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSES:

OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A. SEYNA

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous deux représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [N] [O] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [Y] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LACOME D’ESTALENX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2021, l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT anciennement FAC HABITAT, a consenti à Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] la location à usage d’habitation principale de locaux meublés situés [Adresse 12] à [Localité 10].

Par convention du 21 janvier 2022, la société SEYNA s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par les locataires.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 527.86 euros à la signature du contrat de bail.

L’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT a fait délivrer un commandement de payer de payer le 21 mars 2023 pour un montant de 3607.48 euros au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés le 23 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025 et 30 janvier 2025, l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT et la société SEYNA, ont fait assigner Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] aux fins de

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion des locataires,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4133.88 euros au titre des loyers, charges au terme de janvier 2025 inclus montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit 2177.28 euros à l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT et 1956.60 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT,

— condamner solidairement les locataires à payer à l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les locataires aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions n’ont pas été reçues au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2025, l’ Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT et la société SEYNA, représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, actualisant toutefois la demande en paiement à la somme de 5249.18 euros arrêtée au 15 mars 2025 terme de mars inclus, soit 1956 euros à la société SEYNA et 3292.58 euros à l’ Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANT.

Cités par actes remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par décision mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3607.48 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du

code civil ; qu’en application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Que toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

La société SEYNA verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement outre un décompte locatif arrêté au 15 mars 2025. Elle produit en outre les quittances subrogatives suivantes :

— quittance du 25 octobre 2024 pour la somme de 557.65 euros au titre de la période du 15 septembre 2024 au 14 octobre 2024,

— quittance du 04 décembre 2024 pour la somme de 283. 65 euros au titre de la période du 15 octobre 2024 au 14 novembre 2024,

— quittance du 07 janvier 2025 pour la somme de 557. 65 euros au titre de la période du 15 novembre 2024 au 14 décembre 2024,

— quittance du 21 janvier 2025 pour la somme de 557.65 euros au titre de la période du 15 décembre 2024 au 14 janvier 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le solde locatif du par les locataires s’élève selon décompte arrêté au 15 mars 2025, à la somme de 5 259. 18 euros terme de mars inclus.

Au titre de la garantie souscrite, la société SEYNA a indemnisé le bailleur en lui versant une somme de 1956. 60 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

La solidarité des preneurs est contractuellement prévue.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] à verser à la société SEYNA la somme de 1956. 60 euros en remboursement des loyers et charges impayés qu’elle a versé à la bailleresse au titre de la garantie locative et condamner solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] à payer à l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS la somme de 3282, 58 euros.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros chacun à la demande de l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2021 entre l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS d’une part, et Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 12] à [Localité 10] est résilié depuis le 22 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 12] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] à payer à la Société SEYNA la somme de 1956.56 euros au titre des impayés locatifs réglés au bailleur en qualité de caution avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] à payer à l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS la somme de 3292.58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mars 2025 terme de mars inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] à payer à l’Association OFFICE NATIONAL LOGEMENT ETUDIANTS et la société SEYNA chacun la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] [U] et Madame [G] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du et celui de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge