1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e BERDAH + 1 CCC M^e MACHETTI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 14 AOUT 2025

[S] [Z]

c/

S.C.I. [C]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00261 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QDTQ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juillet 2025

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 5] 1983 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe BERDAH, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.C.I. [C], inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° D895 228 260, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [U] [L].

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Rodolphe MACHETTI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Août 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 24 février 2021, [S] [Z], titulaire de 27 550 parts [I] [L], 25 parts et [U] [L] 27 550 parts ont constitué la société civile immobilière [C] dont le siège social est à [Adresse 8] ayant pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers.

Elle a pour gérant [U] [L]. Elle est propriétaire de biens et droits immobiliers situés à l’adresse de son siège social.

Contestant la gestion de ce dernier, [S] [Z] a fait assigner en référé la SCI [C] par acte du 12 février 2025 par devant le président du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir, au visa des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile, 25, 27 et 28 des statuts, désigner un administrateur provisoire et subsidiairement, en cas de mésentente avérée entre l’ensemble des associés, un mandataire ad hoc avec pour mission de convoquer toute assemblée générale visant à inviter les associés à se prononcer sur la dissolution amiable de cette société et la liquidation des biens et droits immobiliers dont elle est propriétaire, ordonner la liquidation, compte et partage entre les associés, de tout boni de liquidation.

Il sollicite la condamnation de la société au paiement d’une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le dossier a été appelé à l’audience du 12 mars 2025 et a été renvoyé contradictoirement, la demande des parties, pour être finalement retenu à l’audience du 2 juillet 2025.

Aux termes de l’assignation, le demandeur expose en substance que :

— le gérant de la société, arguant de sapin propriété des biens et droits immobiliers dont elle est propriétaire, acquis du vivant de son épouse [C], les occupe exclusivement ; il se comporte comme le propriétaire unique, omettant que la société en est propriétaire ;

— une telle situation a généré, courant 2022, des tensions entre les associés pourvoir finalement en ce qui le concerne souhaité soustraire sa famille de toutes tensions inutiles et invitées dès le mois de septembre 2022 le gérant a procédé à la vente des biens et droits immobiliers en vue d’une dissolution de la société ou du rachat des parts sociales dont il est propriétaire afin de mettre fin à tout litige ; en dépit d’une réponse positive, la situation demeure toujours en l’état : les biens n’ont pas été proposés à la vente, ils sont exclusivement occupés par le gérant soit à des fins personnelles soient à des fins locatives ;

— il se trouve personnellement en difficulté financière pour pouvoir loger sa famille dans le cadre d’une première acquisition immobilière ne pouvant retirer les droits pécuniaires qu’il détient au sein de la société ;

— aucune assemblée générale ordinaire ne s’est tenue au titre des exercices sociaux des années 2020 à 2024 ; le gérant ne lui communique aucune information bien qu’il soit associé quasi égalitaire, en violation des dispositions statutaires ; la société de façon surprenante ne réalise aucun bénéfice alors qu’elle détient des actifs immobiliers d’une valeur minimale de 500 000 € ;

— le gérant n’a pas déféré à la mise en demeure adressée le 18 mars 2024 en exécution des dispositions statutaires ; il ne dispose d’aucun élément sur les exercices 2021 à 2024 en dépit des situations locatives des différents studios et plus généralement de la villa [C] ;

— la seule réponse obtenue est « que le gérant sera en vacances à l’île Maurice durant plusieurs mois ».

Il considère que les difficultés ainsi relatées empêchent le fonctionnement normal de la société justifiant la désignation la désignation d’un administrateur provisoire afin d’assurer la pérennité de la société, de justifier de l’entretien des biens et droits immobiliers.

Dans des conclusions responsives, régulièrement notifié par R PVA le 12 juin 2025, [S] [Z] maintient ses demandes.

Il considère que la mise en cause du gérant ne s’impose pas en l’absence de toute demande formée à son encontre.

Il fait valoir en substance que :

— l’occupation et la gestion des biens et droits immobiliers demeurent inconnue ; les bilans communiqués dans le cadre de la présente instance et non dans le cadre d’une assemblée générale démontrent une absence de location des studios de la villa, une absence de tout revenu locatif indemnité d’occupation, une absence de gestion manifeste de l’actif immobilier, occupé de manière occulte soit par le gérant soit par saisie en droit, soit dans le cadre de toute location non déclarée ;

— il n’a pas obtenu de réponse à ses interrogations légitime ; il est confronté à la désinvolture manifeste du représentant légal de la société ;

— la comptabilité n’est pas tenue ;

— les conclusions de la SCI confondent totalement les intérêts et devoirs de la personne morale et les intérêts de son gérant justifiant

Il évoque un risque réel quant à la pérennité de cette dernière.

***

La SCI [C], dans des conclusions II, régulièrement notifiées, demande au juge des référés, au visa des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 30, des articles 14 et 32 du code de procédure civile, à titre principal de déclarer le demandeur irrecevable en son action faute de mise en cause du gérant et de l’ensemble des associés de la société. Subsidiairement, il sollicite que l’action soit déclarée infondée en l’absence de griefs justifiant la désignation d’un administrateur judiciaire ou de mandataire ad hoc et faute par lui de justifier de l’intérêt social d’une telle désignation, la condamnation de l’associé à titre reconventionnel au paiement d’une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance

Elle expose en premier lieu le contexte juridique et les éléments factuels relatifs à la constitution de la société, à l’acquisition des biens et droits immobiliers dont un est propriétaire et conteste la présentation opérée par le demandeur dans l’assignation et dans ses conclusions. Elle précise que « ce n’est pas depuis de nombreuses années que la maison est exclusivement occupée par son gérant mais seulement depuis le courant de l’année 2022, date à laquelle [S] [Z] et sa famille ont brusquement de leur propre chef quitté l’appartement qu’ils occupaient dans la villa. Elle précise que la situation s’est dégradée consécutivement à ce départ et ensuite à la proposition de ce dernier de céder au gérant les 50 % des parts sociales qu’ils détiennent le capital social, que la comptabilité a toujours été régulièrement tenue par un cabinet d’expertise comptable, que les bilans, établis annuellement, ont été transmis à l’associé.

Elle considère que la procédure, dans le contexte qu’elle décrit, ne constitue ni plus ni moins qu’un moyen de pression visant à contraindre le gérant associé, âgé de 74 ans, à vendre la maison qui constitue depuis des années son domicile principal ou à racheter les parts de son associé.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande dès lors que le demandeur invoque la gestion prétendument défaillante de son gérant, que cette situation impose à l’évidence de le mettre en cause à titre personnel et considère que la société n’a pas qualité pour défendre seule à une telle action.

Subsidiairement, la société soutient que les biens immobiliers ont de tout temps et jusqu’en 2022 constitue le domicile de la famille recomposée [F]-[Z], qu’elle n’est pas destinée à la location, qu’elle n’a pas activité, que sa comptabilité est régulièrement tenue, qu’aucun grief des formules sur ces bilans, que le demandeur n’a formulé aucune observation jusqu’à son départ des biens immobiliers, que depuis son départ, le gérant supporte seul toutes les charges dont il ne lui réclame pas le remboursement.

Elle soutient que cette situation ne saurait justifier la désignation d’un administrateur provisoire ou de mandataire ad hoc, qui doit s’apprécier au regard de l’intérêt social, dans un tel contexte.

Elle conteste toute mise en location du bien immobilier.

Elle évoque une démarche judiciaire d’autant plus vaine et infondée que le gérant, qui a toujours entretenu avec lui depuis son plus jeune âge des relations filiales, ne veut pas s’opposer à sa volonté et est à ce titre parfaitement disposé à lui racheter ses parts sociales pour autant que les parties se mettent d’accord sur un prix et qui puisse disposer d’un délai suffisant pour mobiliser les fonds nécessaires cette acquisition qui implique pour lui de céder un autre bien immobilier dans la mesure où son âge ne lui permet pas de solliciter un prêt.

Elle ajoute que le gérant n’est pas opposé à verser à son associé une indemnité d’occupation qui ne lui a jamais réclamé, son seul but étend de les contraindre à vendre la maison ou à acheter ses parts.

MOTIFS ET DECISION

1. Sur la recevabilité de l’action en l’absence de mise en cause du gérant de la SCI à titre personnel :

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action et le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action et le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 32 suivants dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La demande de désignation d’un administrateur provisoire d’une société ou d’un mandataire ad hoc est formée à l’encontre de la société qui doit bien évidemment être mise en cause, représentée par son représentant légal, en l’occurrence, son gérant, s’agissant en l’espèce d’une société civile.

La SCI [C], représentée par son gérant en exercice, a parfaitement qualité pour répondre aux demandes formulées qui la concernent, sans qu’il soit légalement nécessaire d’assigner à titre personnel le gérant.

Les griefs articulés sont formulés à l’encontre [U] [L] pris en sa qualité de gérant. Sa mise en cause à titre personnel ne s’imposait pas.

L’action dirigée contre la société représentée par son représentant légal est par conséquent parfaitement recevable.

2. Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la SCI [C] :

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 834 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, également visé par le demandeur, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement

Aux termes d’une jurisprudence constante de la cour de cassation, la nomination d’un administrateur provisoire constitue une mesure exceptionnelle destinée à remédier à une situation de crise aiguë rendant impossible le fonctionnement normal de la société et menaçant celle-ci d’un péril imminent (arrêt de la cour de cassation, audience publique du 10 novembre 2009, n° de pourvoi 08.19356, arrêt de la chambre commerciale du 29 septembre 2009 n° pourvoi 08-19937).

La désignation d’un administrateur obéit à des conditions très strictes : il faut une mise en péril de la société, étant entendu que des difficultés, même graves, ne sont pas suffisantes, ainsi qu’une carence ou des actes des dirigeants visant à nuire à l’intérêt social ; le redressement de la société doit pouvoir être escompté, faute de quoi la dissolution anticipée serait plus appropriée. Selon la Cour de cassation, cette désignation « est une mesure exceptionnelle, qui suppose rapportée la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société, et menaçant celle-ci d’un dommage imminent » (Com. 18 mai 2010, n° 09-14.838).

La désignation d’un administrateur suppose donc que deux conditions cumulatives soient réunies, savoir l’impossibilité du fonctionnement normal de la société et le péril imminent menaçant celle-ci.

L’intérêt social ne se confond pas avec celui d’un associé. Il convient d’éviter de confondre blocage dans la gestion lequel, s’il y a péril imminent, peut justifier la désignation d’un administrateur provisoire, avec désaccord des associés quant à la réalisation d’un actif immobilier, qui ne constitue pas une cause de désignation d’un administrateur judiciaire.

Il résulte des éléments du dossier que la société civile immobilière, objet du litige, est une société familiale dont la gestion est assurée depuis sa création par [U] [L], qu’à à la suite du décès de [C] [O], sa compagne survenu le [Date décès 4] 2020, [S] [Z], seul héritier de cette dernière, a hérité des biens et droits immobiliers acquis en son nom personnel le 23 novembre 1999, a cédé à [U] [L] la moitié indivise de ses biens, le prix étend payé et quittancé par compensation avec des créances qu’il détenait (confer pièce numéro 2 du bordereau de communication de pièces : acte authentique du 3 mai 2021).

Les 2 copropriétaires indivis ont ensuite fait apport des biens et droits immobiliers à la société, constituée à cet effet (confer pièce numéro 3 : acte d’apport dressé le 3 octobre 2021).

Si une gestion familiale a été acceptée par l’associé, celui-ci entend désormais retrouver sa liberté, « mettre les choses à plat » ainsi qu’il résulte du mail qu’il a adressé au gérant le 16 septembre 2022. Dans ce mail, il admet que le gérant et [I] « puissent rester dans la maison « que tu as payée) et en faire ce que vous voulez (travaux, pas travaux, vente pas vente) bref moi je suis prêt à te rendre mes 50 % de parts de la SCI je veux récupérer ma mise au départ soit 21 500 €. Le reste je m’en fous etc. ».

Il est patent que depuis lors la situation n’a pas évolué et qu’aucune solution amiable, à supposer qu’elle ait été véritablement recherchée, a été trouvée.

Dans un contexte, l’associé a saisi un avocat qui a adressé au gérant le 18 mars 2024 une mise en demeure de communiquer, en exécution des dispositions contractuelles, la copie des bilans, comptes d’exploitation pour la période 2021/2024, des assemblées générales sur la période 2021/2024, du rapport de gestion pour la même période, alors même qu’il savait pertinemment que les biens immobiliers étaient occupés par le gérant, conformément à leur accord, que l’absence de location de la partie inoccupée par ses soins était avérée et en tout cas non démontrée.

Aucune suite n’a été effectivement donnée à mise en demeure. En revanche les déclarations fiscales au titre des années 2021, 2022 et 2023 ont été versés aux débats et aurait été antérieurement adressés à l’associé, sans qu’il en soit toutefois justifié.

[S] [Z] n’entend pas, pour des raisons qui lui sont personnelles, parfaitement respectables poursuivre les relations avec le compagnon de sa mère décédée et souhaite céder ces parts sociales, récupérer ses apports.

L’action s’inscrit dans cette optique, ce que confirme au demeurant les chefs de mission qu’il souhaitait voir confier à l’administrateur provisoire s’il était désigné.

Il ne caractérise aucunement un péril imminent, menaçant le fonctionnement de la société qui justifierait la désignation d’un administrateur provisoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

3. Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc :

Le demandeur sollicite la désignation d’un mandataire ad hoc avec pour mission de convoquer toute assemblée générale visant à inviter les associés à se prononcer sur la dissolution amiable de la société et la liquidation des biens immobiliers dont elle est propriétaire, d’ordonner la liquidation, les comptes et partage entre les associés de tout boni de liquidation.

Cette demande qui n’est pas fondée en droit ne saurait être accueillie dès lors les associés sont susceptibles de se rapprocher de se mettre d’accord, ainsi que cela a été expressément indiqué dans les conclusions de la société, dans des termes exempts de toute ambiguïté. Elle évoque une démarche judiciaire d’autant plus vaine et infondée « que le gérant, qui a toujours entretenu avec lui depuis son plus jeune âge des relations filiales, ne veut pas s’opposer à sa volonté et est à ce titre parfaitement disposé à lui racheter ses parts sociales pour autant que les parties se mettent d’accord sur un prix et qui puisse disposer d’un délai suffisant pour mobiliser les fonds nécessaires cette acquisition qui implique pour lui de céder un autre bien immobilier dans la mesure où son âge ne lui permet pas de solliciter un prêt ».

Il n’y a donc pas d’opposition formelle à ce qu’il soit mis fin aux relations entre associés, qui ont des intérêts et objectifs divergents au sein de la société civile immobilière familiale. La désignation d’un mandataire ad hoc ne s’impose pas.

Il n’y a donc pas davantage lieu à référé s’agissant de la demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

4. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

Eu égard à la nature de l’affaire et aux relations entre associés d’une société civile immobilière familiale, chaque partie conservera sa charge les dépens de l’instance et les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, vu les articles 31, 32 du code de procédure civile, 834, 835 du code de procédure civile, vu les statuts de la SCI [C],

Déclarons [S] [Z] formellement recevable dans son action ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant tant de la demande de désignation d’un administrateur provisoire de cette société que de la demande de désignation d’un mandataire ad hoc ;

Disons que chaque partie conservera sa charge les dépens de l’instance et des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Ainsi ordonné et prononcé en audience publique des référés au Palais de Justice de GRASSE.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES