TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [T] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SCP W2G

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00400 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZVH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 04 octobre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet Loiselet – [Localité 2]

représenté par Maître W2G de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB022

DÉFENDERESSE

Madame [T] [C], demeurant [Adresse 3] – HONG KONG

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 04 octobre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00400 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZVH

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [C] est propriétaire du lot n°43 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 13 juillet 2022 Madame [T] [C] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 662,68 euros au titre des charges de copropriété travaux arrêtés au 1er octobre 2021 (4ème trimestre 2021 inclus) ainsi que 214 euros de frais de recouvrement, outre 600 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT a par acte de commissaire du 15 décembre 2023 à destination des autorités chinoises à Hong Kong fait assigner Madame [T] [C] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1957 de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2 869,72 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,

—  403,02 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Appelée à l’audience du 12 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats en raison de l’absence d’expiration du délai de six mois prévu à l’article 688 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [T] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Ainsi, le défaut de comparution de la défenderesse n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires. Le présent jugement étant rendu en premier ressort, il sera statué par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la signification de l’acte à l’étranger

En vertu de l’article 15 de la convention du 15 novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, ratifiée par la France et dont la Chine a adhéré, ainsi que l’article 688 du code de procédure civile, un délai de six mois s’étant écoulé depuis l’envoi de l’acte et une attestation de non-signification par les autorités de Hong Kong ayant pu être obtenue et reçue par le commissaire de justice le 22 mars 2024, la procédure est régulière.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [C],

— le précédent jugement de condamnation du 13 juillet 2022,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023,

— le relevé individuel de charge pour la période du 1er juillet 2019 au 26 octobre 2023,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 7 septembre 2022, 13 novembre 2023 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment :

— approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022,

— vote des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024

— fonds travaux 2022, 2023,

— les mises en demeure de payer adressées à Madame [T] [C] les 5 septembre 2022, 24 avril 2023, 31 juillet 2023 et le 26 octobre 2023 (sans les accusés de réception),

— les relances après mise en demeure du 30 mai 2023 et du 4 septembre 2023,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2 869,72 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’absence de justification du recours à une mise en demeure par voie de lettre recommandée, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 décembre 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

A défaut de justifier de l’envoi au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais de mise en demeure des 5 septembre 2022, 24 avril 2023 et 31 juillet 2023 et des frais de relance des 30 mai 2023 et 4 septembre 2023 pour un montant total de 193,02 euros (39,50 euros + 41,48 euros + 35,28 euros + 41,48 euros + 35,28 euros).

Les frais « d’ouverture de contentieux » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 210 euros (105 euros x 2).

Au regard de ces éléments, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [T] [C] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT les sommes suivantes :

—  2 869,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023,

—  500 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [T] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Fait et jugé à Paris le 04 octobre 2024

le greffier le Président