TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/02845 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPEW

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [M], [Q] [V], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Madame [R] [A], [J] [H], demeurant [Adresse 5]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Novembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] sont propriétaires des lots numéros 268, 277 et 370 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 6] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins de voir ce tribunal:

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 4 445,16 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2024, APPEL PROVISIONS SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 5 100,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 550,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 11 juillet 2024, date de la sommation de payer,

— Rejeter toutes demandes de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Bien que régulièrement assignés, M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 19 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 27 novembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 445,16 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 23 juin 2022 et 23 mai 2023,

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 et de l’exercice 2024,

— le commandement de payer la somme de 3 257,18 euros (frais de remise dossier à l’huissier de 80,00 euros inclus) en date du 11 juillet 2024,

— le contrat de syndic,

— et un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’examen des pièces produites permet d’établir qu’il convient de déduire de la somme de 4 445,16 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires les appels du 1er avril 2024 intitulés “3/3 MAITRISE OUVRAGE INGENERIE FINANCIERE” d’un montant de 44,95 euros et “1/1 LIQUIDATION CPTE LABIONDA MAYAUDON” de 27,41 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été versé aux débats.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés arrêtés au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, s’élève à la somme de 4 372,80 euros (= 4 445,16€-44,95€-27,41€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 3 177,18 euros à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens soit depuis l’assignation du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Aux termes du paragraphe 48 du règlement de copropriété dont un extrait est versé contradictoirement aux débats (p92), il est stipulé ce qui suit : “En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des co-propriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot.”

En conséquence, M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 372,80 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H], laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 550,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “REMISE DOSSIER A L’HUISSIER” de 80,00 euros et “Constitution du dossier transmis à l’avocat” de 440,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Les frais de relance du 6 décembre 2023 n’apparaissent pas bien fondés, les modalités d’envoi du courrier n’étant pas justifiées.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 372,80 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés arrêtés au 1er octobre 2024, sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3177,18 euros à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 7 novembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE solidairement M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [G] [M] [Q] [V] et Mme [R] [A] [J] [H] aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,