TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1115

N° RG 24/02651 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCBO

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [F]

né le 04 Novembre 1955 à [Localité 10] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9] (HAUT RHIN)

représenté par Maître Frédérique DEWULF, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [Z]

né le 15 Décembre 1997 à [Localité 12] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [H] [P]

né le 06 Juin 1954 à [Localité 12] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 2 novembre 2023, monsieur [D] [F] a loué à monsieur [W] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 460 euros outre 40 euros de provision pour charges.

Par acte du 2 novembre 2023, monsieur [H] [P] a déclaré se porter caution solidaire du locataire monsieur [W] [Z].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 26 avril 2024, demeuré non réclamé l’association de défense des propriétaires immobiliers mandatée par le bailleur, a mis monsieur [W] [Z] en demeure de régler la somme de 1 957 euros au titre de loyers et charges impayés. Copie de ce courrier a été adressé par courrier recommandé avec avis de réception à monsieur [H] [P] en sa qualité de caution solidaire.

Une seconde mise en demeure a été adressée au locataire et à la caution solidaire en date du 17 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, monsieur [D] [F] a fait assigner monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail,Condamner monsieur [W] [Z] à évacuer immédiatement et sans délai de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe sous astreinte de 15 euros par jour de retard ;

Dire qu’en cas d’inexécution du jugement à intervenir il pourra être procédé à son expulsion si besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] à payer le montant du loyer augmenté de l’avance sur charge soit 500 euros par mois à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la résiliation du contrat de bail ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois, laquelle sera indexée comme le loyer sur la base de l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2023 dont la valeur est 140,59 ;condamner solidairement les défendeurs à payer ladite somme à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ effectif des lieux de monsieur [W] [Z] et la remise des clés ;condamner solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] à payer la somme de 6 857 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 4 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, monsieur [D] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en indiquant que les loyers courants ne sont pas réglés.

Cité par acte délivré à personne, monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] n’ont pas comparu pas et n’ont pas été représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 novembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mars 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable

II. Sur les autres demandes principales

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables.

L’article 1103 du code civil, impose aux cocontractants de respecter leurs obligations. La partie qui ne respecte pas son engagement commet une faute engageant sa responsabilité contractuelle.

Ainsi, monsieur [W] [Z] était lié par le contrat de location signé par ses soins le 2 novembre 2023, selon lequel il s’engageait à verser mensuellement la somme de 460 euros à titre de loyer augmenté d’une provision sur charges de 40 euros.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En ce sens, deux mises en demeure ont été adressées à monsieur [W] [Z] au sujet du non-paiement des loyers, restées sans réponse. Le non-paiement des loyers, constitue une faute suffisamment grave de la part du débiteur de sorte que la présente demande formée par le bailleur est recevable.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail passé entre les parties aux torts exclusifs de monsieur [W] [Z] à compter du 5 juin 2025 et de condamner celui-ci à évacuer sans délai le logement qu’il occupe au [Adresse 4].

A défaut d’exécution, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, monsieur [D] [F] pourra faire procéder à l’expulsion de son locataire si besoin avec l’assistance de la force publique.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour monsieur [W] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

A cette fin, monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] seront condamnés solidairement à payer à monsieur [D] [F] une indemnité d’occupation de 500 euros par mois laquelle sera indexée comme le loyer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, monsieur [D] [F] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de septembre 2024 inclus, la dette locative de monsieur [W] [Z] s’élève à la somme de 3 857 euros au titre des loyers et charges impayés. Il convient donc de condamner le locataire et sa caution à titre solidaire au paiement de cette somme.

Le bailleur indique dans son assignation que les loyers et avances de charges du mois d’octobre 2024 à mars 2025 ne sont pas réglés. Il conviendra de condamner solidairement le locataire et sa caution au paiement de la somme de 3 000 euros à ce titre, augmentée de la somme de 1 500 euros au titre des loyers et charges du mois de mars 2025 au mois de juin 2025.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et du présent jugement pour ce qui concerne les loyers de mars à juin 2025.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [D] [F] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] seront condamnés solidairement à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation judiciaire recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail signé le 2 novembre 2023 entre monsieur [W] [Z] et monsieur [D] [F] portant sur le logement sis [Adresse 1] [Localité 8],

CONDAMNE monsieur [W] [Z] à évacuer les lieux sans délai ainsi que tous occupants de son chefs,

DIT qu’à défaut d’exécution dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, monsieur [D] [F] est autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [W] [Z] si besoin avec l’assistance de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois à compter du mois de juin 2025, laquelle sera indexée comme le loyer tel que prévu au contrat de bail,

DIT que cette indemnité d’occupation sera versée mensuellement au plus tard le 5 de chaque mois solidairement par monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] jusqu’au départ effectif de monsieur [W] [Z] et la remise des clés,

CONDAMNE solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] à verser à monsieur [D] [F] la somme de 6 857 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de l’assignation.

CONDAMNE solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] à verser à monsieur [D] [F] la somme de 1 500 euros au titre des loyers des mois de mars, avril et mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DÉBOUTE monsieur [D] [F] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] à verser à monsieur [D] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [W] [Z] et monsieur [H] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection