Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CARNAZZA

1 EXP M^e BRAGANTI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Octobre 2025

DÉCISION N° 2025/357

N° RG 22/03731 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-OZN2

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE BELLEVUE

représentée par sa gérante Madame [V] [L] épouse [D]

C/o Madame [V] [L] épouse [D]

13 Avenue du Midi – Villa Bellevue

06600 ANTIBES

représentée par Maître David CARNAZZA de la SELARL CARNAZZA DAVID, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE LE FABER

pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CYTIA SAGI IMMOBILIER

C/o Cabinet CYTIA SAGI IMMOBILIER

38 Bd Maréchal Foch

06600 ANTIBES

représentée par M^e Stéphanie BRAGANTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 février 2025 ;

A l’audience publique du 10 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Octobre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 08 octobre 2025 .

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) SOCIETE CIVILE BELLEVUE est copropriétaire de lots au sein de l’immeuble LE FABER situé 14-16 Avenue Guillabert à ANTIBES.

L’immeuble LE FABER est géré par son Syndicat des copropriétaires (SDC) RESIDENCE LE FABER et situé à la même adresse. Il est représenté par son syndic en exercice, la société CYTIA SAGI IMMOBILIER, située 38 Boulevard Maréchal Foch à ANTIBES.

Lors d’une assemblée générale s’étant tenue le 13 mai 2022, 24 résolutions ont été votées, dont la résolution numéro 10 portant sur des travaux d’étanchéité et de rénovation des cours de deux bâtiments.

Par acte en date du 18 juillet 2022, la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE a fait assigner « Le Conseil syndical » (Syndicat des copropriétaires) de l’immeuble RESIDENCE LE FABER, devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2022.

Par ordonnance en date du 14 avril 2023, le Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de GRASSE a constaté que la demande communication de pièces formée par le SDC RESIDENCE LE FABER est devenue sans objet et a condamné la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE aux dépens ainsi qu’aux paiement des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mars 2024, la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE demande au tribunal :

A titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ;A titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer la nécessité et le coût de travaux litigieux ;En tout état de cause : – La condamnation du SDC RESIDENCE LE FABER aux dépens ;

— La condamnation du SDC RESIDENCE LE FABER à lui verser la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2022, la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE fait d’abord valoir, sur le fondement de l’article 17 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que le procès-verbal de ladite assemblée générale n’a pas été signé par les parties (notamment le président, le secrétaire et les scrutateurs), au moment de sa notification au demandeur.

La société avance ensuite, au visa de l’article 17 alinéa 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, que l’absence de signature de la feuille de présence prive le procès-verbal de valeur probante.

Elle fait par ailleurs valoir qu’en vertu de l’article 25 dudit décret, la décision litigeuse ayant été prise à la majorité simple aurait dû être prise à la majorité absolue au regard de sa nature.

De plus, selon les dispositions de l’article 18 du la loi du 10 juillet 1965, la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE considère que le caractère urgent des travaux sur lequel le syndicat s’est fondé pour agir sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale afin de les réaliser, n’est pas démontré par celui-ci.

Enfin, elle soulève la nullité de fond du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse au motif que le devis imposé par le syndicat pour la réalisation des travaux est anormalement supérieur à celui proposé par la société demanderesse avant la tenue de l’assemblée générale litigieuse.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, le SDC RESIDENCE LE FABER demande du tribunal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE ;Condamner la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE à la somme de 30.000€ de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice matériel ;Condamner la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE aux dépens ;Condamner la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE à lui verser la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022, le SDC RESIDENCE LE FABER, sur le fondement de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, fait valoir que l’omission des signatures des membres du bureau sur le procès-verbal n’entraîne pas systématiquement la nullité des décisions prises lors de l’assemblée générale.

Le syndicat avance en outre, sur le fondement du même article, que le nombre de voix n’étant pas contesté et aucun doute sur le résultat du vote n’étant possible, la signature du procès-verbal n’est pas obligatoire.

Par ailleurs, le syndicat, en se fondant sur les articles 24 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, considère que les résolutions litigeuses concernant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, peuvent faire l’objet d’une adoption à la majorité simple. Il avance en outre que les travaux entrepris l’ont été suite à une décision de l’assemblée générale et que plusieurs devis ont été soumis au vote des copropriétaires.

Enfin, pour s’opposer à la demande d’expertise de la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE, le syndicat avance notamment que les travaux ont été soumis à un maître d’œuvre ainsi qu’un administrateur de biens et un conseil syndicat, ne justifiant pas le besoin d’expertiser leur nécessité.

Concernant sa demande reconventionnelle de versement de dommages et intérêts, le SDC RESIDENCE LE FABER se prévaut de l’existence d’un préjudice matériel subi par l’immeuble en raison du retard dans l’exécution des travaux suite à la présente procédure, que le défendeur qualifie d’abusive. Il avance notamment que les problèmes d’étanchéité créaient des fuites dans les garages des copropriétaires qui sont pourvus d’électricité. Il produit en ce sens un devis faisant état de l’augmentation du coût des travaux depuis le début de l’instance instance en cours.

La clôture de la mise en état a été fixée au 6 février 2025 par ordonnance du Juge de la mise en état du 19 décembre 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 11 mars 2025.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

I) Sur la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022

Il est constant que l’annulation d’une assemblée générale en entier constitue un évènement lourd et grave pour la copropriété, si bien que les causes d’annulabilité ne sauraient être celles de tout motif invoqué, mais celles qui tiennent à l’inobservation grave d’une règle relative à l’organisation de l’assemblée générale ou à la violation des formalités légales impératives dûment prévues par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu’elles protègent chacun des copropriétaires dans ses droits fondamentaux.

L’article 17 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. »

En vertu de l’alinéa 6 de ladite disposition : « La feuille de présence est annexée au procès-verbal. »

L’article 17-1 du même texte prévoit : « L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix n‘entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

Il est de jurisprudence constante que l’absence de signature d’un procès-verbal d’assemblée générale de syndicat de copropriétaires n’entraîne pas systématiquement sa nullité.

La Cour de cassation a en ce sens reconnu que l’article 17 du décret suscité a pour objet d’assurer la valeur probante du procès-verbal, mais que l’absence de signature n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale (Civ.3e, 26 mars 2014).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022 n’a pas été signé par le président, le secrétaire et les scrutateurs au jour de sa notification à la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE.

Ainsi, bien qu’il convienne d’analyser l’article 17 du décret suscité comme n’entraînant pas la nullité systématique du procès-verbal de l’assemblée générale, l’absence de signature à la fois du président, du secrétaire et des scrutateurs constitue une carence certaine.

Par ailleurs, la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE souligne l’absence de feuille de présence annexée au procès-verbal, ce qui n’est pas contesté.

En outre, l’irrégularité ici soulevée par le demandeur n’est pas relative aux conditions de vote ou à la computation des voix. Ainsi, le moyen en réplique du défendeur, consistant à faire valoir que l’article 17-1 suscité est applicable en l’espèce, étant donné qu’il n’existe pas de contestation quant au nombre de voix ou de doute sur le résultat du vote, n’est pas opérant.

Cependant, le Tribunal retient que l’absence de feuille de présence annexée au procès-verbal, cumulée à l’absence des signatures du président, du secrétaire ainsi que des scrutateurs, conduisent à priver le procès-verbal de toute valeur probante. De ce fait, celui-ci ne pouvant servir de preuve à l’appui d’une quelconque allégation relative à la régularité ou au bon déroulement de l’assemblée générale, il convient d’en prononcer l’annulation.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 13 avril 2022 sera prononcée, compte tenu de l’impossibilité pour le Tribunal de pouvoir vérifier les conditions de vote des résolutions et donc la tenue de l’assemblée générale conformément aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

La nullité étant ainsi prononcée, il convient de ne pas analyser les moyens du demandeur relatifs aux modalités de vote ainsi qu’au contenu de certaines résolutions.

II) Sur la demande de désignation d’un expert judiciaire

La demande principale de nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022 formée par la SCI SOCIETE étant accueillie par le tribunal, il n’y a pas lieu de se prononcer quant à sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire.

III) Sur la demande reconventionnelle de dommage et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Pour que l’action en justice d’une partie puisse être qualifiée d’abusive, il est nécessaire de caractériser à l’égard du demandeur une intention de nuire ainsi que l’absence de perspective raisonnable de faire valoir ses droits.

En l’espèce, aucune procédure abusive ne peut être reprochée à la demanderesse, laquelle a vu sa prétention prospérer.

Par conséquent, en l’absence de procédure abusive caractérisée, la demande indemnitaire du SDC RESIDENCE LE FABER sera rejetée.

IV) Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SDC RESIDENCE LE FABER, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 2.000 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucune considération ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE LE FABER en date du 13 mai 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à désignation d’un expert judiciaire ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FABER de demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FABER aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FABER à payer à la SCI SOCIETE CIVILE BELLEVUE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE