COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 24/00467 – N° Portalis DBWU-W-B7I-CNSO

MINUTE N° :

NAC : 50Z

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 15 avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 18 Février 2026du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Madame [V], [X] [D], née le 20/10/1978 à [Localité 2] (08), de nationalité Française, psychologue, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O], [E], [Z] [N], né le 22/02/1981 à [Localité 3] (62)

de nationalité Française, ingénieur, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau d’ARIEGE, Maître Alexandre JELEZNOV, de la SELARL LEXCEL AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Madame [R] [B], née le 26 Juin 1978 à [Localité 4] (ROYAUME UNI) de nationalité Britannique, artiste, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F], [C] [A]

né le 30 Juillet 1966 à [Localité 5] (ROYAUME UNI), de nationalité Britannique, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Meriem MENDIL de la SELARL DE SCORBIAC – MENDIL, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice-président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte reçu le 07 mars 2017 par Maître [I] [S], notaire à [Localité 6] (09), [P] [K] et [L] [W] ont vendu à [F] [A] et [R] [B] un bien immobilier composé d’une maison composée sur 3 niveaux de 180 m2 environ, d’une grange et diverses parcelles de terre situées à [Localité 7] lieu-dit « [Adresse 3] », pour le prix de 179.000 euros.

Suite à un acte de « vente conditionnelle » du 30 mars 2022, par acte reçu le 16 juin 2022 par Maître [I] [S], avec le concours de Maître [T] [Y] assistant les acheteurs, [F] [A] et [R] [B] ont vendu le bien précité à [O] [N] et [V] [D], pour le prix de 405.000 euros.

Par courriel du 10 août 2022, Maître [T] [Y] a fait savoir à Maître [I] [S] que [O] [N] et [V] [D] avaient découvert des dégâts causés par des insectes xylophages, et a demandé à ce que les vendeurs prennent en charge intégralement le cout des réparations nécessaires.

[O] [N] et [V] [D] ont fait appel à [G] [H], expert, afin de rendre un avis sur la présence des insectes xylophages et celui-ci a rendu son rapport le 13 septembre 2022, concluant que « les bois tels que photographiés comportent de nombreuses séquelles d’altérations biologiques de coléoptères assimilables à du capricorne ou hespérophane… » que « ces nombreuses galeries finissent par fragiliser la structure du bois et mettre en péril la solidité de l’ouvrage ».

Également, l’expert relevait que les menuiseries côté Sud-Sud-Ouest étaient fuyardes.

Par courrier du 17 octobre 2022, l’avocat de [O] [N] et [V] [D], invoquant la découverte des insectes xylpophages et le fait qu’il n’était pas noté à l’acte de vente de 2022 que le bien avait fait d’importants travaux depuis 2017, a demandé une série de précisions à Maître [I] [S].

Par courrier en réponse du 16 novembre 202, l’avocat de [F] [A] et [R] [B] a indiqué que ces derniers n’avaient pas suspecté la présence de xylophages et qu’ils avaient informé en détail les acheteurs sur les travaux qui avaient été réalisés dans la maison.

Par ordonnance du 14 février 2023, le juge des référés de ce siège, saisi par [O] [N] et [V] [D], et au contradictoire de [P] [K] et [L] [W] et de [F] [A] et [R] [B], a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise et commis pour y procéder [J] [U], avec consignation de 2.000 € à la charge des demandeurs, à la charge de qui ont également été mis les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 13 novembre 2023.

Par acte de commissaire de Justice du 04 avril 2024, [O] [N] et [V] [D] ont fait assigner [F] [A] et [R] [B] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, et subsidiairement des articles 1137 et 1240 du code civil, leur condamnation in solidum à leur verser :

— la somme de 33.222,15 € au titre de leur préjudice matériel, outre indexation sur l’Indice BTO1 du coût du bâtiment à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire du 13/11/ 2023 et jusqu’à entier paiement,

—  2.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

—  3.000 € au titre de leur préjudice moral ;

—  12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de référé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 juillet 2025 pour l’audience de plaidoiries du 18 février 2026.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions N°1 notifiées par RPVA le 31 mai 2025, [O] [N] et [V] [D] maintiennent leurs demandes, tout en portant à 18.000 euros la demande au titre des frais irrépétibles, et font valoir en résumé, que :

— ils ne disposent pas de la preuve irréfutable de la connaissance par leurs vendeurs avant la vente du vice tenant à la présence d’insectes xylophages dans la charpente de l’ouvrage et la dégradation de celle-ci, et l’acte de vente contenant une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, ils abandonnent leurs prétentions pour ce poste, mais ils maintiennent fermement leurs demandes concernant les menuiseries de la maison et le vice tenant au défaut d’étanchéité des menuiseries et des puits de lumière, pour lequel les conditions de la garantie des vices cachés sont remplies et la clause d’exclusion contractuelle est privée d’effet,

— ce n’est qu’après avoir emménagé, fin juin 2022, qu’ils se sont aperçus que par temps de pluie, de l’eau s’infiltrait par les menuiseries, aucune trace de ces infiltrations n’existait au préalable et l’expert judiciaire l’a confirmé ; c’est évidemment à la date du 30 mars 2022 qu’il est nécessaire de se placer pour apprécier le caractère caché du vice,

— à titre subsidiaire, le dol est caractérisé.

Aux termes de leurs conclusions N°2 notifiées par RPVA le 19 mai 2025, [F] [A] et [R] [B] demandent à titre principal de débouter les consorts [N] et [D] de l’ensemble de leurs demandes, et de les condamner in solidum à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de référé, dont les frais d’expertise.

A titre subsidiaire, ils demandent de ramener les demandes indemnitaires des consorts [N] et [D] à de plus justes proportions, de dire et juger que les frais d’expertise seront partagés entre les parties, par moitié, et d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font soutenir en substance que :

— ils ont accepté que [O] [N] et [V] [D] emménagent dans la maison le 14 juin 2022, soit avant la réitération de la vente; les trois désordres tenant à l’étanchéité des différentes menuiseries, à l’étanchéité des puits de lumière et à la présence d’insectes dans les différentes boiseries, étaient décelables par un profane ; ils n’ont rien dissimulé et ils ont toujours maintenu qu’eux-mêmes n’avaient jamais constaté d’infiltrations et s’ils les avaient constatées, ils auraient entrepris des travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres ; c’est le test à l’aide d’un tuyau d’arrosage, qui a permis de mettre en évidence l’existence d’un défaut d’étanchéité des menuiseries ; seules les fenêtres de la façade sud ont été testées,

— c’est par simple déduction que l’expert conclut qu’ils ne pouvaient ignorer ces désordres, sans plus de précision.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur les désordres

L’expert a pu constater la réalité de désordres tenant à l’étanchéité des différentes menuiseries, l’étanchéité des puits de lumière, la dégradation ancienne de la charpente au niveau du chevêtre de la cheminée et au niveau de la noue et la présence d’insectes dans les différentes boiseries.

Concernant l’étanchéité des différentes menuiseries, l’expert indique que le désordre est dû à des malfaçons ou erreurs de conception ou de pose et que ces menuiseries ont été réalisées par [P] [K] et [L] [W], sans qu’il ne puisse déterminer la date de réalisation.

Concernant l’étanchéité des puits de lumière, l’expert indique que les travaux ont été réalisés par [P] [K] et [L] [W] lors de la réalisation du toit en 2009 et 2010.

Il apparaît que pour vérifier l’étanchéité, l’expert a arrosé les menuiseries, et a alors constaté que l’eau rentrait à l’intérieur soit par l’absence de rejingot, malfaçons, absence de drainage de la condensation, pose de la menuiserie sous le cadre, défaut de conception, joints d’étanchéité inadaptés ou mal positionnés. Il précise que certains vitrages sont trop petits, certains cadres sont sous-dimensionnés par rapport à la taille de l’ouverture, qu’il a été employé du bois humide qui s’est rétracté en séchant, qu’il existe des défauts d’équerrages, absence de joint d’étanchéité extérieur sur certaines menuiseries, et que certaines menuiseries ont été posées plus basses que les appuis prévus, l’eau passe entre les deux et s’infiltre, et que le cadre vitré au niveau du sol a des parecloses qui sont posées vers l’extérieur.

Il a aussi constaté que l’eau s’infiltrait au niveau des puits de lumière.

L’expert expose que pour l’ensemble des désordres, les vendeurs ne pouvaient ignorer leur existence au moment de la vente car ils ont passé cinq ans dans cette bâtisse, de 2017 à 2022, leur laissant le temps de constater que les menuiseries n’étaient pas étanches et que l’eau rentrait sous certaines conditions, et qu’il n’y avait pas d’étanchéité du puits de jour.

2. Sur la responsabilité des vendeurs

2.1.1. Sur la garantie du vendeur pour vice caché

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. La mise en jeu de cette garantie oblige l’acheteur à démontrer l’existence d’un vice inhérent au bien vendu et compromettant son usage, caché c’est-à-dire non apparent et non connu de lui, étant précisé que le professionnel est présumé connaître le vice sauf s’il démontre son caractère indécelable, et dont la cause est antérieure à la vente.

A cet égard, un vice qui n’existait qu’à l’état de « germe » au moment de la vente reste un vice antérieur.

Le demandeur à la garantie supporte la charge de la preuve des vices allégués.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Toutefois, une telle exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

De même, la fourniture du dossier technique immobilier assure en principe la validité de la clause d’exclusion de garantie de vice caché, mais encore faut-il que le vendeur soit de bonne foi.

L’article 1644 du code civil dispose que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, sans que l’offre de réparation du vendeur n’oblige l’acheteur à se limiter à une action estimatoire et sans que le juge ne soit lié par l’offre de réparation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

2.1.2. Sur l’existence de vices cachés

Quant au caractère caché du vice, il s’agit de déterminer si le vice était inconnu lors de la conclusion du contrat, et l’est resté lors de la réception de la chose. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre, dans toute leur étendue et leur gravité, par un examen suffisamment diligent en fonction de ses connaissances.

Au cas présent, l’expert conclut de façon déterminante au caractère connu pour les vendeurs des désordres.

Cette affirmation de l’expert n’apparait pas être une simple déduction mais la conclusion logique de ses constatations techniques.

Même si les infiltrations ont lieu « dans certaines circonstances », c’est-à-dire en cas de fortes pluies, et que l’expert a utilisé un tuyau d’arrosage pour recréer ces conditions, on ne peut que partager son avis que ces désordres, qui trouvent leur origine dans des travaux défectueux réalisés par les consorts [Q], n’ont pu être ignorés des vendeurs qui, ayant vécu cinq années dans les lieux, ont nécessairement été confrontés à des épisodes de pluie source d’infiltrations.

En aucune façon l’expert n’indique en page 10 de son rapport que « le vice était décelable pour un acquéreur normalement diligent et donc n’était pas caché ». Ce qu’explique l’expert c’est que les désordres ne pouvaient être ignorés des vendeurs ni de leurs propres vendeurs.

Ils ne peuvent être dès lors considérés comme des vendeurs de bonne foi au sens de l’article 1643 du code civil, et ce malgré les arguments qu’ils invoquent sur les efforts de communication qu’ils ont fait à l’égard des acheteurs, lesquels efforts ne concernent en rien la question des infiltrations (pièce 8 des défendeurs).

Les vendeurs soutiennent que les acheteurs ont eu connaissance des désordres.

Mais il n’est pas établi qu’au moment de la prise de la réception de la maison par eux [O] [N] et [V] [D] ont su et connu la réalité des désordres affectant les menuiseries et les puits de lumière.

Le fait que l’accès à la maison leur a été accordé le 14 juin afin de pouvoir protéger leurs meubles et affaires justement à cause d’un risque de pluie, comme cela est relaté dans un courriel de l’intermédiaire (qui n’a pas établi une attestation en bonne et due forme) est inopérant pour démontrer que [O] [N] et [V] [D] auraient pu constater les infiltrations avant de signer la vente définitive, et ce d’autant plus qu’il ressort dudit courriel que s’ils ont pu déposer leurs meubles, ils ont dormi ailleurs. Au demeurant, il n’est aucunement justifié de la réalité et de l’intensité des pluies qui auraient dû alerter les acheteurs en juin 2002.

Le fait que la discussion s’est d’abord concentrée sur la question des xylophages ne fait pas disparaître la réalité des désordres des menuiseries et puits de lumière, déjà pointés par l’expert [H] qui a relevé l’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air.

Si les acheteurs étaient informés de la réalisation de travaux importants, cela ne signifie pas qu’ils l’étaient des désordres les affectant. Le fait que l’agent commercial LLOYD indique qu’il lui avait semblé que les travaux étaient bien faits est justement de nature à démontrer que cela a dû être le cas aussi pour [O] [N] et [V] [D] qui sont des profanes.

Le fait que le DPE pointe l’insuffisance des fenêtres et portes correspond aux critères de détermination de la performance énergétique mais ne permet de pas d’être informé des désordres tels que ceux que l’expert amiable a révélés et que l’expert judiciaire a confirmés.

Dans ces conditions, les vendeurs ne peuvent invoquer la clause d’exclusion de responsabilité et il est fondé de faire droit à l’action estimatoire.

3. Sur la réduction du prix

Les demandeurs invoquent leur préjudice au titre des travaux réparatoires.

L’action estimatoire a précisément pour objet de replacer l’acheteur dans la situation où il serait trouvé si la chose n’avait pas été affectée de vices, et l’acheteur d’un immeuble est fondé à réclamer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

L’expert a retenu de façon motivée et convaincante le devis la société MTD MENUISERIE pour 33.222,15 € TTC.

Cela apparait effectivement correspondre au coût des travaux nécessaire à rétablir l’étanchéité de la maison.

Cette évaluation n’est pas utilement remise en cause et il y a lieu de la retenir.

Afin d’assurer l’effectivité de la réduction du prix, et compte tenu du temps écoulé depuis le dépôt du rapport d’expertise évaluant les travaux, il est fondé de faire droit à la demande d’indexation en fonction de l’indice national du bâtiment BT01 depuis la date dudit rapport, et ce afin d’actualiser les sommes dues au jour de la présente décision au titre des travaux.

4. Sur les dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil

4.1. Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs invoquent une « inévitable » perte de confort thermique et une surconsommation pour chauffer, mais ne produisent aucun élément concret.

Ils invoquent le fait de devoir « éponger en permanence » mais n’en justifient pas.

Ils invoquent ensuite la gêne que va leur créer la réalisation des travaux mais cela reste à ce stade hypothétique.

Dans ces conditions, il y a lieu de les débouter de leur demande à ce titre.

4.2. Sur le préjudice moral

Il apparait que [O] [N] et [V] [D] ont nécessairement ressenti un fort sentiment de déception voire de tromperie, et ont subi depuis 2022, et du fait du comportement de leurs vendeurs, une série d’inutiles et injustes tracas. Cela est constitutif d’un préjudice moral qui sera justement indemnisé à hauteur de 3.000 euros.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [F] [A] et [R] [B] qui succombent seront condamnés aux dépens.

En vertu de l’article 695 § 4 du code de procédure civile, les dépens comprennent la rémunération des techniciens. Si l’ordonnance en référé ordonnant l’expertise a laissé les dépens à la charge de [O] [N] et [V] [D], cette décision n’a qu’une portée provisoire et le juge qui statue au fond sur un litige peut condamner la partie perdante aux dépens d’une autre instance s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (en ce sens CIV 3ème 17 mars 2004 et CIV 2ème 28 mai 2003), ce qui est bien le cas en l’espèce. Dès lors, il y a lieu d’intégrer le coût de l’expertise de [J] [U] et les dépens de la procedure de référé aux dépens de la présente instance.

Pour faire valoir leurs droits, [O] [N] et [V] [D] ont été contraints de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [F] [A] et [R] [B] qui succombent à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Vu l’ordonnance du 14 février 2023,

Vu le rapport de [J] [U] du 13 novembre 2023,

Fait droit à l’action estimatoire de [O] [N] et [V] [D] et Dit que [F] [A] et [R] [B] sont tenus à les garantir des vices cachés affectant le bien immobilier objet de la vente du 16 juin 2022 tenant à l’étanchéité des différentes menuiseries et à l’étanchéité des puits de lumière ;

Condamne [F] [A] et [R] [B] à payer à [O] [N] et [V] [D] la somme de 33.222,15 euros au titre de la réduction du prix de vente, somme à actualiser à ce jour en fonction de la variation de l’indice BTO1 depuis le 13 novembre 2023 ;

Condamne [F] [A] et [R] [B] à payer à [O] [N] et [V] [D] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute [O] [N] et [V] [D] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne [F] [A] et [R] [B] à payer à [O] [N] et [V] [D] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Condamne [F] [A] et [R] [B] aux dépens, y compris les dépens de l’instance en référés et le coût de l’expertise de [J] [U].

Ainsi jugé et prononcé le 15 avril 2026.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

Copie à:

Maître Meriem MENDIL de la SELARL DE SCORBIAC – MENDIL

Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER