TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 02 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 22/02202 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OQOT

NAC : 30B

Jugement Rendu le 02 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.N.C. [Localité 5] 2, Société en Nom Collectif au capital de 1 524, 49 euros, inscrite au RCS de [Localité 6] 424 701 811, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.N.C. [Localité 5] VENDOME 3, Société en Nom Collectif au capital de 1 524,49 euros, inscrite au RCS de [Localité 6] 421 395 682, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentées par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et Maître Dominique COHEN-TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEMANDERESSES

ET :

S.N.C. CODIREP, Société en Nom collectif au capital de 23 085 326,00 euros, inscrite au RCS de [Localité 4] 343 282 380, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 2002, la société SNC [Localité 5] 2 et la société JEAN-LOUIS SOLAL INVESTISSEMENT, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SNC [Localité 5] VENDOME 3, ont donné à bail à la SNC CODIREP divers locaux à usage commercial dépendant du centre commercial REGIONAL [Localité 5] 2 sis à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 26 novembre 2002, moyennant un loyer binaire composé d’un loyer de base de 343 193,23 € HT HC par an, et d’un loyer variable additionnel égal à 1,5 % du chiffre d’affaires HT du preneur, les locaux étant destinés aux activités d’un magasin FNAC.

Le bail a été renouvelé suivant acte en date du 3 juin 2014 pour une nouvelle période de 9 ans qui a pris effet rétroactivement le 1er janvier 2013 pour venir à échéance contractuelle le 31 décembre 2021.

Suivant protocole d’accord, les parties ont convenu de modifier le loyer de base à compter du 1er janvier 2018, le preneur renonçant à sa faculté de donner congé pour l’échéance triennale du 31 décembre 2018.

Enfin, aux termes d’un avenant signé les 25 et 28 juin 2021, les bailleresses ont consenti à la SNC CODIREP, sous certaines conditions locatives, une franchise de loyer entre le 16 mars et le 1er juin 2020 inclus, un paiement mensuel à terme échu des charges dues pour cette même période, un paiement mensuel des loyers et charges pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, ainsi qu’un allègement de 20 % du loyer de base pour la période du 02 juin au 10 septembre 2020.

Par exploit de commissaire de justice du 11 avril 2022, la SNC EVRY 2 et la SNC EVRY VENDOME 3 ont fait assigner la SNC CODIREP devant le tribunal judiciaire d’Evry.

* * *

Par conclusions en réponse au fond n° 6, notifiées par RPVA le 03 décembre 2024, la SNC EVRY 2 et la SNC EVRY VENDOME 3 demandent au tribunal, au visa de l’article 1134 ancien, du code civil, de

— débouter la société CODIREP de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la TEOM est une taxe à la charge de la société CODIREP et peut faire l’objet d’une refacturation ;

— condamner la société CODIREP à régler :

*la somme de 122 896,30 € à la SNC [Localité 5] 2, au titre de son arriéré locatif arrêté au 28 février

2024,

*la somme de 4 710,46 € à la SNC [Localité 5] VENDOME 3, au titre de son arriéré locatif arrêté au 28 février 2024,

— condamner la société CODIREP à verser à la SNC [Localité 5] 2 la somme de 63 299,21 € au titre de la déchéance des abandons et allègements de loyers initialement consentis au titre du protocole ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner la société CODIREP à payer aux sociétés SNC VENDOME 3 et [Localité 5] 2 la somme de 5 000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société CODIREP en tous les dépens.

* * *

Par conclusions récapitulatives n° 5, notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, la SNC CODIREP demande au tribunal, au visa des articles 1134 et 1162 anciens du code civil, 1302 et suivants, 1104 et 1231-5 du code civil, de :

— débouter la SNC [Localité 5] 2 et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 de toutes leurs demandes, fins et moyens,

— A titre subsidiaire, réduire à l’euro symbolique la pénalité encourue en cas de défaut d’exploitation des locaux pour la période du 16 avril au 30 juin 2022,

A titre reconventionnel, condamner solidairement la SNC [Localité 5] 2 et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 à rembourser à la SNC CODIREP, au titre des sommes indument remboursées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 et 2018, la somme de 18 115,59 € HT, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 20 octobre 2021,

— constater, dire et juger que par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner solidairement la SNC [Localité 5] 2 et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 à payer à la société CODIREP une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de la condamnation à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en date du 05 décembre 2024.

A l’audience de plaidoiries à juge rapporteur du 05 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 02 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement au titre des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, en exécution du contrat de bail, les bailleresses sollicitent, pour la SNC [Localité 5] 2, une somme de 122 896,30 € au titre de son arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, incluant, outre les loyers et compléments de loyer, charges et taxes sur les locaux commerciaux, la taxe foncière, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (ci-après TEOM) dont il est établi qu’elle n’est pas réglée depuis 2019, ainsi qu’une pénalité pour infraction au règlement intérieur ; pour la SNC [Localité 5] VENDOME 3, une somme de 4 710,46 €, incluant les mêmes éléments, à l’exception de la pénalité, outre des intérêts de retard.

Ces sommes faisant l’objet de discussions, il convient, pour statuer sur ces demandes de paiement, de trancher au préalable ces contestations.

*Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Les bailleresses soutiennent que le bail permet la refacturation à sa locataire de la TEOM, tandis que cette dernière affirme qu’aucune clause expresse du bail ne le prévoit.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 1162 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Au cas présent, il résulte des pièces fournies que le bail conclu le 27 mai 2002 s’est poursuivi aux mêmes conditions à l’occasion de son renouvellement du 03 juin 2014.

L’article VI-IMPOTS ET TAXES de ce contrat de bail signé le 27 mai 2002 stipule que le preneur s’engage à « Satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voierie, dont les locataires sont ordinairement tenus, de manières à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d’acquitter : les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres dont le bailleur est responsable au titre des lieux loués et justifier de leur acquit à toutes réquisitions, et en tout cas, huit jours au moins avant le départ en fin de bail ou le départ des lieux », ainsi qu’à « rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués et calculée comme pour les charges, de la taxe foncière et de toute taxe afférente aux locaux loués, de toutes taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués, de toutes taxes actuelles ou futures afférentes aux locaux loués dont éventuellement la taxe annuelle des locaux à usage de bureaux ou commerciaux ainsi qu’éventuellement la taxe additionnelle au droit de bail (…) ».

Comme il a été dit, en vertu des dispositions précitées, en matière de baux commerciaux, les clauses concernant les charges et taxes sont diverses et font la loi des parties. Ces stipulations doivent s’interpréter restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Si les demanderesses, qui s’appuient sur diverses jurisprudences, font valoir qu’il a été déjà été jugé qu’une clause rédigée à l’identique de la stipulation litigieuse était valable et que la mise à la charge du preneur de la TEOM n’est nullement conditionnée à ce qu’elle soit expressément citée dans le bail, force est de rappeler que la TEOM doit expressément être mise à la charge du preneur par une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté du bail conclu entre les parties s’agissant d’un bail commercial.

Or, en l’espèce, la clause usuelle dans les baux commerciaux suivant laquelle le preneur se soumet aux charges de la ville, de police et de voirie ne peut être interprétée comme mettant à la charge du preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à défaut de stipulation contractuelle expresse.

Le fait que la locataire ait réglé pendant plusieurs années cette taxe est en outre sans incidence dès lors qu’elle n’est pas prévue par le bail. Le tribunal relève au surplus qu’il est établi par les correspondances versées aux débats par les demanderesses elles-mêmes que la contestation relative à la TEOM a été élevée par la société CODIREP dès août 2019 sur la base d’un audit, soit bien antérieurement aux mises en demeure adressées par les bailleresses.

Dans ces conditions, en l’absence de clause explicite prévoyant la prise en charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le preneur, la société CODIREP n’est pas redevable de ladite taxe et les demanderesses seront déboutées de leur demande en paiement au titre de la TEOM.

Dans ces conditions encore, il sera fait droit, sur le fondement des dispositions de l’article 1302 du code civil, à la demande reconventionnelle de répétition des sommes versées à ce titre par la société CODIREP. A l’appui, cette dernière produit le calcul opéré par PAY-BACK Group aux termes d’un audit, lequel fait apparaître une somme de 8 710,63 € pour l’année 2017 et une somme de 9 404,96 € pour l’année 2018, soit un total de 18 115,59 € TTC. Ce montant, qui, dans son quantum, ne fait l’objet d’aucune discussion, sera retenu.

En conséquence, les SNC [Localité 5] 2 et [Localité 5] VENDOME 3 seront condamnées solidairement à verser cette somme de 18 115,59 € TTC à la SNC CODIREP, étant observé que cette solidarité est prévue par le contrat de bail.

*Sur la pénalité au titre du défaut d’exploitation

Aux termes de l’ancien article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, les demanderesses sollicitent, au titre du défaut d’exploitation, une pénalité, comptabilisée à ce titre dans le décompte de l’arriéré locatif à hauteur de 97 567,36 €, laquelle avait donné lieu à une facturation correspondante en date du 03 mai 2022.

L’article IV – EXPLOITATION COMMERCIALE du bail du 27 mai 2002, est ainsi rédigé :

« 4.1 – Garnissement

Tenir les locaux loués constamment garnis de meubles, matériels et marchandises en quantité et valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers, accessoires, charges et prestations ainsi que de l’exécution des clauses du présent bail.

4.2. Maintien en état normal d’exploitation

— Entreprendre son exploitation à compter de la mise à disposition des locaux, sous réserve du délai de travaux stipulé à l’article 1.1.3.

— Maintenir à compter de cette mise à disposition les locaux loués en état permanent d’exploitation effective et normale ; en conséquence, garder en magasin une variété complète et suffisante de marchandises et conserver un personnel suffisant pour un service adéquat de la clientèle.

— Exploiter la totalité des surfaces de son magasin, à l’exception des surfaces raisonnablement nécessaires pour le stockage et les bureaux.

— Conserver les locaux ouverts et éclairés en faisant fonctionner les installations individuelles de climatisation pendant les douze mois de l’année de location sans fermeture annuelle et pendant les jours et horaires d’ouverture fixés par le règlement intérieur du Centre annexé aux présentes et qui, à défaut, ne seront pas différents de ceux pratiqués par les Grandes Unités du Centre, sous la seule réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires ».

L’article XX – CLAUSE RESOLUTOIRE – SANCTIONS GENERALES dudit bail stipule, en son paragraphe 20.5, que « les infractions à la règle de continuité d’ouverture (absence de fermeture – et aux jours et horaires d’ouverture (…) sont sanctionnées par une pénalité de 762,25 euros par jour ou de 1 524,49 euros par jour, selon que le magasin couvre une surface inférieure ou supérieure à 200 m² (…) ».

Par ailleurs, l’article premier du règlement intérieur du centre commercial [Localité 5] 2 impose l’exploitation des commerces sans discontinuité ni fermeture annuelle, aux horaires déterminés par l’assemblée générale ordinaire de copropriété.

Au cas présent, les bailleresses reprochent à la société CODIREP d’avoir quitté les lieux dès le 16 avril 2022 et font valoir que rien ne justifiait le délai de deux mois et demi pour réaliser les travaux de remise en état allégués par la locataire.

En réplique, la défenderesse expose que ce délai était nécessaire pour rendre des locaux, d’une surface de 2 500 m², vidés des marchandises, mobiliers et matériels, puis remis en état. Elle ajoute que les demanderesses, parfaitement informées de ces travaux, n’ont pas émis d’objection.

Les demanderesses, qui se bornent à réclamer la pénalité calculée sur 64 jours d’ouverture du centre commercial, soit sur la période du 16 avril au 30 juin 2022, les dimanches n’étant pas comptabilisés, restent taisantes sur les obligations qui pesaient sur la locataire en termes de restitution des locaux.

A l’examen du bail litigieux, il convient de relever que son article XIV-RESTITUTION DES LIEUX, paragraphe 14.2, stipule que le preneur avait le « devoir également de rendre en bon état les lieux loués tels qu’ils résulteront des travaux d’aménagement et de finitions mis à la charge du Preneur par la présente convention », bien que cette disposition soit nuancée par la stipulation particulière numéro 11 qui prévoit que « en complément de l’article 14.2, le bailleur accepte d’ores et déjà de renoncer à demander au preneur la remise en état des locaux dans leur état d’origine (avant aménagement par le Preneur).

Cette acceptation étant subordonnée au respect de la durée ferme de six années, et sous condition que les travaux d’aménagement n’aient pas modifié ou porté atteinte à la structure de l’immeuble ».

Les pièces versées par la société CODIREP pour justifier de l’ampleur et de la durée des travaux apparaissent, ainsi que le soulèvent à juste titre les demanderesses, peu probantes.

En effet, s’il est justifié de travaux de curage réceptionné le 16 juin 2022, la durée de ceux-ci n’est en revanche pas précisée, les quelques échanges de mails, évoquant un rendez-vous sur site en amont le 11 mai 2022, et les factures correspondantes ne démontrant pas que ledit curage aurait nécessité plus d’un mois d’intervention.

Le même constat s’impose s’agissant des travaux d’électricité pour lesquels seule une facture est produite, qui, si elle mentionne l’existence d’un devis du 22 mai 2022, ne fait pas état de la date d’intervention ni de sa durée.

En outre, si lesdits mails, échangés les 15 avril, 04 et 05 mai 2022, attestent que la représentante des demanderesses, la SOCIETE DES CENTRES COMMERCIAUX (SCC), était informée du curage à venir, il ne saurait s’évincer de ces documents l’acceptation par les bailleresses de cette fermeture prolongée, ce que la facturation, le 03 mai 2022, de la pénalité correspondante vient, au demeurant, contredire.

Il résulte de ces considérations que la locataire a contrevenu aux dispositions du bail, de sorte que les bailleresses, aux termes des stipulations précitées, sont en droit de réclamer une pénalité à ce titre.

Subsidiairement, la défenderesse sollicite que la clause pénale soit réduite à l’euro symbolique.

Considérant la nécessité, peu discutable, de faire réaliser des travaux de remise en état, mais en l’absence d’éléments permettant d’en déterminer tant la nature que la durée, et considération prise des éléments datés figurant au dossier, il convient de ramener ladite clause pénale à une somme forfaitaire de 10 000 €.

*Sur les sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif

A l’examen du décompte fourni par les demanderesses en pièce n° 34, il apparaît que le reliquat des sommes dues à hauteur de 25 328,94 € correspond à la TEOM 2019 pour 11 395,48 € et à celle de l’année 2021 pour 13 933,46 €.

La lecture du deuxième décompte fourni en pièce n° 31 montre que le solde débiteur réclamé à hauteur de 4 710,46 €, correspond à la TEOM 2019 à hauteur de 1 408,13 €, à un complément de taxe foncière 2021 à hauteur de 2 207,80 €, à la comptabilisation d’intérêts de retard à hauteur de 309,51 € et à la refacturation de l’eau privative au titre l’année 2021 à hauteur de 785,02 €.

Comme il a été dit, la société CODIREP n’était pas tenue au remboursement de la TEOM, de sorte que les sommes enregistrées à ce titre dans les deux décomptes seront écartées, y compris le complément de taxe foncière, n’étant pas justifié qu’il correspondrait à autre chose que ladite TEOM.

S’agissant des intérêts de retard, s’ils sont prévus au paragraphe 20.3 de l’article X précité du bail, en l’absence du détail de leurs modalités de calcul, ils ne sauraient être retenus.

S’agissant enfin de la refacturation de l’eau privative, en l’absence de mise en demeure préalable de paiement et de justification de sa facturation, elle sera elle aussi écartée.

Il résulte de tout ce qui vient d’être dit que la défenderesse reste devoir à la SNC [Localité 5] 2 la somme de 10 000 € au titre de la clause pénale.

En conséquence, la SNC CODIREP sera condamnée à verser à la SNC [Localité 5] 2 la somme de 10 000 € au titre de la pénalité pour défaut d’exploitation.

Sur la demande au titre de la déchéance des allègements et franchises de loyer

La SNC [Localité 5] 2 et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 reprochent à la SNC CODIREP trois manquements aux dispositions de l’avenant des 25 et 28 juin 2021, à savoir :

— le congé donné avant le terme prévu au 30 juin 2022

— le départ des lieux avant le terme prévu au 30 juin 2022,

— le défaut de paiement des sommes dues.

Ledit avenant, conclu pour aménager temporairement les conditions locatives en raison des mesures gouvernementales visant à lutter contre la propagation du SARS-Cov-2, prévoyait deux périodes d’aménagement :

— une « période A » de fermeture au public du commerce, du 16 mars 2020 au 1er juin 2020 inclus, pendant laquelle le bailleur abandonnait le loyer afférent à ladite période et recouvrait, par virement mensuel à terme échu, les charges dues au titre du bail ;

— une « période B » d’accompagnement à la reprise d’exploitation du 02 juin 2020 au 10 septembre 2020, pendant laquelle, par dérogation temporaire et exceptionnelle aux dispositions du bail, le loyer de base était allégé de 20 %, le preneur restant redevable du loyer variable additionnel, calculé sur la base du loyer hors abattement de 20 %, ainsi que des charges communes et propres au local loué, des impôts et taxes et redevances visés au bail, ainsi que des cotisations dues à l’Association des commerçants.

Parmi les engagements du preneur pour bénéficier de l’application de l’aménagement temporaire des conditions locatives précitées, figurait un accord sur le report du terme du bail et sur les dates d’échéances triennales, les parties ayant convenu, aux termes du paragraphe II-3 « de reporter le terme de la date d’expiration contractuelle du bail ainsi que le terme de chaque échéance triennale pour laquelle il est autorisé à donner congé en vertu du bail, d’une durée de 6 mois. Il était rappelé en revanche que les Parties conservent conformément à la loi et à ce qui est indiqué ci-dessus la faculté de donner congé, de demander ou d’offrir le renouvellement du Bail aux dates d’échéances telles que redéfinies ci-dessus ».

Par ailleurs, il était stipulé les dispositions générales suivantes (III) :

«1/Dispositions postérieures à la période de relance : accord des Parties après expiration des périodes A et B

A l’issue de la période B, le Preneur sera redevable de l’intégralité du loyer tel que défini au Bail visé en objet, et de l’ensemble des autres sommes prévues contractuellement sans aucune novation, en faisant totalement abstraction des mesures locatives temporaires accordées conformément aux dispositions du présent avenant.

2/Dispositions communes à l’ensemble des présentes

Il est expressément convenu entre le Bailleur et le Preneur :

— que les modifications locatives consenties ci-avant pour les périodes A et B revêtent un caractère strictement temporaire et ne peuvent en aucun cas entraîner une novation au regard des clauses du Bail qui demeurent applicables, notamment en ce qui concerne le loyer prévu au Bail,

— que par exception, le Preneur est autorisé, à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 30 juin 2021 à acquitter le loyer et les charges mensuellement et d’avance, le 1er de chaque mois,

(…)

— qu’en cas de départ du Preneur, de cession de son fonds de commerce ou de résiliation du Bail pour quelque raison que ce soit pendant la durée de présentes (périodes A, B et jusqu’à expiration de la prochaine échéance triennale reportée comme prévu au II 3), le Preneur devra rembourser au Bailleur à son départ, l’intégralité du solde de loyer contractuel et charges dus au titre des périodes A, B et de toutes autres sommes restant dues au titre du Bail,

— qu’à défaut de respect par le Preneur des clauses et conditions du présent avenant, ainsi que du paiement des sommes dues au titre du présent avenant, à bonne date, et sauf disposition légale ou réglementaire contraire :

*l’intégralité du loyer contractuel deviendra immédiatement exigible tant au titre de la période A que de la période B

*l’intégralité des sanctions prévues au Bail (intérêts de retard, pénalités, etc.) pourront être appliquées en ce compris la possibilité pour le Bailleur de réclamer le jeu de la clause résolutoire ».

*Sur le congé donné avant le terme prévu au 30 juin 2022

Les bailleresses, qui ne reprochent pas à leur locataire d’avoir donné congé pour la date du 30 juin 2022, soutiennent en revanche qu’aux termes de l’article III-2 précité, délivrer congé pendant cette période emportait mécaniquement la déchéance des allègements et franchises concédés, précisant que pour conserver ces avantages, la locataire devait se maintenir dans les lieux et poursuivre son activité au-delà du 30 juin 2022.

Par ailleurs, elles ajoutent que le congé délivré par la SNC CODIREP équivaut à une résiliation du bail.

En réplique, la défenderesse rappelle que la période de référence s’étalait du 16 mars 2020 (début de la période A) au 30 juin 2022, date à laquelle ont été reportés de 6 mois le terme contractuel et « l’échéance triennale » et soutient que la stipulation précitée ne prévoyait la déchéance qu’en cas de départ ou résiliation du bail au cours de cette période de référence.

Il convient d’observer que la clause querellée prévoit expressément, ainsi que le rappellent à juste titre les demanderesses elles-mêmes, que la locataire devait se maintenir dans les lieux « pendant la durée de présentes (périodes A, B et jusqu’à expiration de la prochaine échéance triennale reportée comme prévu au II 3) ». En revanche, contrairement à ce qui est soutenu, « jusqu’à expiration de la prochaine échéance triennale reportée comme prévu au II 3 » ne saurait s’entendre comme une durée expirant au-delà du 30 juin 2022, ledit paragraphe II 3 prévoyant un report « du terme de la date d’expiration contractuelle du bail ainsi que du terme de chaque échéance triennale pour laquelle il est autorisé à donner congé en vertu du bail, d’une durée de 6 mois ».

Il est d’ailleurs contradictoire d’affirmer que ces stipulations autorisaient la locataire à donner congé pour le 30 juin 2022 tout en soutenant qu’elles lui imposaient le maintien dans les lieux au-delà de ce terme redéfini.

L’adverbe « pendant » est sans équivoque sur le sens de l’accord litigieux et il résulte clairement de ces stipulations contractuelles que la fin de ladite période s’achevait le 30 juin 2022.

Il résulte de ces considérations que le manquement reproché n’est pas constitué et la SNC CODIREP n’encourt pas la déchéance de ce chef.

*Sur le départ des lieux avant le terme prévu au 30 juin 2022

Les demanderesses rappellent que la SNC CODIREP avait quitté les lieux dès le 16 avril 2022 de sorte que ce départ anticipé entraînait, en tout état de cause, la déchéance des avantages concédés.

Pour autant, la notion de « départ du Preneur, de cession de son fonds de commerce ou de résiliation du Bail pour quelque raison » ne saurait se comprendre comme le délaissement des locaux reprochés à la défenderesse mais doit s’entendre comme la fin des relations contractuelles avant le terme du 30 juin 2022.

Au surplus, il convient de rappeler qu’une sanction autonome au titre du délaissement des locaux était déjà prévue aux termes du bail.

En conséquence, la déchéance n’est pas davantage encourue de ce chef.

*Sur le défaut de paiement des sommes dues

Les demanderesses exposent qu’au mois de décembre 2021, la SNC CODIREP n’avait payé ni la taxe sur les locaux commerciaux, ni le loyer variable qui étaient dus au titre de l’année 2020. Elles ajoutent que la locataire n’a pas davantage réglé le loyer et les charges qu’elle était autorisée à régler, s’agissant de ceux du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, mensuellement d’avance le 1er de chaque mois.

Au visa des stipulations de l’article III-1 et du dernier paragraphe de l’article III-2 de l’avenant des 25 et 28 juin 2021, elles concluent à l’application de la déchéance prévue à ce dernier paragraphe de l’article III-2.

Ainsi qu’il a été rappelé, ledit avenant des 25 et 28 juin 2021 prévoyait, aux termes l’article III-1, « qu’à l’issue de la période B, [soit à compter du 11 septembre 2020], le preneur sera redevable de l’intégralité du loyer tel que défini au Bail visé en objet, et de l’ensemble des autres sommes prévues contractuellement sans autre novation, et en faisant totalement abstraction des mesures locatives temporaires accordées conformément aux dispositions du présent avenant ».

Par ailleurs, il stipulait que « qu’à défaut de respect par le Preneur des clauses et conditions du présent avenant, ainsi que du paiement des sommes dues au titre du présent avenant, à bonne date, et sauf disposition légale ou réglementaire contraire :

*l’intégralité du loyer contractuel deviendra immédiatement exigible tant au titre de la période A que de la période B

*l’intégralité des sanctions prévues au Bail (intérêts de retard, pénalités, etc.) pourront être appliquées en ce compris la possibilité pour le Bailleur de réclamer le jeu de la clause résolutoire ».

Si pour contester cette sanction, la défenderesse soutient que ledit avenant ne prévoyait la déchéance qu’en cas de non-paiement des seules sommes dues au titre de l’avenant, force est de constater que les stipulations précitées prévoient qu’outre le non-paiement des sommes dues au titre de l’avenant, la déchéance était encourue pour « non-respect des clauses et conditions de l’avenant », lesquelles stipulent en son article III-1, ainsi qu’il vient d’être constaté, qu’à l’issue de la période s’achevant le 10 septembre 2020, « le preneur était redevable de l’intégralité du loyer tel que défini au Bail visé en objet, et de l’ensemble des autres sommes prévues contractuellement sans autre novation, et en faisant totalement abstraction des mesures locatives temporaires accordées conformément aux dispositions du présent avenant », sommes que la locataire était autorisée à payer « mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois ».

Il convient donc de vérifier si le défaut de paiement allégué est avéré.

A l’examen des mises en demeure et décomptes fournis, il apparaît qu’à la date du 29 octobre 2021, les sommes suivantes, notamment, étaient impayées :

— taxe sur les locaux commerciaux au titre de l’année 2020 à hauteur de 6 340,04 €, laquelle n’était payée qu’en date du 07 avril 2022 ;

— les loyers des 1er et 2ème trimestre 2021, payés respectivement, les 07 janvier 2021 (pour le tiers), 03 juin 2021 (partiellement), et 14 avril 2022 ;

A la date 20 décembre 2021, s’ajoutait, notamment, le loyer variable de 15 820,08 € au titre de l’année 2020, réglé le 07 avril 2022 au lieu du 1er septembre 2021.

A la date du 22 décembre 2021, s’ajoutait la facturation de l’eau pour 751,90 € au titre de l’année 2019, facturée le 1er décembre 2021 et réglée le 06 janvier 2022.

Le défaut de paiement est ainsi caractérisé, de sorte que la déchéance des abattements consentis est encourue.

Ces allègements et franchises s’élèvent, au regard des pièces du dossier, à 63 299,21 €, somme réclamée par la SNC [Localité 5] 2.

En conséquence, la SNC CODIREP sera condamnée à verser la SNC [Localité 5] 2 la somme de 63 299,21 €.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de laisser à chacune la charge des dépens qu’elle a engagés et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la SNC CODIREP à payer la SNC [Localité 5] 2 la somme de dix-mille euros (10 000 €) au titre de la pénalité pour défaut d’exploitation ;

DEBOUTE la SNC [Localité 5] 2 du surplus de ces demandes au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024 ;

DEBOUTE la SNC VENDOME 3 de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024 ;

CONDAMNE la SNC CODIREP à verser la SNC [Localité 5] 2 la somme de soixante-trois-mille-deux-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et vingt-et-un centimes (63 299,21 €) au titre de la déchéance des allègements et franchises de loyer consentis ;

CONDAMNE solidairement la SNC [Localité 5] 2 et la SNC [Localité 5] VENDOME 3 à payer à la SNC CODIREP la somme de dix-huit-mille-cent-quinze euros et cinquante-neuf centimes (18 115,59 €) TTC au titre de la répétition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2017 et 2018 ;

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés dans la cadre de la présente instance ;

REJETTE toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,