Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e HURLUS

1 EXP M^e PAOLETTI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/444

N° RG 24/06136 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QAT3

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires LA FARIGOULE

28 avenue D^r Gerhardt

06530 PEYMEINADE

C/o son syndic, GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND

9 avenue de Thiers

06130 GRASSE

représentée par M^e Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substituée par M^e MONTIGNY

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [W]

née le 06 Décembre 1979 à SAINTE CATHERINE (06530)

28 AVENUE DOCTEUR GERHARDT

ur Gerhardt

06530 PEYMEINADE

représentée par Maître Grégory PAOLETTI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 08 septembre 2025 ;

A l’audience publique du 24 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [W] est propriétaire des lots numéros 11 et 12 au sein de l’immeuble dénommé « LA FARIGOULE » sis 28 avenue Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » a fait assigner, par acte signifié le 11 décembre 2024, Madame [Z] [W] devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Suivant conclusions récapitulaitves notifiées par RPVA le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires LA FARIGOULE demande au Tribunal de :

« DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « La Farigoule » sis 28 avenue Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER Madame [Z] [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « La Farigoule » sis 28 avenue Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), la somme de 10.902,45 € assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer,

CONDAMNER Madame [Z] [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « La Farigoule » sis 28 avenue Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [Z] [W] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « La Farigoule » sis 28 avenue Docteur Gerhardt à PEYMEINADE (06530), la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

PRONONCER l’exécution provisoire qui est de droit. »

*****

En défense, suivant conclusions responsives notifiées par RPVA le 8 septembre 2025, Madame [Z] [W] sollicite du Tribunal de :

« JUGER que Madame [Z] [W] s’est acquitté des charges de copropriété pour l’exercice 2025 en cours et qu’au 1er juillet 2025, seules les charges dues sur l’exercice 2024 perduraient pour un montant de 8.768,18 €.

JUGER que Madame [Z] [W] pourra bénéficier des plus larges délais de paiement et se libérer des sommes dues au Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble LA FARIGOULE après expurge des charges infondées le cas échéant, au moyen de 24 mensualités égales, en sus du paiement des charges courantes.

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de L’immeuble LA FARIGOULE de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions à l’endroit de Madame [Z] [W], notamment de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

JUGER n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

STATUER ce que de Droit quant aux dépens de l’instance.

SUSPENDRE l’Exécution provisoire attachée à la décision à intervenir. »

****

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par la Juge de la mise en état, avec effet différé au 8 septembre 2025. A l’issue de l’audience du 24 octobre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 19 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS

Remarque préliminaire :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur  ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir, la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » produit aux débats les pièces suivantes, à savoir notamment :

— un relevé de propriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, et l’adoption des budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, le réajustement de l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2022 et l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2023,

— un décompte de charges des exercices 2022, 2023,

— les appels de fonds des exercices 2024 et 2025,

— un relevé de compte arrêté au 18 août 2025,

— un relevé de compte arrêté au 1er octobre 2024,

— une mise en demeure en date du 19 juillet 2024.

Il appert ainsi que Madame [Z] [W] reste devoir la somme de 10.671,45 euros au titre des charges de copropriété et provisions dues au 11 août 2025 inclus (10.902,45 € sur décompte – 231 € de frais).

*****

En outre, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » sollicite la condamnation de Madame [Z] [W] au paiement, à savoir :

10/07/2024 – HONOS REMISE AVOCAT : 231,00 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En conséquence, en l’espèce, la créance du syndicat des copropriétaires LA FARIGOULE sera expurgée de la somme de 231 euros.

*****

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA FARIGOULE sollicite la condamnation de Madame [Z] [W] au paiement de l’arriéré de charges dû, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 19 juillet 2024.

En l’espèce, le Tribunal relève que ladite mise en demeure porte sur la somme de 8.470,71 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent sur les sommes dues de la manière suivante :

— la somme de 8.470,71 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023,

— le surplus, soit la somme de 2.200,74 euros (10.671,45 – 8.470,71), assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 11 décembre 2024.

En conséquence, Madame [Z] [W] sera condamnée au paiement des charges de copropriété dues au 11 août 2025, soit la somme de 10.671,45 euros, dont la somme de 8.470,71 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, et le surplus, la somme de 2.200,74 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

En se fondant sur les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, Madame [Z] [W] sollicite des délais de paiement, au moyen de 24 mensualités égales.

A l’appui de cette prétention, elle explique assumer la charge à titre quasi-exclusif de son fils dans le total désintérêt du père, lequel enfant souffre d’un TDAH important avec hyperactivité nécessitant le soutien de la MDPH ainsi qu’une attention soutenue dans son quotidien.

Afin de pourvoir aux mieux aux besoins de son enfant, Madame [W] ajoute avoir dû quitter son emploi salarié en 2023, lequel lui procurait un revenu mensuel de l’ordre de 2.780 euros par mois afin de s’établir à titre individuel en tant que diététicienne, ses revenus moyens ayant chuté en 2023 pour revenir en 2024 à une moyenne de l’ordre de 1.500 euros mensuels.

En outre, s’est ajoutée une inflation des charges – en moyenne de l’ordre de 450 euros par mois- eu égard non seulement à l’augmentation considérable du prix de l’énergie post-covid 19 mais surtout d’importants travaux de maintenance engagées par décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.

Consciente que la situation risquait de tourner à la répétition, Madame [Z] [W] a également concédé un mandat de vente à un professionnel de l’immobilier dès le 24 juin 2025 afin de solder définitivement sa dette.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » rétorque que le syndic ne peut effectuer sa mission de préservation et d’entretien des parties communes.

Il ajoute que la carence d’un copropriétaire est préjudiciable pour l’ensemble des copropriétaires qui doit pallier au défaut de trésorerie.

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Aux termes des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [Z] [W] produit notamment aux débats les pièces ci-dessous énumérées :

Une demande à la MDPH en date du 8 avril 2024,L’avis d’impôt de Madame [Z] [W] sur les revenus de 2024, faisant apparaître un revenu fiscal de référence de 39.316 euros pour deux parts.

Le Tribunal relève que Madame [Z] [W] ne rapporte pas la preuve d’éventuelles difficultés financières, les pièces produites n’étant pas de nature à les établir.

Par ailleurs, la dette ayant débuté en 2022, Madame [Z] [W] a déjà de fait bénéficié de délais de paiement.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » a été privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Ainsi, les conditions d’application de l’article 1343-5 ne sont pas remplies et Madame [Z] [W] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, il résulte des explications de Madame [Z] [W] l’absence de faute, celle-ci ne faisant pas preuve de mauvaise foi mais arguant de difficultés financières indéniables.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » sera débouté de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, Madame [Z] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [W], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » la somme de 10.671,45 euros au titre des charges de copropriété dues au 11 août 2025 inclus, dont la somme de 8.470,71 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, et le surplus, la somme de 2.200,74 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

DEBOUTE Madame [Z] [W] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » de sa demande de dommages et intérêts :

CONDAMNE Madame [Z] [W] au paiement des entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LA FARIGOULE » la somme de 1.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE