TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01094 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZO3E

N° de minute :

[G] [I],

[H] [E] épouse [I]

c/

S.N.C. LNC ALEPH PROMOTION

DEMANDEURS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Madame [H] [E] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A891

DEFENDERESSE

S.N.C. LNC ALEPH PROMOTION

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2020, Monsieur [G] [I] et Madame [H] [E] épouse [I] (ci-après « les époux [I] ») ont souscrit auprès de la société SNC LNC ALEPH PROMOTION un contrat de réservation préalable à une vente en l’état futur d’achèvement concernant un appartement identifié comme le lot B401 et deux emplacements de parking n°2027 et n°2028 au sein d’un futur ensemble immobilier dénommé [Adresse 15] situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 1], au prix de 789.400 euros ; la vente a ensuite été réalisée par acte authentique du 30 décembre 2020 avec un engagement de livraison du bien au plus tard au cours du 2ème trimestre 2022.

La livraison du bien immobilier est intervenue avec retard le 10 mai 2023 et l’état contradictoire de prise de possession a fait état de réserves.

Par courriels du 29 novembre 2023 et du 4 février 2024 les époux [I] ont indiqué à la société SNC LNC ALEPH PROMOTION l’apparition de nouveaux désordres sur la terrasse de leur appartement.

Le 22 janvier 2025, ils ont effectué auprès de la société ACS, représentant la société ZURICH assurance, un sinistre au titre de leur garantie dommages-ouvrage.

Arguant de la persistance des réserves et désordres dans leur bien immobilier, les époux [I] ont par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024 assigné la société SNC LNC ALEPH PROMOTION en référé aux fins d’obtenir une injonction sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état outre l’indemnisation du retard de livraison.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 3 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être retenue à l’audience du 3 septembre 2025.

A cette audience, les époux [I] ont soutenu des conclusions aux fins de :

A titre principal,

Ordonner à la société SNC LNC ALEPH PROMOTION d’effectuer les travaux de réparation des désordres affectant la terrasse, des morceaux de béton qui tombent, des peintures qui se dégradent, des finitions qui se détériorent et du joint de pare-vue arraché, outre les travaux liés aux réserves 58, 59, 73, 52 et 72, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de réalisation des travaux dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner à la société SNC LNC ALEPH PROMOTION de produire les justificatifs matériels concrets pour le retard de livraison et de justifier des modalités de calcul des délais de retard dont elle justifierait à la cause ;

Condamner la société SNC LNC ALEPH PROMOTION au paiement de la somme de 20.979,50 euros au titre des frais exposés par les demandeurs en raison du retard dans la livraison du bien immobilier ;

Condamner la société SNC LNC ALEPH PROMOTION à leur payer la somme de 82.622,82 euros au titre des pénalités de retard de livraison du bien immobilier ;

Assortir l’ensemble des condamnations pécuniaires d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juillet 2022 ;

A titre subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire ;

Ordonner à la société SNC LNC ALEPH PROMOTION de réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves 58, 59, 73, 52, 72 et de reprise nécessaire sur l’ensemble des ponts thermiques constatées au sein du procès-verbal de livraison du 10 mai 2023, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à défaut de réalisation des travaux dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Etendre les opérations d’expertise aux réserves figurant sur le procès-verbal de réception du 10 mai 2023 ;

En tout état de cause,

Condamner la société SNC LNC ALEPH PROMOTION à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le conseil des demandeurs précise oralement que les condamnations au paiement sont demandées à titre de provision.

La société SNC LNC ALEPH PROMOTION a soutenu des conclusions aux fins de :

Débouter Monsieur [I] et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SNC LNC ALEPH PROMOTION ;

Donner acte à la SNC LNC ALEPH PROMOTION de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire formée par Monsieur [I] et Madame [E] ;

À titre subsidiaire, ordonner que les frais liés à la mesure d’expertise sollicitée soient supportés par Monsieur [I] et Madame [E] ;

Les condamner à verser la somme de 1.000 euros à la SNC LNC ALEPH PROMOTION au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles qui constituent des moyens et non des prétentions.

Sur l’injonction de faire exécuter des travaux de remise en état sous astreinte

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, les époux [I] soutiennent qu’il existe un trouble manifestement illicite en ce que les réserves et désordres apparus dans l’année de la réception n’ont pas été repris par le promoteur.

Néanmoins, la seule notification de réserves avec mises en demeure les 27 novembre 2023 et 4 février 2024, même complétées du constat d’huissier dressé le 21 janvier 2025 ne peut suffire, au regard de la technicité requise, à démontrer le trouble manifestement illicite.

Concernant les désordres relatifs à la terrasse, non mentionnés dans le procès-verbal de livraison, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si tel désordre allégué a valeur de réserve ou non, faute de reconnaissance claire et non équivoque par la partie défenderesse sur une telle qualification, étant précisé qu’il n’est pas contesté que ce désordre n’a pas fait l’objet d’un constat contradictoire avec le vendeur.

Dès lors, au vu de ces observations, il n’y a donc pas lieu à statuer en référé sur la présente demande relative à l’injonction à réaliser des travaux sur le fondement de l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent à l’encontre de la SNC LNC ALEPH PROMOTION.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’injonction à reprendre les réserves et désordres dénoncés.

Sur la demande de communication

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

La production forcée doit en outre porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La juridiction des référés, saisie en application de l’article 145, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si le demandeur justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, les époux [I] sollicitent communication de « justificatifs matériels concrets » et demandent à la défenderesse de justifier des modalités de calcul des délais de retard dont elle justifie à la cause.

Il ressort des échanges de courriers à la cause que suite aux demandes du conseil des demandeurs, la société SNC LNC ALEPH PROMOTION les a par divers courriers des 7 janvier 2021, 12 mai 2021, 14 décembre 2021, 7 septembre 2023 informé des raisons du retard de livraison, invoquant notamment les intempéries, les retards d’approvisionnement, les grèves liés à la crise des gilets jaunes, la crise du COVID 19 et la défaillance de leur entreprise d’électricité. La question de savoir si ces évènements rentrent dans le cadre des causes de suspension du délai prévues par les dispositions contractuelles ne relève pas du juge des référés mais devra être débattue au fond, tout comme les modalités de calcul des jours de retard. En tout état de cause, les consorts [I] ne précisent pas quels sont les éléments dont ils demandent communication, qui ne sont dès lors ni déterminés ni déterminables.

Dès lors, leur demande de communication sera rejetée.

Sur les demandes de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les consorts [I] sollicitent que la SNC LNC ALEPH PROMOTION soit condamnée à leur payer les sommes de 20.979,50 euros au titre des frais exposés en raison du retard dans la livraison du bien immobilier et de 82.622,82 euros au titre des pénalités de retard de livraison du bien immobilier, précisant oralement que ces demandes sont formulées à titre de provision. Ils font valoir que le retard de livraison du bien immobilier les a contraints à souscrire un bail locatif entre le 1er juillet 2022 et le 10 mai 2023, avec souscription d’une assurance d’habitation, et qu’ils ont cependant remboursé pendant cette période les échéances dues au titre du prêt immobilier. Les demandeurs estiment que les pénalités de retard prévues par l’article 3231-14 du Code de la construction et de l’habitation trouvent à s’appliquer y compris pour la vente d’une maison individuelle en état futur d’achèvement.

La SNC LNC ALEPH PROMOTION sollicite le rejet de ces demandes au motif qu’il existe une contestation sérieuse sur l’application ou non de la clause de suspension et de report du délai de livraison et contestent l’applicabilité du texte invoqué par la partie adverse.

Il est établi qu’alors que le contrat du 20 décembre 2020 a prévu la livraison du bien immobilier en cours de construction au plus tard au cours du deuxième trimestre 2022, la livraison est intervenue avec un an de retard, le 10 mai 2023.

Cependant, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement comprend dans sa clause 29.1.4 « délai d’achèvement et de livraison » plusieurs causes de suspension du délai, notamment les grèves (a), l’ouverture d’une procédure judiciaire à l’égard de l’une des entreprises ou sous-traitants (c), les difficultés d’approvisionnement (n) et les épidémie (t). Ces motifs sont invoqués par la SNC LNC ALEPH PROMOTION tant dans ses écritures que dans ses divers courriers produits à la cause annonçant le report de livraison. Il n’est notamment pas contesté que les grèves liées à la crise des gilets jaunes ainsi que la crise sanitaire du Covid 19 ont eu lieu pendant la réalisation des travaux. Dès lors, la société défenderesse démontre qu’il existe une contestation sérieuse face aux demandes des époux [I] qui devra être tranchée au fond avant toute condamnation en paiement.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel non manifestement voué à l’échec.

En l’espèce, les époux [I] justifient, par la production du procès-verbal de livraison, les mises en demeure de réaliser les travaux des 27 novembre 2023 et 4 février 2024 et le constat d’huissier dressé le 21 janvier 2025, rendant vraisemblables l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il convient de relever que la société défenderesse ne s’oppose pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

La mesure sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

L’expertise étant ordonnée à la demande des époux [I] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation seront à leur charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens, de sorte qu’il n’est pas possible de « réserver les dépens ». L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente, il convient de laisser à chaque partie, provisoirement, la charge de ses propres dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, en l’absente de partie perdante, les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction à réaliser des travaux de réparation des désordres et de levée des réserves,

REJETONS la demande de Monsieur [G] [I] et Madame [H] [E] épouse [I] concernant la production par la société SNC LNC ALEPH PROMOTION des justificatifs matériels concrets pour le retard de livraison et des modalités de calcul des délais de retard,

REJETONS les demandes de Monsieur [G] [I] et Madame [H] [E] épouse [I] aux fins de voir la société SNC LNC ALEPH PROMOTION condamnée au paiement provisionnel des sommes de 20.979,50 euros et de 82.622,82 euros,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

[C] [A]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Port. : 06.62.35.17.95

Mèl : [Courriel 17]

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble sis [Adresse 5],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] (01 40 97 14 29, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les demandeurs entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 6] , dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision): [Courriel 16] ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

REJETONS toute demande plus ample ou contraire,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

REJETONS les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 14], le 06 octobre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE