RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 3 mars 2026

MINUTE N° 26/______

N° RG 25/01232 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RJFP

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Président,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 27 janvier 2026 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. FONCIERE PETRUS

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P043

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [Adresse 2]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C984

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 3 novembre 2025, la SARL FONCIERE PETRUS a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry la SAS [Adresse 2], locataire de locaux commerciaux situés à Evry, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et des articles 1224 et 1225 du code civil, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 septembre 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS FOURNIL DU PARC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, dès la signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— ordonner dans ce cas, la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante, aux frais, risques et périls de la SAS [Adresse 2],

— dire que passé ce délai courra une astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le juge des référés se réservant compétence pour liquider cette astreinte et en ordonner une nouvelle,

— condamner la SAS FOURNIL DU PARC au paiement de :

— la somme provisionnelle de 14.620,44 euros (sauf à parfaire) à échéance du 3ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du dit commandement de payer du 22 aout 2025 et à compter des échéances successives pour le surplus,

— la somme provisionnelle de 1.462,04 euros sauf à parfaire, au titre des10% conformément à l’article clause résolutoire du bail,

— la somme égale au montant du loyer en cours majoré de 10%, outre les charges et taxes, au titre de l’indemnité d’occupation et ce, à compter du 23 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux loués,

— la somme de 2.500 euros sur le fondement de 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui inclurent le coût du commandement, le coût des frais de levée d’états et d’extrait k-Bis dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, la SARL FONCIERE PETRUS expose que :

— suivant acte sous seing privé du 15 juin 2019, Monsieur [M] [I] et Madame [Q] [I], aux droits desquels vient la SARL FONCIERE PETRUS, ont consenti à la société LA BONOISE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux dépendant du centre commercial du [Adresse 4] à [Localité 1], pour 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2017, à l’usage de fabrication et vente de produits de boulangerie, pâtisserie, confiserie, glaces, traiteur et vente à emporter de fruits alcoolisés, moyennant un loyer annuel de 27.981,04 euros hors taxes et hors charges,

— suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2024, la société LA BONOISE a vendu son fonds de commerce à la SAS [Adresse 2],

— le montant actuel du loyer s’élève à la somme trimestrielle, en principal, de 8.081,13 euros hors taxes et hors charges,

— depuis le 1er trimestre 2024, la SAS FOURNIL DU PARC ne réglant que très partiellement ses échéances locatives, la SARL FONCIERE PETRUS lui a fait délivrer, le 10 juillet 2025, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire entaché d’erreur matériel, puis un second, le 22 août 2025, qui est demeuré infructueux,

— par ailleurs, la SARL FONCIERE PETRUS a mis en demeure la société LA BONOISE de procéder au règlement de la dette locative, actionnant ainsi la clause de solidarité contenue dans le bail et dans l’acte de cession, en vain, cette dernière ayant fait l’objet d’une mesure de radiation.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SARL FONCIERE PETRUS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS [Adresse 2] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 26 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la SARL FONCIERE PETRUS de verser aux débats les pièces justifiant de sa qualité de bailleur au renouvellement de bail commercial du 15 juin 2019.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SARL FONCIERE PETRUS, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces complémentaires, l’attestation notariale du 7 juillet 2021 et le décompte actualisé au 4ème trimestre 2025 inclus visant un montant de 16.519,71 euros.

La SAS [Adresse 2], représentée par avocat, reconnaît le principe mais contestant le montant de la dette, s’est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles, elle sollicite de :

— débouter la SARL FONCIERE PETRUS de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes,

— fixer sa dette locative au 31 décembre 2025 (4e trimestre 2025 inclus) à la somme de 12.060,28 euros,

— lui octroyer un délai de 16 mois pour régler toutes les sommes dont elle serait reconnue redevable envers sa bailleresse,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant ledit délai en application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce,

— débouter la SARL FONCIERE PETRUS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, la SARL FONCIERE PETRUS justifie, par la production du renouvellement de bail commercial du 7 avril 2017, de l’acte de vente de fonds de commerce du 7 novembre 2024, des attestations notariales des 7 juillet 2021 et 26 novembre 2024, du commandement de payer délivré le 22 août 2025 et du décompte actualisé au 4ème trimestre 2025 inclus, que sa locataire, la SAS [Adresse 2], a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 22 août 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 23 septembre 2025.

Le maintien dans les lieux de la SAS FOURNIL DU PARC causant un préjudice à la SARL FONCIERE PETRUS, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SARL FONCIERE PETRUS fait valoir à l’audience du 27 janvier 2026, que la SAS [Adresse 2] reste à lui devoir la somme en principal de 16.519,71 euros au titre des loyers, charges, taxes et d’indemnités d’occupation arrêtés au 4e trimestre 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS FOURNIL DU PARC, n’établissant pas s’être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe mais le quantum de la dette, qu’elle estime à la somme de 12.060,28 euros.

Or, au regard des éléments produits, il convient de déduire du décompte produit les montant de :

—  58,15 euros facturés le 01/12/2025 au titre des HONO HUISS ASSIGNATION,

—  60,98 euros facturés le 21/10/2025 au titre du COMMANDEMENT DE PAYER,

—  3,70 euros facturés le 21/10/2025 au titre du COMMANDEMENT DE PAYER,

—  1.800 euros facturés le 26/09/2025 au titre d’HONORAIRE AVOCAT,

—  184,90 euros facturés le 11/07/2025 au titre des HONO HUISSIER CDT DE PAYER,

soit la somme totale de 2.107,73 euros.

Par ailleurs, la SAS [Adresse 2] justifie avoir réalisé un virement d’un montant de 2.000 euros en date du 23 janvier 2026 que la SARL FONCIERE PETRUS n’a pu confirmer à l’audience.

En conséquence, l’obligation de la SAS [Adresse 2] de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de la somme de 14.411,98 (16.519,71 – 2.107,73) euros, dont 2.000 euros à déduire après confirmation de la bonne réception du virement du 23 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner la SAS FOURNIL DU PARC à payer à la SARL FONCIERE PETRUS au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au 4ème trimestre 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 14.411,98 euros, dont 2.000 euros à déduire après confirmation de la bonne réception du virement du 23 janvier 2026, assortie des intérêts légaux à compter du 22 août 2025, date de délivrance du commandement de payer.

La SARL FONCIERE PETRUS sollicite également la condamnation de la SAS [Adresse 2] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1.462,04 euros sauf à parfaire, au titre des 10% conformément à l’article clause résolutoire du bail,

— la somme égale au montant du loyer en cours majoré de 10%, outre les charges et taxes, au titre de l’indemnité d’occupation et ce, à compter du 23 septembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux loués.

Or, la demande de majoration de ladite indemnité, tous comme les indemnités contractuelles, s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La SAS FOURNIL DU PARC sollicite un délai de 16 mois pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

Il y lieu de prendre en compte les travaux d’aménagement et de changement du four exposés et justifiés, la bonne foi de la SAS [Adresse 2], ses récents efforts en vue d’apurer le passif et l’intérêt de la SARL FONCIERE PETRUS à recouvrer sa créance.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS [Adresse 2] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SARL FONCIERE PETRUS la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 23 septembre 2026 ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 2] à payer à la SARL FONCIERE PETRUS la somme provisionnelle de 14.411,98 euros, dont 2.000 euros à déduire après confirmation de la bonne réception du virement du 23 janvier 2026, assortie des intérêts légaux à compter du 22 août 2025 ;

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS [Adresse 2] se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 15 mensualités d’un montant de 775 euros et d’une 16ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 mars 2026 et les suivants avant le 10 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la SAS FOURNIL DU PARC et de tous occupants de son chef hors locaux commerciaux dépendant du centre commercial du [Adresse 4] à [Localité 1], sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une l’astreinte, l’exécution étant garantie par la force publique ;

— rappelle que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieur a référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 2] à payer à la SAS FOURNIL DU PARC la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 2] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais de commissaire de justice.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 03 mars 2026, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,