COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

N° 25/00102

N° RG 25/00032 – N° Portalis DBWP-W-B7J-C26Z

MAGISTRAT À TITRE TEMPORAIRE : Président : Murielle BRUNET

GREFFIER : présent lors des débats et du prononcé : Marielle ROBERT

DÉBATS :

A l’audience publique du vingt et un Octobre deux mil vingt cinq, le conseil des demanderesses a été entendu en sa plaidoirie. L’affaire a été mise en délibéré, la décision étant mise à disposition au greffe, rendue à l’audience de ce jour, seize Décembre deux mil vingt cinq.

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DEMANDERESSES :

S.D.C. LES VERGERS DU MOULIN sis 14 route de Sainte Marguerite 05000 GAP représenté par son syndic en exercice SA FONCIA TERRES DE PROVENCE sis 21 avenue Victor Hugo 13100 AIX EN PROVENCE

représentée par M^e Stéphane MOLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

S.D.C. SDC DE L’IMMEUBLE LE PRUNELIER sis 14 route de Sainte Marguerite 05000 GAP représenté par son syndic en exercice SA FONCIA TERRES DE PROVENCE sis 21 avenue Victor Hugo 13100 AIX EN PROVENCES

représentée par M^e Stéphane MOLLER, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

DEFENDEURS :

Madame [W] [I]

née le 19 Avril 1951 à GAP (05000), demeurant Route de Ceüse – Chalet de la Bergerie – 05400 MANTEYER

non comparante

Monsieur [D] [I]

né le 10 Janvier 1950 à MARSEILLE (13000), demeurant Route de Ceüse – Chalet de la Bergerie – 05400 MANTEYER

non comparant

Copies délivrées le : à :

— Parties

— M^e MOLLER

Copie exécutoire le : à :

— M^e MOLLER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 12 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES VERGERS DU MOULIN », sis 14 Route Sainte Marguerite à GAP (05000, représenté par son syndic la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE à AIX EN PROVENCE (13100) a assigné Monsieur [D] [I] et Madame [W] [I] devant le Tribunal Judiciaire de GAP 05000 le 20 mai 2025 aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  2 903,71 €, outre intérêts aux taux légaux à compter du 30.07.2024 sur la somme de 2458,29 €, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

—  2500 € à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice financier subi,

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Et dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’intervention forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier en application de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, devra être supporté solidairement ou in solidum par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du CPC.

Et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat, représenté par son conseil, a sollicité un renvoi de l’affaire suite à la réception tardive des pièces des défendeurs.

Monsieur et Madame [I] ne se sont pas présentés, ni personne pour eux.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 21 octobre 2025.

Monsieur et Madame [I] ont été avisés de la date de renvoi par courrier adressé par le greffe le 20 mai 2025.

Par acte d’huissier de justice du 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « LES VERGERS DU MOULIN » (syndicat principal) représenté par son syndic en exercice SAS TERRES DE PROVENCE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE PRUNELIER » (syndicat secondaire) représenté par son syndic en exercice SAS TERRES DE PROVENCE a fait signifier à Monsieur [D] [I] et Madame [W] [I] des conclusions récapitulatives et l’intervention volontaire du syndicat secondaire « LE PRUNELIER » en leur rappelant que le dossier serait examiné le 21 octobre 2025 par le Tribunal Judiciaire de Gap.

A l’audience du 21 octobre 2025, les syndicats demandeurs sont représentés par leur conseil;

Monsieur et Madame [I] ne se présentent pas, ni personne pour eux.

Le conseil des demandeurs réitère à la barre ses conclusions écrites et précise que deux syndicats sont dans la cause : un principal « LES VERGERS DU MOULIN » et un secondaire « LE PRUNELIER ». Il poursuit que toutes ses conclusions actualisées avec décompte actualisé au 1er octobre 2025 ont été signifiés aux parties adverses qui étaient informées de la date de la présente audience.

Il expose que les défendeurs n’ont jamais contesté les impayés et qu’ils ont déjà fait l’objet de trois précédentes procédures ; le conseil des demandeurs précise que la somme sollicitée au titre de l’article 700 du CPC se justifie par la complexité du dossier.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des demandeurs pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions.

Le jugement est mis en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 817 du code de procédure civile dispose que lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

En vertu de l’article 761 du code de procédure civile les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou le règlement et notamment dans le cas suivant : à l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10 000 euros.

En l’espèce, la demande, par assignation du 12 mars 2025, du syndicat des copropriétaires LES VERGERS DU MOULIN porte sur la somme totale de 5503,71 €, les parties sont donc dispensées de constituer avocat et en conséquence la procédure est orale.

En vertu de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

Il est de jurisprudence constante que, lorsque la procédure est orale, les parties ont l’obligation, soit de comparaître personnellement, soit de se faire représenter pour formuler valablement des prétentions et les justifier. Les observations adressées par courrier ne sont pas recevables.

En application de l’article 828 du code de procédure civile, à tout moment de la procédure, les parties peuvent donner expressément leur accord pour que la procédure se déroule sans audience conformément aux dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.

Dans ce cas, le juge organise les échanges entre les parties.

En l’espèce, les demandeurs n’ont pas donné expressément leur accord pour que la procédure se déroule sans audience selon les modalités prévues aux articles 446-2-1 et 446-2-2 du code de procédure civile .

Madame et Monsieur [I] ont adressé, par courrier déposé au greffe le 19 mai 2025, leurs conclusions en défense ; ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter aux audiences des 20 mai 2025 et 21 octobre 2025.

Leurs écritures échangées ou déposées par les parties antérieurement à l’audience soit le 19 mai 2025 n’ont, qu’une existence virtuelle conditionnée à leur présence physique effective ou de leur représentant à l’audience et à leur reprise par ceux-ci, au moins par référence, devant le juge du fond, lors des débats.

En conséquence, les conclusions déposées au greffe le 19 mai 2025 par les époux [I], sont irrecevables pour ne pas avoir été soutenues à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à l’égard de chaque lot ;

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

En l’espèce, à l’appui de leurs prétentions, les syndicats des copropriétaires, demandeurs, produisent , notamment :

— Le règlement de copropriété LES VERGERS DU MOULIN

— Les contrats de syndic,

— Le relevé de propriété,

— Décompte arrêté au 01/10/2025 du syndicat principal,

— Décompte arrêté au 01/10/2025 du syndicat secondaire,

— Les appels de fonds,

— Les PV des assemblées générales,

— Mises en demeures,

— Relances

— Courriers recommandés.

Au vu de ces documents, il apparaît que la demande du syndicat secondaire LE PRUNELIER est recevable et fondée, la créance du syndicat à l’égard de Monsieur et Madame [I] concernant strictement les charges, s’élevant à 2876,81 € au 01/10/25 inclus.

En revanche la situation de compte concernant le syndicat principal LES VERGERS DU MOULIN ne fait apparaître aucune créance du syndicat à l’égard de Monsieur et Madame [I] concernant strictement les charges, les sommes payées par les défendeurs ayant été indifféremment imputées sur les frais qui sont facturés par le demandeur, pour la période à 3017, 28 € .

Il convient donc de condamner Monsieur et Madame [I] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires LE PRUNELIER la somme de 2876,81 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages intérêts

Vu l’article 1231-1 du code civil,

En s’abstenant de régler leurs charges à échéance , Monsieur et Madame [I] ont aggravé les dépenses du syndic nécessitant un suivi plus rigoureux des impayés et obtenu de fait des délais auxquels ils n’avaient pas droit et ainsi généré un préjudice au syndicat des copropriétaires, ces derniers devant faire l’avance de la totalité des charges .

Il en résulte pour le syndicat un préjudice financier distinct du simple retard de paiement qui justifie l’octroi de dommages et intérêts.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000 et modifié par l’article 90 de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, prévoit que " les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement ( …) sont imputables au seul copropriétaire concerné " .

Concernant le syndicat principal LES VERGERS DU MOULIN :

La mise en demeure du 21/11/2024 et la relance du 9/12/2024 sont justifiées et doivent être mises à la charge des défendeurs.

En revanche, la mise en demeure du 09/11/2022, la « sommation hdj bardonnenche » du 23/02/2023, les « honoraires protocole transactionnel bardonnenche » du 25/09/2023, la constitution d’hypothèque du 23/07/2025 figurant sur la situation de compte arrêtée au 1eroctobre 2025 ne sont étayés d’aucun justificatif.

La demande de remboursement des frais à ces titres ne pourra qu’être rejetée.

Les mentions « Constitution dr huis » « Constitution dr avoc », « Constitution du dossier transmis à l’huissier » apparaissant sur le décompte ne concerne pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 précité et doivent être écartés.

Ces derniers frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles ; le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; le requérant n’apporte pas la preuve que les frais ci-dessus traduisent des diligences réelles et inhabituelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles et feront l’objet d’une condamnation séparée.

Madame et Monsieur [I] doivent être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES VERGERS DU MOULIN la somme de 98 € au titre des frais de recouvrement.

Concernant le syndicat secondaire LE PRUNELIER :

La mise en demeure du 7/05/2024 et la relance du 28/05/2024 sont justifiés et doivent mis à la charge des défendeurs.

Les frais antérieurs à la mise en demeure intitulés « hono debours avocat me moller hypothèque legale bardonnanche » ne peuvent être supportés par les défendeurs.

La constitution d’hypothèque du 5/11/2024 figurant sur la situation de compte arrêtée au 1er octobre 2025 n’est étayée d’aucun justificatif.

La demande de remboursement des frais à ce titre ne pourra qu’être rejetée.

Les mentions « Constitution du dossier transmis à l’avocat » « Constitution du dossier transmis à l’huissier », « intérêts de retard » et « suivi du dossier transmis à l’avocat » apparaissant sur le décompte ne concerne pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 précité et doivent être écartés.

Ces derniers frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles ; le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature ; le requérant n’apporte pas la preuve que les frais ci-dessus traduisent des diligences réelles et inhabituelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles et feront l’objet d’une condamnation séparée.

Madame et Monsieur [I] doivent être solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LE PRUNELIER la somme de 90,30 € au titre des frais de recouvrement .

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles par lui exposés; il convient de lui accorder une somme fixée à 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie perdante supporte les dépens, qui sont mis à la charge de Madame et Monsieur [I].

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire,

DECLARE irrecevables les conclusions de Monsieur et Madame [I] déposées au greffe le 19 mai 2025,

ACCUEILLE l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du bâtiment LE PRUNELIER, syndicat secondaire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [W] [I] à payer :

. Au syndicat des copropriétaires LE PRUNELIER, syndicat secondaire, sis 14 Route Sainte Marguerite à GAP (05000), la somme de 2876,81 € au titre des charges impayées au 1/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

. Au syndicat des copropriétaires LE PRUNELIER, syndicat secondaire, la somme de 90,30 € au titre des frais de recouvrement,

. Au syndicat des copropriétaires LES VERGERS DU MOULIN, syndicat principal sis 14 Route Sainte Marguerite à GAP (05000), la somme de 98 € au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES VERGERS DU MOULIN, syndicat principal de sa demande de paiement de charges,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires LES VERGERS DU MOULIN, syndicat principal, et au syndicat des copropriétaires LE PRUNELIER, syndicat secondaire, les sommes de

—  300 € à titre de dommages et intérêts.

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— DEBOUTE pour le surplus,

Ainsi jugé et prononcé le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe,

Signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE JUGE