Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BENHAMOU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 20 Août 2025

DÉCISION N° 2025/272

N° RG 24/05697 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P6NT

DEMANDERESSE :

A.S.L. ATOLL BEACH – AFUL

représentée par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI dont le siège social est sis 82 bd Gambetta 06000 NICE

167 Promenade des Flots Bleus

06700 ST LAURENT DU VAR

représentée par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. MIFA

167 Promenade des Flots Bleus

06700 ST LAURENT DU VAR

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise eà disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 janvier 2025 ;

A l’audience publique du 16 Mai 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 juillet 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 20 août 2025 .

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EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. MIFA est propriétaire des lots N°6016, N°6017 et N°6033 au sein de la résidence ATTOL BEACH sise 167 promenade des flots bleus à SAINT-LAURENT-DU-VAR (06700).

Les copropriétaires de l’ensemble immobilier ATOLL BEACH sont réunies en Association Foncière Urbaine Libre (A.F.U.L.) également dénommée dans les statuts en date du 26 octobre 2015 sous le terme Association Syndicale Libre (A.S.L.).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, l’A.F.U.L. ATOLL BEACH a, par acte de Commissaire de Justice en date du 12 novembre 2024, fait citer à comparaître la S.C.I. MIFA par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

«  CONDAMNER la S.C.I. MIFA à payer à l’association foncière urbaine libre de l’ensemble immobilier COMPLEXE ATOLL BEACH la somme de 136.031,02 € représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

CONDAMNER la S.C.I. MIFA à payer à l’association foncière urbaine libre de l’ensemble immobilier COMPLEXE ATOLL BEACH la somme de 3.000 € à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la requise à payer à l’association foncière urbaine libre de l’ensemble immobilier COMPLEXE ATOLL BEACH la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ".

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. MIFA, régulièrement assignée, est non-comparante ni représentée à la présente procédure.

Par ordonnance en date du 13 janvier 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience de plaidoiries du 16 mai 2025, l’affaire a été appelée et mise en délibéré à la date du 08 juillet 2025, délibéré prorogé au 20 août 2025.

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MOTIFS :

Sur le régime juridique applicable aux Associations Syndicales Libres (A.S.L.) :

L’ordonnance N°2004-632 du 1er juillet 2004 prévoit, en son sein, la différenciation entre l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires. Il en ressort que le statut de la copropriété au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne tend pas à s’appliquer en l’espèce.

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 : " Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. "

L’association libre syndicale est régie par le principe de liberté des conventions. Si la loi du 10 juillet 1965 ne lui est pas applicable, l’association syndicale libre ne relève pas non plus de la loi du 1er juillet 1901 qui régit les associations ordinaires.

Le mode de fonctionnement de l’association syndicale libre est uniquement défini par ses statuts. Le principe est donc celui de la liberté des conventions. (Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.871, FS-PBI).

Cependant, le principe de liberté contractuelle ne permet pas non plus de s’opposer à ce que les statuts de l’association se réfèrent aux règles prévues par le statut de la copropriété et reprennent certaines des clauses habituellement utilisées dans les règlements de copropriété.

L’article 31 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 met en exergue, dans les ressources financières d’une association, la nécessité des charges et redevances de ses membres. Il ressort notamment que :

«  I. – Les ressources d’une association syndicale autorisée comprennent :

1° Les redevances dues par ses membres ;

[…]

II. – Les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. Ces bases tiennent compte de l’intérêt de chaque propriété à l’exécution des missions de l’association.

Des redevances syndicales spéciales sont établies pour toutes les dépenses relatives à l’exécution financière des jugements et transactions. "

Par application desdites dispositions, l’article 1 desdits statuts de l’A.S.L. (pièce N°9 de la demanderesse) intitulé « Généralités », stipule que " […] De convention expresse et par application de l’article L.322-9-1 du Code de l’urbanisme, lorsqu’un immeuble bâti dans l’emprise d’un ou de plusieurs volumes compris dans le périmètre de l’Association syndicale sera soumis au statut de la copropriété fixé par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. "

En l’espèce, les statuts de l’A.S.L. des copropriétaires du complexe ATOLL BEACH ont été enregistrés auprès de la sous-préfecture de GRASSE le 2 octobre 2015 et rendent donc cette convention opposable aux tiers, ce qui permet de légitimer son application au sein des copropriétaires dudit complexe résidentiel. Au regard des stipulations de ses statuts, l’A.S.L. ATOLL BEACH, fait application de la loi n°65-557 uniquement sur la question de la représentation du complexe ATOLL BEACH lors des assemblées des propriétaires de l’association.

En somme, la juridiction de céans se référera à l’application de l’ordonnance N°2004-632 du 1er juillet 2004 fixant le régime juridique des associations syndicales libres, et ce conformément aux stipulations des présents statuts de ladite A.S.L., afin de statuer sur le bien-fondé et le quantum des arriérés de charges dus par la S.C.I. MIFA.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la recevabilité de la demande en recouvrement :

L’article 21 des statuts de l’A.F.U.L. ATOLL BEACH détaille le recouvrement des dépenses de l’A.S.L. et stipule que " I Les charges de l’Association Syndicale sont constituées par toutes les dépenses entrainées par la réalisation de son objet et par son fonctionnement.

Il sera pourvu aux dépenses de l’Association au moyen des cotisations mises à la charge de ses membres dans les proportions et conditions ci-après.

II Les charges de l’Association syndicale se décomposent en charges générales et en charges spéciales […]. "

L’article 22 relatif à la répartition des charges ajoute que « Il est rappelé que les charges générales sont définies sous le I de la Section II du chapitre IV du Titre III qui précède ainsi que le principe de la répartition des charges ».

Par résolution N°05 du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 23 novembre 2023 (pièce N°4 de la demanderesse), il a été voté l’approbation des comptes et la répartition proposée concernant l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023.

Le décompte des charges actualisées au 18 octobre 2024, ainsi que la production des différents appels de fonds à l’encontre de la S.C.I. MIFA (pièces N°2 et N°3 de la demanderesse), font état d’un arriéré de charges à hauteur de 136.031,02 €.

L’article 26 desdits statuts de l’A.S.L. relatif au recouvrement des charges – comptes, stipule notamment que : " I Le recouvrement des charges de l’association syndicale sera poursuivi à l’encontre des propriétaires et des copropriétaires des immeubles (volume) qui y sont inclus.

II En application du Titre II de l’article 1 ci-dessus, lorsqu’un immeuble est soumis au statut de la copropriété fixé par la Loi du 1° juillet 1965, la collectivité des copropriétaires, constituée en syndicat, participera aux dépenses de l’Association selon les bases de répartition ci-dessus définies (Section II- Chapitre IV – Titre III)

En conséquence, le recouvrement des dépenses de l’Association Syndicale sera alors normalement poursuivi par celle-ci contre le syndicat, représenté par son syndic, pour la quote-part globale incombant à l’immeuble correspondant.

III Les dépenses de l’Association Syndicale seront, pour les copropriétaires de chaque syndicat, considérés comme des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, observation faite que celle-ci seront réparties entre eux conformément aux stipulations de règlement de copropriété les régissant et que les copropriétaires seront à l’égard de l’Association Syndicale responsables du paiement des charges de celle-ci, mais chacun seulement à concurrence de la quote-part dans les charges de la copropriété dont il fait partie lui incombant en application dudit règlement. En conséquence, l’Association aura toujours la possibilité de poursuivre le paiement des sommes qui lui sont dues auprès de chaque copropriétaire individuellement, pour la part ci-dessus indiquée. (Au cas où un lot appartiendrait à plusieurs, il y aurait solidarité et indivisibilité entre tous les propriétaires indivis dudit lot à l’égard de l’Association Syndicale […] ".

Par conséquent, aux termes des articles 21, 22 et 26 desdits statuts, l’A.S.L. ATOLL BEACH est fondée à demander le paiement de l’arriéré de charges.

Sur le quantum :

En l’espèce, des pièces utiles et pertinentes sont produites par l’A.F.U.L. ATOLL BEACH au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Un relevé de propriété de la S.C.I. MIFA sein de l’A.S.L. ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIRE (A.F.U.L.) de l’ensemble immobilier ATOLL BEACH sis 167 promenade des flots bleus à SAINT-LAURENT-DU-VAR (06700) ;

— Une mise en demeure du 24 mai 2025

— Décompte de charges et appels de fonds pour la période allant du 1er octobre 2022 au 18 octobre 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 23 novembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 20 octobre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de 2023 ;

— L’état des dépenses pour l’ensemble immobilier ATOLL BEACH pour l’exercice 2022/2023 ;

— Le contrat de l’A.F.U.L. ATOLL BEACH et les statuts

— Les différents appels de fonds sur la période du 1er octobre 2022 au 18 octobre 2024 ;

En vertu des articles susvisés des statuts de l’A.S.L. ATOLL BEACH en date du 02 octobre 2015 et des éléments ci-dessus évoqués, la demande est fondée à hauteur de 135.867,83 € au titre des charges de copropriété impayées à compter du 1er octobre 2022 jusqu’au 18 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

Par ailleurs, il ne ressort des écritures de la demanderesse aucune demande relative à l’imputation des frais « nécessaires » au recouvrement desdites charges impayées.

La juridiction de céans ne saurait statuer sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. MIFA, au paiement de la somme de 135.867,83 € au titre des charges de copropriété décompte applicable pour la période allant du 1er octobre 2022 jusqu’au 18 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure en date du 24 mai 2024.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ".

En l’espèce, A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en octobre 2022 fait état de provisions aléatoires et peu fréquentes, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. MIFA

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière de l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et aux statuts de l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner S.C.I. MIFA à payer à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 1.500 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. MIFA, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner la S.C.I. MIFA à payer à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. MIFA à verser à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 135.867,83 € au titre des charges de copropriété, décompte applicable pour la période allant du 1er octobre 2022 jusqu’au 18 octobre 2024, date de la dernière créance arrêtée, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. MIFA à verser à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 1.500 € chacun au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. MIFA aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la S.C.I. MIFA à verser à l’A.S.L. (A.F.U.L.) ATOLL BEACH la somme de 1.500 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE