RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 22 mai 2026

MINUTE N° 26/442

N° RG 26/00209 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RS76

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors des débats à l’audience du 21 avril 2026 et de Cécile CANDAS, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 1] – BELGIQUE,

représenté par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocats au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

SARL [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 3 mars 2026, M. [W] [L], propriétaire de locaux commerciaux situés à Igny et donnés à bail à la SARL ZA SOLUTIONS, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 145-41 et suivants du code de commerce aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 30 avril 2025 portant sur les locaux commerciaux situés dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 4], à compter du 19 février 2026,

— Ordonner, faute de départ volontaire de la SARL [Adresse 2], son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef des locaux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

— Autoriser Monsieur [W] [L] à faire transporter et séquestrer dans tel garde meuble de son choix, aux frais de la partie expulsée, les meubles laissés dans les lieux loués,

— Condamner la SARL ZA SOLUTIONS à payer à Monsieur [W] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au cinq fois le montant du loyer, augmentée des charges, à compter du 19 février 2026, jusqu’à libération effective des lieux loués,

— Condamner, à titre provisionnel, la SARL [Adresse 2] à payer à Monsieur [W] [L] :

* 19 429,54 euros au 24 février 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus,

* 771,19 euros au titre des intérêts de retard arrêtés à la date du commandement,

* 4 857,38 euros au titre de la majoration forfaitaire,

— Dire et juger que les dépôts de garantie versés par la SARL ZA SOLUTIONS restent acquis à Monsieur [W] [L],

— Dire que lesdites sommes porteront intérêt au 2 % par mois à compter de chacune des échéances impayées par application des clauses du bail,

— Condamner la SARL [Adresse 2] à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais du commandement.

Au soutien de ses demandes, M. [W] [L] expose que :

— selon bail dérogatoire du 15 avril 2022, il a donné à bail à la SARL A2H CONCEPT un local commercial à usage d’entrepôt, identifié comme lot 1F3 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 1], pour une durée de 36 mois à compter du 1er mai 2022, moyennant un loyer mensuel de 1 875 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement,

— au cours du bail, la SARL A2H CONCEPT a changé de dénomination pour celle de AZ SOLUTIONS,

— par acte du 30 avril 2025, il a donné à bail commercial le même local pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2025, moyennant un loyer mensuel de 2 139,20 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement,

— des loyers et des charges étant impayés, il a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme, en principal, de 19 429,54 euros, qui est demeuré infructueux.

A l’audience du 21 avril 2026, M. [W] [L], représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL [Adresse 2] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il sera préalablement relevé que le bail commercial daté du 30 avril 2025, s’il vise toujours la SARL A2H CONCEPT, représentée par son gérant M. [N] [A], en qualité de preneur et non la SARL [Adresse 2] dont le gérant est M. [Y] [E] selon extrait Kbis du 23 février 2026, les deux sociétés sont inscrites sous le même numéro RCS de [Localité 2] 880 566 559, le procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale extraordinaire en date du 30 juin 2024 confirmant le changement d’appellation de la société A2H CONCEPT à venir, ainsi que le transfert de sa gérance à M. [Y] [E]. La qualité de preneur à bail commercial de la SARL [Adresse 2], représentée par son gérant M. [Y] [E], est donc établie

Sur ce, le bail stipule en son article 8.IV qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après une sommation de payer demeurée infructueuse.

M. [W] [L] a fait délivrer, le 17 janvier 2026, à la SARL ZA SOLUTIONS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme, en principal, de 19 429,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2026 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [W] [L] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 février 2026.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SARL [Adresse 2] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [W] [L] sollicite la condamnation de la SARL ZA SOLUTIONS à lui payer la somme de 19 429,54 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 24 février 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus,

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [W] [L], l’obligation de la SARL [Adresse 2] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er janvier 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 429,54 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL ZA SOLUTIONS, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement,

Par conséquent, au regard des pièces versées aux débats, il convient de condamner la SARL [Adresse 2] à payer à M. [W] [L] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 1er janvier 2026, 1er trimestre 2026 inclus, la somme non sérieusement contestable de 19 429,54 euros.

A ce titre, la majoration du taux d’intérêt sollicitée s’analyse comme une clause pénale qui est, en tant que telle, susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL ZA SOLUTIONS causant un préjudice à M. [W] [L], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 20 février 2026.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL [Adresse 2] au paiement de ladite indemnité à compter du 20 février 2026.

Sur la clause pénale

M. [W] [L] formule des demandes provisionnelles au titre de la majoration forfaitaire, pour une somme de 4 857,38 euros, ainsi qu’au titre de la conservation du dépôt de garantie.

Or, la majoration forfaitaire prévue au bail est une clause pénale contractuelle qui est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il en va de même de la clause du bail relative au dépôt de garantie qui s’analyse également comme une clause pénale qui est, en tant que telle, susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces deux demandes.

Sur les frais et dépens

La SARL ZA SOLUTIONS, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL [Adresse 2] sera condamnée à payer à M. [W] [L] une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 février 2026 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL ZA SOLUTIONS et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SARL [Adresse 2], à compter de la résiliation du bail, au 20 février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SARL ZA SOLUTIONS à payer à M. [W] [L] l’indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 2] à payer à M. [W] [L] la somme provisionnelle de 19 429,54 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur la clause pénale du bail et sur la majoration des intérêts légaux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL ZA SOLUTIONS à payer à M. [W] [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [Adresse 2] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le greffier, Le juge des référés.