RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00527 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4DT

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 23 septembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [N] [D]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ACCESS FINANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0739

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, Monsieur [N] [D] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL ACCESS FINANCE, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1728 du code civil, aux fins de voir :

— Condamner la SARL ACCESS FINANCE à verser à Monsieur [N] [D] les sommes suivantes :

• 7.200 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

• 17,63 euros au titre des frais de remplacement des deux serrures, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

• 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner la SARL ACCESS FINANCE aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SARL AD LITM JURIS représentée par Maître Jean Sébastien TESLER, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025 puis à celle du 15 juillet 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025 au cours de laquelle Monsieur [N] [D], représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions aux termes desquelles il maintient ses demandes initiales, en précisant oralement qu’il s’agit de demandes provisionnelles, s’oppose à l’ensemble des demandes exposées en défense et développe de nouveaux moyens en réplique.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [N] [D] expose que, par acte du 23 décembre 2013, il a donné à bail professionnel à la SARL ACCESS FINANCE un local situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros charges compris, payable d’avance. Il précise que, sa locataire ayant cessé de procéder au règlement de ses loyers et charges au cours de l’année 2022, le juge des référés, par ordonnance du 10 octobre 2023, a, à sa demande, condamné à titre de provision la SARL ACCESS FINANCE à lui payer la somme de 13.500 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de juin 2023 inclus. Il indique que ces sommes ont fait l’objet d’un règlement, mais qu’à compter du 1er juillet 2023, la SARL ACCESS FINANCE, qui lui a, par courrier du 12 juin 2024, indiqué son souhait de mettre un terme à leur relation contractuelle, a cessé de payer intégralement ses loyers et charges. Il relève que, par courrier du 28 août 2024, il a rappelé à sa locataire le préavis de 6 mois conformément aux termes du bail et sollicité la remise des clefs (de la boîte aux lettres, des bureaux et du portail) avant l’échéance du préavis. Il ajoute que le 2 janvier 2025, la SARL ACCESS FINANCE, qui a procédé à la restitution de la seule clef de la boîte aux lettres, ne s’est toutefois pas acquittée de ses impayés locatifs d’un montant de 7.200 euros. Malgré l’envoi d’un courrier recommandé valant mise en demeure par l’intermédiaire de son conseil le 24 février 2025, aucun paiement n’est intervenu, de telle sorte qu’il s’estime bien fondé à solliciter le paiement des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024.

En défense, la SARL ACCESS FINANCE, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1103, 1104, 1219, 1220 et 1719 du code civil et 700, 834 et 835 du code de procédure civile, du juge des référés de :

— Débouter Monsieur [N] [D] de ses demandes, fins et conclusions compte tenu des contestations sérieuses ;

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

— La débouter de ses demandes de provision ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [N] [D] à payer à la SARL ACCESS FINANCE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Ne pas assortir l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Monsieur [N] [D].

La SARL ACCESS FINANCE fait valoir que, malgré ses nombreuses sollicitations, elle n’a jamais été en mesure d’accéder de manière autonome aux locaux loués depuis 2013, son bailleur ayant conservé l’usage exclusif des accès et des clés. Elle soulève en conséquence l’existence de contestations sérieuses constituées par les manquements de Monsieur [N] [D] à son obligation de jouissance paisible des locaux loués, ce dernier s’étant par ailleurs installé dans les lieux depuis 2020. Elle souligne qu’aucun élément probant relatif à la remise des clés des locaux loués n’est versé aux débats par la demanderesse et considère en conséquence que son bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, ne lui permettant donc pas d’exiger le paiement des loyers et charges. Elle fait ensuite valoir l’absence de bonne foi de son bailleur au motif que les sommes réclamées par la mise en demeure du 24 février 2025 ne sont pas détaillées, ni justifiées par un décompte. S’agissant du paiement des frais liés au remplacement des serrures, elle souligne que, n’ayant jamais bénéficié d’un accès autonome et desdites clés, ces frais ne peuvent lui être imputés. Elle considère enfin que l’ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2023, signifiée le 11 janvier 2024 dans les locaux de son siège social, a mis fin au bail de telle sorte qu’elle n’était pas tenue de régler un loyer.

En réplique, Monsieur [N] [D] souligne que l’ordonnance de référé du 10 octobre 2023 n’a nullement constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a seulement condamné la SARL ACCESS FINANCE au paiement provisionnel de ses loyers et charges impayés au mois de juin 2023, de telle sorte que le contrat de bail professionnel liant les parties a continué de produire ses effets. Il relève également que la SARL ACCESS FINANCE ne verse aux débats aucun courrier consécutif à la signature du bail en 2013 aux termes duquel elle solliciterait la remise des clefs par le bailleur, de sorte qu’elle ne peut prétendre que son bailleur a manqué à ses obligations contractuelles.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater »ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler que le juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, est seulement compétent pour allouer une provision.

Il sera d’abord constaté que l’ordonnance de référé en date du 10 octobre 2023, rendue à la demande de Monsieur [N] [K] condamne sa locataire, la SARL ACCESS FINANCE, au paiement d’une somme provisionnelle de 13.50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au titre du bail professionnel selon décompte arrêté au mois de juin 2023.

Cette décision, qui ne constate pas l’acquisition de la clause résolutoire, ne peut être invoquée à l’appui de la résiliation du bail.

Dès lors, le moyen selon lequel la SARL ACCESS FINANCE estimait la résiliation du bail acquise depuis cette décision sera écarté. Il en résulte qu’aucune résiliation du bail n’étant démontrée, les loyers et charges sont dus par la locataire jusqu’à la résiliation expresse faite par l’une ou l’autre des parties.

Or, par courrier recommandé en date du 10 juin 2024, dont l’accusé de réception est daté du 12 juin 2024, la SARL ACCESS FINANCE a signifié au bailleur son intention de résilier ledit bail.

Le bail en date du 23 décembre 2013 stipule, en son article intitulé « CONGE-PREAVIS », que le délai de préavis à respecter pour prévenir l’autre partie est de six mois partant du jour de la réception de l’acte et précise que faute de libérer les lieux à la date convenue, les deux derniers alinéas de la clause résolutoire seront applicables.

Il en résulte qu’en l’absence d’accord des parties pour un délai de préavis plus court, le bail s’est trouvé résilié à la date du 12 décembre 2024.

Pour échapper à son obligation de payer les loyers et charges dus jusqu’à la fin du bail, la SARL ACCESS FINANCE fait valoir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, résultant de l’absence de remise des clés portant atteinte à sa jouissance paisible, d’une part, et de l’occupation de lieux par le bailleur lui-même, d’autre part.

Or, en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

En l’espèce, il n’est fait état d’aucun état des lieux d’entrée.

La SARL ACCESS FINANCE verse aux débats un courrier recommandé adressé à Monsieur [N] [D] le 31 décembre 2024 aux termes duquel elle indique que les clés d’accès tant du portail que du bureau ne lui ont jamais été remises et ce malgré ses diverses sollicitations.

Mais, la seule production d’un courrier datant de la fin de l’année 2024, soit plus de 10 années écoulées depuis la signature du bail et au moment de la prise d’effet de la résiliation qu’elle a sollicitée, ne saurait suffire à établir que la SARL ACCESS FINANCE s’est trouvée dans l’impossibilité de jouir paisiblement des locaux loués depuis la signature du bail.

Il n’est en outre versé aucun élément pour établir l’occupation prétendue des lieux par le bailleur.

Or, l’existence de contestations sérieuses est subordonnée à un début de preuve qu’il appartiendrait au juge du fond d’interpréter. Ainsi, en l’absence d’éléments produits, la SARL ACCESS FINANCE échoue à démontrer le caractère sérieux des contestations dont elle se prévaut.

Dès lors, l’obligation pour la SARL ACCESS FINANCE de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il ressort du décompte actualisé, produit en pièce n°10 par la demanderesse, que sont réclamés en paiement des loyers et charges pour les mois de juillet 2023 à décembre 2024 d’un montant total de 7.200 euros. Le paiement de cette somme a fait l’objet d’une mise en demeure par lettre recommandée en date du 24 février 2025, dont il est justifié qu’elle a été distribuée le 27 février 2025.

Il n’est pas discuté de ce que la SARL ACCESS FINANCE, qui tente de s’échapper à ses obligations contractuelles, n’a pas procédé au paiement de ses loyers et charges.

En outre, les loyers demandés correspondent bien au temps écoulé jusqu’à la résiliation effective du bail.

Il convient, en conséquence, de condamner la SARL ACCESS FINANCE à payer à Monsieur [N] [D] au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.200 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de réception du courrier valant mise en demeure adressé le 24 février 2025.

En revanche, concernant les frais liés au remplacement des deux serrures, il ne ressort pas des explications des parties et des pièces versées aux débats que les clés des bureaux et les clés du portail ont été remises à la SARL ACCESS FINANCE, en l’absence d’état des lieux d’entrée consécutif à la signature du contrat de bail en 2013, ni qu’il n’avait pas conservé un exemplaire lui permettant de produire des doubles.

En outre, la mise en demeure précitée ne porte nullement sur le paiement de cette somme dont la facture n’est pas produite malgré le temps écoulé depuis la libération des locaux.

Il convient donc, en présence d’une obligation sérieusement contestable, de rejeter la demande en paiement formée à ce titre.

Sur les frais et dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ACCESS FINANCE qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Dès lors, conformément à la demande, la condamnation aux dépens sera assortie d’un droit pour le conseil de la demanderesse de recouvrer directement les dépens dont il a fait l’avance.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [D] les frais qu’il a exposés et non compris dans les dépens de sorte que la SARL ACCESS FINANCE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Aucune circonstance ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, la demande formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SARL ACCESS FINANCE à payer à Monsieur [N] [D] la somme provisionnelle de 7.200 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ;

REJETTE la demande en paiement formée au titre des frais de remplacement des deux serrures ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL ACCESS FINANCE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat postulant, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL ACCESS FINANCE à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande visant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,