TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05540 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB5G

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 13 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1],

[Adresse 2]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [Z],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05540 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB5G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2021, la S.C.I [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à Mme [P], [F], [M] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 809 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 26.723,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P], [F], [M] [Z] le 11 mars 2025.

Par assignation « sur et aux fins » du 18 septembre 2025, la S.C.I [Adresse 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir ordonner une jonction d’instance, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de Mme [P], [F], [M] [Z], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux soit 914 euros,

—  26.723,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025 (vu à l’audience), mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2025, la S.C.I [Adresse 1] représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.C.I [Adresse 1] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et souligne qu’il n’existe plus entre les parties de discussion sur le DPE et sur le montant du loyer qu’elle a rectifié.

Mme [P], [F], [M] [Z] expose qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux qu’elle occupe seule ; elle a connu d’important problèmes de santé qui ont perturbé l’organisation matérielle de son foyer de telle sorte qu’elle ne s’est pas rendu compte que les prélèvements effectués par le bailleur étaient inférieurs à son loyer ; elle est fonctionnaire et perçoit 2.950 euros par mois ; elle espère pouvoir souscrire un crédit en 2027 pour apurer sa dette ; dans cette attente elle sollicite un délai de grâce de 36 mois selon un échéancier modulé :

400 euros jusqu’en mai 20271.000 euros de juin 2027 à décembre 2028.Mme [P], [F], [M] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle demande enfin d’être exonérer du paiement des intérêts au taux légal.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui lorsqu’il existe entre elles un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, les procédures enregistrées sous les numéros 25/05540 et 25/09082 sont pendantes devant le juge des contentieux de la protection.

Ces deux instances, qui opposent les mêmes parties, portent sur des litiges de même nature, résultant d’une situation juridique identique et soulevant des questions de droit et de fait étroitement liées.

Il existe ainsi entre ces procédures un lien suffisant au sens de l’article 367 du code de procédure civile, de sorte qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble, afin d’éviter des décisions contradictoires et de garantir une appréciation cohérente du litige.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la jonction des procédures précitées.

1.2. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.3. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 26.723,11 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [P], [F], [M] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 400 euros par mois puis de 1.000 euros par mois dans le cadre d’un échéancier progressif et ce, en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [P], [F], [M] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2025, Mme [P], [F], [M] [Z] lui devait la somme de 25.809,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P], [F], [M] [Z] reconnait la dette et son quantum ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur.

Sur les intérêts de retard.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, accorder des délais de paiement et décider que les sommes dues porteront intérêt à un taux réduit.

En l’espèce, la locataire justifie d’une situation financière encore fragile, qui rend difficile le règlement immédiat de l’intégralité de la d’une dette locative élevée.

Si la créance du bailleur est certaine et doit produire intérêts, l’application du taux d’intérêt légal apparaît de nature à aggraver de manière excessive la charge financière pesant sur la locataire et à compromettre l’exécution effective de la condamnation.

Dans ces conditions, et afin de concilier les intérêts en présence tout en favorisant l’apurement de la dette, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et de réduire le taux des intérêts dus par la locataire à 2 %.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P], [F], [M] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 914 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I [Adresse 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P], [F], [M] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la S.C.I [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros 25/05540 et 25/09082,

DIT que l’instance se poursuivra sous le numéro 25/05540,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2021 entre la S.C.I [Adresse 1], d’une part, et Mme [P], [F], [M] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 8 mai 2025,

CONDAMNE Mme [P], [F], [M] [Z] à payer à la S.C.I [Adresse 1] la somme de 25.809,11 euros (vingt-cinq mille huit cent neuf euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025,

DIT que les sommes dues par la locataire porteront intérêts au taux réduit de 2 % à compter du présent jugement et seront dus dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil.

AUTORISE Mme [P], [F], [M] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale mensuelle de 400 euros jusqu’en mai 2027 puis 1.000 euros à compter de juin 2027, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P], [F], [M] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P], [F], [M] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [P], [F], [M] [Z] sera condamnée à verser à la S.C.I [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 914 euros (neuf cent quatorze euros), et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [P], [F], [M] [Z] à payer à la S.C.I [Adresse 1] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P], [F], [M] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 et celui de l’assignation du 23 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge