TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05246 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKRL

NAC : 72I

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de l’ensemble immobilier [Localité 10] [Adresse 12], représenté par la SELARL [Z] [N] – ALIZERAI, administrateur provisoire, prise en la personne de Maître [H] [Z] [N], demeurant [Adresse 13], et assistée de son syndic en exercice la S.A. coopérative à conseil d’administration COOPEXIA, SA coopérative à conseil d’administration au capital de 40.000 euros, dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 882 761 190

représenté par Maître Christophe MAHIEU, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

[Adresse 8], nommée en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [W] [J], décédée le 20 mai 2021, par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire d’Evry du 6 avril 2023, dont le siège social est situé [Adresse 2]

comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [J] était de son vivant propriétaire des lots numéros 260416 et 260457 au sein de la résidence en copropriété [4] 26 sise [Adresse 1] [Localité 11].

Elle est décédée le 20 mai 2021 et était redevable de charges de copropriété non réglées.

Par ordonnance du tribunal judiciaire de BERGERAC en date du 6 avril 2023, la succession de Mme [W] [J] a été déclarée vacante et la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) – [Adresse 15] PERIGUEUX a été nommée curateur à sa succession.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES [Adresse 17] 26, représenté par Maître [H] [Z] [N], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée de la société coopérative COOPEXIA, a fait assigner la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) – [Adresse 15] PERIGUEUX, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J], devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES et sollicite de :

— DECLARER le syndicat des copropriétaires requérant recevable et bien fondé en sa demande et y faisant droit,

— JUGER qu’en application des dispositions des articles 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, le débiteur doit participer aux charges de copropriétaires et supporter l’intégralité des frais nécessaires au recouvrement de sa créance,

— CONSTATER que les comptes du syndic ont toujours été régulièrement approuvés par l’administrateur provisoire,

— CONDAMNER la Direction Générale des Finances Publiques – Pôle de Gestion des patrimoines privés FRANCE DOMAINE ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires requérant :

une somme en principal de 13 475,47 euros comprenant :

— la somme de 11 111,08 euros au titre des charges de copropriété impayées courant jusqu’au 1er trimestre 2021 inclus,

— et la somme de 2 364,39 euros au titre des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

une somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

une somme de 2 000,00 euros pour les frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la [Adresse 8] ès qualité de curateur de la succession vacante de Mme [W] [J] aux paiements avec intérêts au taux contractuel, taux légal majoré de six points, en application de l’article 6 du règlement de copropriété, et ce conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sur la somme de 3 456,16 euros à compter de la mise en demeure, et sur le solde, soit 10 132,72 euros à compter de la délivrance de l’assignation

— PRONONCER la capitalisation des intérêts,

— JUGER que rien ne s’oppose à ce que l’exécution provisoire s’applique au jugement à intervenir,

— CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que Mme [W] [J] a, de son vivant, fait l’objet de deux jugements de condamnation pour non paiement des charges de copropriété à la suite desquels elle ne s’est jamais exécutée spontanément et qu’il a proposé un règlement amiable tant à Mme [W] [J] de son vivant qu’à son curateur, après le décès de celle-ci.

Il reproche à la DGFIP sa carence alors qu’elle avait la possibilité de se rapprocher de l’EPFIP pour que les biens soient vendus dans les six mois afin d’alléger la dette.

*

Aux termes de ses conclusions, le [Adresse 7], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J], dispensé du ministère d’avocat aux termes de l’article R.2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques, sollicite du tribunal de :

— DIRE que le Direction Départementale des Finances Publiques de la Dordogne, Service du Domaine, Pôle de Gestion des Patrimoines Privés, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] déclare s’en remettre à la sagesse du tribunal,

— REJETER la demande de condamnation du Pôle de Gestion des Patrimoines Privés de [Localité 14] en qualité de curateur de la succession de Mme [W] [J] au paiement de la somme de dommages et intérêts, des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,

En tout état de cause,

— DIRE que le Direction Départementale des Finances Publiques de la Dordogne ne peut, en qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenues au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Au soutien, le Directeur Départemental des Finances Publiques de la Dordogne rappelle que les pouvoirs du curateur d’une succession vacante sont définis par l’ordonnance de nomination, que pour liquider et payer le passif de succession il doit établir un inventaire, le paiement des créanciers ne pouvant intervenir que jusqu’à concurrence de l’actif successoral, une fois celui-ci connu et réalisé et le projet de règlement du passif établi.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES Tranche 26 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [J] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés sur la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR inclus, faisant apparaître un solde débiteur de11 111,08 euros,

— les ordonnances du président du tribunal judiciaire d’EVRY prolongeant la mission de Maître [H] [Z] [N], administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, et celle du cabinet IMMO DE FRANCE, des 1er juin 2018, 12 juin 2019, 15 juin 2020, 31 mai 2021, 8 juin 2022, et 23 juin 2023 et l’ordonnance du président du tribunal judiciaire d’EVRY prolongeant la mission de Maître [Z] [S] et cette du cabinet COOPECIA, du 6 juin 2024,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire, en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté, des 26 juin 2019, 18 mars 2020, 1er octobre 2020, 19 octobre 2020, 31 janvier 2022, 27 juin 2022 et 8 novembre 2023,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— les contrats de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES Tranche 26 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus sur la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR inclus, s’élève à la somme de 11 111,08 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal, le taux contractuel n’étant pas justifié dans le réglement de copropriété, sur la somme de 3 456,16 euros à compter du 29 janvier 2021, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 21 février 2024, date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que ni Mme [W] [J] de son vivant ni la [Adresse 8] , ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] n’ont procédé à un règlement depuis le 1er janvier 2020. De plus, la défenderesse a fait l’objet de plusieurs condamnations antérieures pour non paiement des charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il convient d’observer que Mme [W] [J] est décédée le 20 mai 2021 et que la Direction Générale des Finances Publiques – Pôle de Gestion des patrimoines privés FRANCE DOMAINE n’a été nommée curatrice à sa succession que le 6 avril 2023, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

La [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J], sera condamnée au paiement de la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES Tranche 26 réclame une somme de 2 364,39 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “SUIVI IMPAYE – EXECUTION” et “SUIVI IMPAYE SYNDIC”, qui ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie des fonctions habituelles du syndic et pour lesquels le demandeur n’apporte pas la preuve qu’ils traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur, doivent être rejetés.

Les frais d’assignation et de sommation entrent dans la catégorie des dépens.

Seuls les frais de mise en demeure apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 48,00 euros, conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation. De même pour les frais d’hypothèque à hauteur de 138 euros conformément au contrat de syndic et ceux pour 2021 et 2023.

La [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J], sera donc condamnée au paiement de la somme de 324,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La Direction Générale des Finances Publiques – Pôle de Gestion des patrimoines privés FRANCE DOMAINE, ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J], qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [4] 26 une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] CAMBACERES [Adresse 18] la somme de 11 111,08 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus sur la période du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024 inclus, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 fonds travaux loi ALUR inclus, avec intérêts au taux légal, sur la somme de 3 456,16 euros à compter du 29 janvier 2021, date de la mise en demeure, et sur pour le surplus à compter du 21 février 2024, date de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES Tranche 26 la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES Tranche 26 la somme de 324,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE la [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CAMBACERES [Adresse 18] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la [Adresse 8], ès qualité de curateur à la succession vacante de Mme [W] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,