Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LECAS

1 EXP M^e BENHAMOU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/197

N° RG 23/03076 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIZB

DEMANDERESSES :

La Federation Francaise des Associations de chiens Guides d’Aveugles, association inscrite sous le n° SIREN 377 864 772, dont le siège social est situé 71 rue de Bagnolet 75020 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

L’association LAMES DE JOIE, dont le siège social est situé 65 Chemin de la Hayure 62600 GROFFLIERS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentées par M^e Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE VALLAURIS, sis 67 ter avenue Georges Clémenceau – 06220 VALLAURIS, représenté par son syndic en exercice le CABINET DELIQUAIRE, dont le siège social est sis 55 avenue de Cannes 06160 JUAN LES PINS, lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Au terme d’un acte authentique en date du 04 février 2020, Madame [R] [N] veuve [I] a fait de l’Association dénommée LAMES DE JOIE et de la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles, ses légataires universels.

Madame [N] veuve [I] était propriétaire des lots N°349 et N°485 correspondant à une cave et un appartement au sein du bâtiment B de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS sise 67 ter avenue Georges Clémenceau à VALLAURIS (06220).

Par acte du 26 janvier 2023, l’association LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles ont vendu ces lots à Madame [F] [U].

Le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS a notifié une opposition du prix de cession desdits lots au motif de l’existence d’une créance de Madame [N] veuve [I], relative à des charges impayées d’un montant de 38.739,17 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 29 juin 2023, l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles ont fait citer à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS afin d’obtenir, notamment, la mainlevée de ladite opposition au prix de vente sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 18 juin 2024, l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles demandent au Tribunal de :

Déclarer recevables l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles en leur contestation de l’opposition au paiement du prix de cession notifiée le 30 mars 2023 ;

Ordonner la mainlevée de cette opposition ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les Jardins de Vallauris sis 67 ter avenue Georges Clémenceau à VALLAURIS, représenté par son syndic en exercice, le cabinet DELIQUAIRE, à régler à chacune des demanderesses une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS demande au Tribunal de :

Débouter la FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DE CHIENS GUIDES D’AVEUGLES et l’Association LAMES DE JOIE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Juger régulière l’opposition au prix de vente pratiquée le 30 mars 2023 ;

Juger la demande de la FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DE CHIENS GUIDES D’AVEUGLES et l’Association LAMES DE JOIE sans objet ;

Condamner la FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DE CHIENS GUIDES D’AVEUGLES et l’Association LAMES DE JOIE à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE VALLAURIS la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire avec effet différé au 06 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 1er avril 2025.

A l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 06 juin 2025.

*****

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte » :

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du Tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire.

Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit seulement « donné acte », « dit », « jugé » ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de l’action du demandeur, alors que celle-ci n’est de fait pas contestée et qu’aucune fin de non-recevoir d’ordre public, que le tribunal se devrait de relever d’office, n’est en jeu en l’espèce.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition :

Les demanderesses font valoir au soutien de leur prétention que :

l’opposition au paiement du prix de cession desdits lots porte sur la somme de 38.739,17 euros et est fondée sur un décompte comportant un report à nouveau dépourvu d’explications et de détails quant à la somme de 27.847,07 euros, ce qui représente une grande partie de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires ;

les appels de provision sur charges, effectués à partir du 3ème trimestre 2022, et figurant sur le décompte tel qu’annexé à l’opposition, étaient d’un montant extrêmement élevé par rapport aux précédents appels et révèlent des anomalies justifiant la demande de mainlevée ;

le décompte annexé à l’opposition comporte des frais correspondants aux honoraires de mutation, ainsi qu’une provision concernant l’opposition notifiée par huissier qui ne doivent pas apparaitre sur l’opposition ;

En défense, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS indique que :

concernant les appels de fonds sur charges, le cabinet DELIQUAIRE, syndic, a procédé à la clôture des comptes de 2022 et a crédité au compte charges de la succession de Madame [N] veuve [I] la somme de 2.113,63 €, correspondant à une surconsommation d’eau due à une fuite dans l’appartement de Madame [I] ;

le syndic a également effectué la régularisation des charges prévues au 1er juillet 2024 et le compte charges de la succession de Madame [N] veuve [I] a été crédité de la somme de 5.348 € ;

les sommes réclamées au titre des appels de provision sur charges étaient liquides et exigibles au moment de l’opposition au regard des régularisations effectuées, et ce, dans le respect des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ;

l’Association LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles étaient bien propriétaires desdits lots au moment de l’assemblée générale ayant voté les charges et leurs seront donc imputées ;

Sur ces éléments :

En vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l’opposition que le syndic peut former sur le prix de vente d’un lot de copropriété doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, vient préciser les conditions de fond entourant la validité des créances admises à opposition. Cet article dispose que : « Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention. »

La notion de « causes des créances » se révèle être un standard juridique, ne permettant pas en tant que tel d’appréhender les modalités réelles déterminant les irrégularités des créances ayant pour conséquence la nullité d’une opposition au sens de l’article 20 précité.

Cependant, il s’infère de l’article 20 précité qu’est nulle :

toute opposition qui n’indiquerait pas de manière précise le montant de la créance du syndicat;

toute opposition qui n’indiquerait pas les causes de la créance ;

toute opposition qui ne préciserait pas si la créance est chirographaire, hypothécaire bénéficiaire de l'« hypothèque légale spéciale » prévue par l’article 2402, 3° du Code civil ou de l’hypothèque légale « ordinaire » instituée par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, ou d’une hypothèque attachée et un jugement de condamnation ;

toute opposition qui ne procéderait pas à une ventilation « précise » entre les différents chefs de créance, selon leur nature, lorsqu’elles relèvent de catégories juridiques différentes, du point de vue des garanties de paiement dont elles sont assorties.

En l’espèce, il est produit aux débats, l’opposition litigieuse (pièce demanderesse N°1) laquelle se présente de la manière suivante :

Il résulte de cette pièce que la créance en date du 1er janvier 2022 d’un montant de 27.847,07 € porte la mention d’un solde antérieur débiteur du compte de Madame [N] veuve [I].

Au regard des conditions de validité prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, cette créance n’apparaît pas suffisamment justifiée.

En effet, le Tribunal, n’est pas en mesure, au vu de cette pièce, de déterminer les causes de cette créance, qu’il s’agisse d’une créance de charges ou d’une quelconque provision ou dette de Madame [I].

Pour justifier sa créance, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS verse aux débats :

le relevé de compte de Madame [I] pour la période allant du 01/01/2022 au 01/04/2023 ;

des appels de fond du 01/10/2022 au 31/12/2022 ;

des appels de fond du 01/01/2023 au 31/03/2023 ;

des appels de fond du 01/04/2023 au 30/06/2023 ;

différents relevés de charges pour les périodes du 01/09/2018 au 31/12/2021 ;

un extrait du grand livre partiel pour la période du 01/12/2020 au 01/07/2024.

Or, aucune de ces pièces ne permet de retracer ni l’origine du solde antérieur, ni sa nature ou encore sa composition.

La créance ne saurait donc être suffisamment justifiée au sens de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, il y a donc lieu d’ordonner la mainlevée de l’opposition en date du 30 mars 2023.

Tout autre moyen visant à caractériser le caractère liquide ou exigible des créances ou l’existence de régularisations de charges d’eau ne saurait justifier les anomalies entourant cette opposition qui encourt la nullité de plein droit au sens de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS à payer à l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles la somme de 1.000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’opposition en date du 30 mars 2023 nulle et de nul effet ;

ORDONNE la mainlevée de l’opposition en date du 30 mars 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Béatrice LECAS, avocat au barreau de GRASSE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS à verser à l’Association dénommée LAMES DE JOIE et la Fédération Française des Associations de Chiens Guides d’Aveugles la somme de 1.000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE