1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e VOISIN MONCHO + 1 CCC M^e HEUVIN + 1 CCC M^e ROSTAGNO BERTHIER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 08 JUILLET 2025

[N] [H]

c/

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS, Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES, S.D.C. [Adresse 4]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 24/01628 -

N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2GY

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 02 Juin 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [N] [H]

née le 11 Juin 1974 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Emmanuel VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Rose-marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Yan-erick FAJON, avocat au barreau de GRASSE,

Compagnie d’assurance SMACL ASSURANCES

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par M^e Ludmilla HEUVIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.D.C. [Adresse 4]

C/o son syndic, ABBA GESTION

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 02 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame [N] [H] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Se plaignant d’infiltrations récurrentes et de l’absence de solution amiable, Madame [H] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 octobre 2022, a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [K].

Monsieur [K] a déposé son rapport le 8 février 2024.

Par actes en date du 2 octobre 2024, Madame [N] [H] a fait assigner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS (OPH) et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] devant le juge des référés aux fins de voir :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les Ordonnances de référé des 4 octobre 2022 et 18 juillet 2023 du Tribunal Judiciaire de GRASSE.

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] du 8 février 2024,

CONDAMNER l’O.P.H. sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’Expert judiciaire, Monsieur [K] dans son rapport du 8 février 2024 et en justifier par la production des factures et du procès-verbal de réception ainsi que de l’attestation de l’assurance des entreprises à la requérante,

DECLARER OPPOSABLE au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] la décision à intervenir,

CONDAMNER l’O.P.H. à une provision au titre du préjudice matériel de la requérante de 11 615,08 €,

CONDAMNER l’O.P.H. à une provision au titre du préjudice de jouissance de la requérante de 35.640 €

CONDAMNER l’O.P.H. à 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] selon Ordonnance de taxe du 21 mars 2024.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 24/01628.

Par acte en date du 19 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS a fait assigner la société SMACL ASSURANCES aux fins de voir :

Au principal, entendre renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra, mais d’ores et déjà,

Vu l’article 145 du CPC,

Vu le rapport de Monsieur [K] en date du 8/2/2024

Déclarer commune et opposable l’ordonnance à intervenir à la SMACL ASSURANCES, assureur en responsabilité civile de I’OPH.

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 25/00005.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 6 janvier 2025.

***

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2025, Madame [N] [H] demande à la juridiction de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu les Ordonnances de référé des 4 octobre 2022 et 18 juillet 2023 du Tribunal Judiciaire de GRASSE.

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] du 8 février 2024,

CONDAMNER l’O.P.H. sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’Expert judiciaire, Monsieur [K] dans son rapport du 8 février 2024 et en justifier par la production des factures et du procès-verbal de réception ainsi que de l’attestation de l’assurance des entreprises à la requérante,

DECLARER OPPOSABLE au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4] la décision à intervenir,

CONDAMNER l’O.P.H. à une provision au titre du préjudice matériel de la requérante de 11 615,08 €,

CONDAMNER l’O.P.H. à une provision au titre du préjudice de jouissance de la requérante de 35.640 €

DEBOUTER l’O.P.H. de l’ensemble de ses demandes que ce soit au titre d’une irrecevabilité ou de rejet des demandes de la concluante,

DONNER ACTE à la concluante qu’elle s’en rapporte quant à l’appel en garantie de l’O.P.H. contre la SMACL ASSURANCES,

CONDAMNER l’O.P.H. à 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [K] selon Ordonnance de taxe du 21 mars 2024.

A l’audience, elle précise qu’elle fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1240 du Code civil, de l’article 544 du Code civil et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur le règlement de copropriété.

Elle fait valoir que :

* elle subit des infiltrations depuis 2018,

* il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’ensemble des problèmes correspond à un défaut de construction et d’entretien du bâtiment de l’OPH,

* il y avait trois causes de désordres,

* les deux causes correspond aux chambres 1 et 2 ont été réglées,

* pour le séjour, l’infiltration est toujours active,

* lorsque la concluante a acquis le bien qui avait été utilisé comme garage en son temps, elle lui a rendu sa destination d’origine et qui est la destination principale de l’immeuble, c’est à dire d’habitation,

* il n’y a donc aucun débat sur ce point,

* en tout état de cause, même s’il s’agissait d’un commerce, les infiltrations d’eau provenant de l’O.P.H. ne peuvent se justifier,

* nonobstant une expertise judiciaire circonstanciée et plusieurs mois d’attente, aucune démarche n’a été faite par l’O.P.H.,

* la Juridiction de Céans sera amenée à condamner sous astreinte 1'O.P.H. à effectuer sous sa responsabilité, les travaux tel que préconisé par Monsieur [K], Expert judiciaire dans son rapport du 8 février 2024,

* en outre, l’Expert judiciaire ayant chiffré d’une façon incontestable et incontestée le préjudice matériel, il sera alloué à la concluante au titre du préjudice matériel, une provision de

11.615,08€,

* en outre, ainsi qu’il ressort du rapport [G]-[D], dont copie était annexée au rapport d’expertise, la valeur locative de l’appartement est de 2.200 euros par mois,

* le sinistre est ancien (plus de 5 ans),

* la prescription a été interrompue par la procédure de référé qui a abouti à l’Ordonnance du 4 octobre 2022,

* entre le 4 octobre 2017 et aujourd’hui, le préjudice de jouissance est continu,

* une provision de 20%, soit 440 € par mois (alors que tout le living est impacté) est un minimum,

* cela représente 81 mois (juin 2024 inclus) soit 81 x 440 € = 35.640 €,

* il sera alloué à la concluante, une provision au titre du préjudice de jouissance de ce montant,

* les deux litiges invoqués par l’OPH, qui sont terminés, n’ont rien à voir avec la présente affaire,

* à aucun moment il n’a été demandé à Madame [H], ni par les époux [V], ni par la Copropriété [Adresse 4] (qui, pourtant, ont été en litige avec la concluante) de remettre son appartement en garage,

* ceci est dû tout simplement au fait, ainsi qu’il l’était indiqué par la concluante dès son assignation du 3 octobre 2024 (page 8), que le Règlement de Copropriété-état descriptif de division prévoyait que les lots 1, 2 et 3 (Madame [H] étant propriétaire des lots 1 et 2) pouvaient être utilisés à usage d’habitation ou à usage commercial,

* la concluante n’avait donc pas à solliciter une autorisation pour transformer le garage qu’elle avait acquis, après qu’elle en ait expulsé les anciens locataires commerciaux, en loft, c’est-à- dire en appartement à usage d’habitation,

* ce point n’a jamais donné lieu à aucun contentieux,

* l’argumentation de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS est fausse mais surtout de mauvaise foi,

* la facture pour le moins succincte produite par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS ne correspond pas aux travaux préconisés par l’Expert judiciaire,

* non seulement l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS n’a pas fait les travaux correspondant au devis qu’il avait lui-même fait établir et communiqué à l’Expert judiciaire, mais a fait effectuer des travaux qu’il sait parfaitement insuffisants.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 6 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS demande à la juridiction de :

AU PRINCIPAL

Vu l’acquisition de Madame [H] en 2012 de 2 locaux à usage de garage.

JUGER que le titre d’acquisition de Madame [H] exclut toute affectation à usage d’habitation.

Vu l’article 122 du CPC et les diverses décisions judiciaires définitives condamnant Madame [H] à remettre les lieux à usage de garage dont l’arrêt du 15/4/2021, tous revêtus de la chose jugée et passés en force de chose jugée.

JUGER que Madame [H] n’a jamais déféré.

En conséquence, JUGER irrecevable la demande actuelle Madame [H] portant sur la réfection de son logement litigieux et ses demandes réclamant:

• une provision au titre de son préjudice matériel de 11.615,08 € et

• au titre de son préjudice de jouissance la somme de 35.640€,

• outre une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [H] à payer à l’OPH une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les dépens.

SUBSIDIAIREMENT

Vu les décisions judiciaires déjà rendues et si par impossible la responsabilité de l’OPH se trouvait engagée,

Vu sa déclaration de sinistre à sa compagnie la SMACL, l’assurant en dégât des eaux,

JUGER la déclaration de sinistre de l’OPH recevable et bien fondée.

En conséquence, DEBOUTER la SMACL de ses défenses, fins et conclusions.

CONDAMNER la SMACL à payer à l’OPH une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SMACL à relever et garantir l’OPH de toutes condamnations en principal, intérêts et frais.

Elle réplique, par des conclusions particulièrement confuses et redondantes, que :

* Madame [H] a acquis en 2012 les lots 1 et 2 de la copropriété [Adresse 4], soit des locaux à usage commercial ou artisanal et à l’époque affectés à une activité commerciale DE GARAGE ET REPARATIONS AUTOMOBILES A L’ENSEIGNE « GARAGE FORVILLE », A L’EXCLUSION DE TOUTE HABITATION,

* elle a transformé le garage en un vaste logement de 3 pièces principales, type loft et d’une superficie de 146,04 m2, sauf que celle-ci violait:

— son titre d’acquisition,

— les décisions judiciaires définitives déjà rendues,

— le Règlement de Copropriété, faute d’autorisation de l’Assemblée Générale de la Copropriété,- les règles d’urbanisme, impliquant un permis de construire, dès lors que la transformation portait sur une superficie de 146,04 m2 et en exposant le contrevenant à des amendes, voire des peines de prison,

* elle n’a jamais respecté à ce jour avril 2025 les décisions judiciaires intervenues définitives, rendant son actuelle demande irrecevable, au visa de l’article 122 du CPC pour avoir violé de mauvaise foi les décisions judiciaires rendues et définitives, la condamnant définitivement à remettre les lieux transformés en logement litigieux en leur état initial à usage de garage, ce qu’elle n’a jamais fait,

* la demande est irrecevable, pour se heurter :

— d’une part à son titre d’acquisition stipulant contractuellement qu’elle acquérait 2 locaux qu’elle transformait illégalement en logement,

— et surtout, aux diverses décisions judiciaires définitives condamnant Madame [H] à remettre les lieux à usage de garage et à sa charge, excluant tout préjudice matériel ou de jouissance réclamés par Madame [H] et fondés sur sa propre faute, pour avoir transformé le garage acquis en un logement et dont la valeur vénale de ce dernier dépasse largement celle d’un garage,

* en conséquence, au visa de l’article 122 du CPC et au vu des décisions judiciaires rendues définitives et passées en force de chose jugée, la demande de Madame [H] sera jugée irrecevable, excluant tout préjudice de quelque nature qu’il soit,

* l’OPH a exécuté les travaux relatifs au joint de dilatation suivant facture du 31/3/2025, en vue de sauvegarder son immeuble et l’immeuble voisin dans lequel Madame [H] avait un garage et pour le surplus, quant aux travaux de réhabilitation du logement, jugé définitivement illicite, Madame [H] remettait à l’Expert divers devis des travaux destinés à réhabiliter le logement litigieux, jugé définitivement illicite et rendant ces devis sans objet,

* Madame [H] n’a subi aucun préjudice quelconque, de jouissance ou locatif, découlant de son logement litigieux, dés lors que Madame [H] a été condamnée définitivement par l’arrêt du 15/4/2021 à remettre les lieux en l’état de garage, condamnant ainsi le logement litigieux,

Très subsidiairement

* en toutes hypothèses, si par impossible le Juge des référé se déclarait compétent, l’OPH est bien fondé à appeler en garantie sa compagnie d’assurance la SMACL,

* la déclaration de sinistre par 1'OPH est en date du 1/12/2022 auprès de la SMACL,

* par assignation en référé du 19/12/2024 l’OPH mettait en cause la SMACL, assureur de l’OPH, en lui dénonçant le rapport [K] du 8/2/2024,

* Madame [H] ne faisait délivrer son assignation en référé à l’OPH que le 2/10/2024,

* or, quand l’action de l’assuré (OPH) contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription ne court que du jour ou ce tiers a exercé une action en Justice contre l’assuré OPH,

* Madame [H] assignait l’OPH en référé le 4/12/2022 : l’action n’est pas prescrite.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 6 mai 2025, la société SMACL ASSURANCES demande à la juridiction de :

Vu l’article L114-1 du Code des assurances,

Vu l’article 835 du CPC,

Vu les pièces produites aux débats

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la requérante de ses demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse (prescription de son action)

A TITRE SUBSIDIAIRE

LA DEBOUTER de sa demande à être relevée et garantie de la demande de Mme [H] de condamnation à procéder aux réparations sous astreinte (hors champ contractuel) EN TOUT ETAT DE CAUSE

LA CONDAMNER à payer à la SMACL la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Elle déclare que :

* la prescription biennale de l’article L 114-1 du Code des assurances, et ses causes d’interruption, est rappelée dans les conditions générales du contrat souscrit par les parties,

* l’action de 1'OPH à l’encontre de son assureur apparaît prescrite,

* en effet, Madame [H] a assigné par actes des 2, 3, 7 et 22 juin 2022 le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 9], Mme [P], M. [Z] et l’OPH aux fins d’expertise judiciaire, l’ordonnance de référé désignant M. [K] étant intervenue le 4 octobre 2022 et sans que la SMACL n’ait été attraite à la cause par sa sociétaire, l’OPH,

* l’assignation en référé expertise constitue le point de départ de la-prescription biennale à l’égard de l’assureur et aucun acte interruptif n’a été réalisé à l’égard de la SMACL avant l’assignation dont elle a fait l’objet le 19 décembre 2024 et donc plus de deux ans après les assignations en référé expertise,

* l’OPH soutient que seule l’assignation en référé provision délivrée le 2 octobre 2024 à l’OPH fait courir le délai de prescription biennale,

* tel n’est pas le cas,

* en effet, il a été jugé par la cour de cassation que l’assignation en référé en vue de la désignation d’un expert constituant une action en justice, l’assuré doit mettre son assureur en cause dans les deux ans suivant la date de celle-ci,

* l’action en garantie que l’OPH intente contre la SMACL par exploit du 19 décembre 2024 se trouve donc prescrite car la SMACL aurait dû être mise en cause le 22 juin 2024 au plus tard,

* par ailleurs, le contrat dommages aux biens souscrit par 1'OPHLM [Localité 9] auprès de la SMACL ne couvre pas les frais afférents à la suppression de la cause du sinistre,

* la SMACL ne saurait en tout état de cause être condamnée à relever et garantir l’OPH de la demande de condamnation sous astreinte formée à son encontre par Mme [H] «à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’Expert judiciaire »,

* la demande de I’OPH à l’égard de son assureur est donc irrecevable de ce chef.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] déclare s’en rapporter à justice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K]

Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [K] que :

* l’expert a constaté les désordres suivants :

Séjour dressing : traces d’infiltration active sur le mur mitoyen avec le bâtiment de l’Office Public de l’habitat (OPH). Dégradations, peinture enduit parquet.

Chambre Nord Est n°1. Le plafond présente dés traces d’infiltration avec taches de rouille. Le parquet bois est dégradé.

Chambre Sud-Est n°2. Importantes traces d’infiltration en plafond, taches de rouille, parquet détérioré.

Il note que les venues d’eau en plafond des chambres ont cessé, que plafonds, murs et sols ont séché, et que par contre, l’infiltration en fond de séjour est toujours active.

* en ce qui concerne la cause des désordres, l’expert indique que ceux-ci ont des causes différentes:

Séjour: l’infiltration toujours active, est évolutive en fonction des précipitations. Cela oriente vers, un défaut du joint de dilatation réalisé dans les années 1980,1981, lors de la construction du bâtiment de L’OPH contre le pignon du bâtiment n° 16 existant.

Chambres: les témoignages des parties, les constats et les recherches de fuite en phase amiable nous apprennent que:

— la chambre 1 a subi des dommages provoqués pas un joint défectueux de la douche de M. [Z] (logement sus-jacent). Des travaux ont été réalisés et ont mis fin aux infiltrations.

— la chambre 2 a subi des dommages provoqués par des défauts de plomberie dans la salle d’eau de Mme [P].(logement sus-jacent). Des travaux ont été réalisés et ont mis fin aux infiltrations.

Recherche de la cause des infiltrations dans le séjour.

L’eau provenant du joint de dilatation, il faut examiner les joints verticaux des façades et la jonction entre les toitures des deux bâtiments.

Après visite de la toiture, après examen des façades Est et Ouest, un ensemble de points suspects a été décelé.

La façade Est, très difficile d’accès, est dépourvue de joint de dilatation. Le joint est resté ouvert depuis la construction.

La façade ouest comporte un couvre joint en mauvais état, parfois décollé. De l’eau doit ruisseler sur la façade. Des fourreaux non protégés en pied de façade sont suspects.

En toiture du bâtiment 16, le solin ne présente pas de points particuliers mais des risques de débordement existent en pied de pente, des deux côtés.

La difficulté et la dangerosité d’accès en toiture, ne permettent pas de tester chaque point suspect. Il faut traiter la jonction des deux bâtiments de façon globale.

* en ce qui concerne l’imputabilité des désordres, l’expert conclut que :

10.5. Dans les chambres 1 et 2, les désordres proviennent d’un mauvais entretien.

Dans le séjour dressing, les désordres constatés proviennent d’une malfaçon dans la mise en oeuvre (notamment pour le joint en façade Est, inachevé depuis la construction du bâtiment 16).

(…)

Pour le séjour dressing, c’est la responsabilité de L’OPH qui est concernée. (Le bâtiment OPH a été construit en 1981 contre le bâtiment n° 16.L’OPH doit assurer l’étanchéité du JD).

* en ce qui concerne les travaux nécessaires pour mettre un terme aux désordres, l’expert indique :

A l’intérieur:

(…)

A l’extérieur:

Façades Est et Ouest, et toiture.

Devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation de 19132,14€ TTC.

Le montant de ce devis correspond à la difficulté d’intervention (principalement en façade Est), y compris le traitement de la cunette en pied de façade).

* Sur le préjudice matériel, l’expert mentionne :

Le préjudice matériel est la somme des devis des travaux que doit faire Mme [H] pour remettre le logement dans son état antérieur soit 20770,36 €TTC. (à noter que ce montant tient compte d’un versement de 1010,62 €TTC déjà versé par la MAAF pour le compte de Mme [P]).

Ce montant de 20770,36 €TTC se repartit comme suit:

—  4394,08€ TTC pour travaux correspondant à la salle d’eau de Mme [P]

—  4761,20€ TTC pour travaux correspondant à la salle d’eau de M. [Z]

—  11615,08€ TTC pour travaux correspondant au JD et en toiture de l’OPH.

* en ce qui concerne le préjudice immatériel, l’expert indique :

Le préjudice immatériel correspond au trouble de jouissance du logement. Plusieurs aspects sont à prendre en compte.

— A. M^e Rostagno Berthier et M^e Moncho s’affrontent par leurs dires, sur le caractère licite ou pas, de la transformation des locaux, d’un garage en logement.

M^e Moncho m’a transmis une valeur locative mensuelle pour le logement de 2200€, établie par l’expert [G] [D], mais n’a pas établi de calcul financier.

M^e Rostagno-Berthier conteste cette appréciation, à la lecture de l’acte d’achat des deux locaux et du règlement de copropriété.

— B. l’expert [G] [D] fait état de plusieurs décisions judiciaires ayant un impact sur la nature du logement..(page 11/20 de son rapport).

— C. Mme [H] a déménagé du fait de l’insalubrité du logement. Je situe la date de ce déménagement au 28/2/2021. (voir courriel à ABBA Gestion du 4/3/2021).

— D. Les fuites en provenance de chez Mme [P] Sont apparues fin 2021, celles provenant de chez M. [Z], fin 2022. Ces fuites ont cessé rapidement, suite aux travaux.

Les fuites en provenance du JD sont apparues en 2018 et sont toujours actives.

Le trouble de jouissance imputable à L’OPH est donc beaucoup plus important que ceux qui peuvent être imputés à Mme [P] ou à M. [Z].

Sur les demandes de Madame [H]

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

* Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS invoque une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de décisions rendues, soit :

* le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de GRASSE le 14 novembre 2016, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 avril 2021,

* l’ordonnance de référé du 1er octobre 2022.

Aux termes de l’article 1355 du Code civil, L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS n’était pas partie aux procédures qu’elle invoque.

Par ailleurs, et surtout, ces procédures n’ont pas, comme elle le prétend, condamné Madame [H] à remettre son appartement en état de garage.

En effet :

* dans la première procédure, opposant les époux [V] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Madame [H], cette dernière a été condamnée à remettre les lieux en état, non pas en restituant à son appartement un usage de garage, mais en rebouchant des ouvertures pratiquées sur la façade sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

* dans la deuxième procédure, opposant les époux [V] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Madame [H], cette dernière a été condamnée à enlever une unité de climatisation installée sur la façade et à remettre les lieux en état.

Les demandes de Madame [H] ne se heurtent en conséquence à aucune autorité de la chose jugée, et seront déclarées recevables.

* Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 1253 du Code civil, Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [K] que les infiltrations dans le séjour de l’appartement de Madame [H] proviennent d’une absence d’ouvrage ou d’un défaut d’entretien des joints de dilatation entre les deux bâtiments.

L’expert indique que ces désordres sont imputables à l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS, dont l’immeuble a été construit postérieurement à l’immeuble [Adresse 4], et contre celui-ci.

Cette imputabilité des désordres à l’immeuble de l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERIN n’est pas sérieusement contesté par ce dernier.

Les infiltrations en résultant, dans l’appartement de Madame [H], constituent des troubles anormaux de voisinage, et un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.

A cet égard, il importe peu que Madame [H] ait transformé des lots à usage de garage en appartement.

L’expert a décrit les travaux nécessaires, et a approuvé le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation de 19132,14€ TTC.

Ce devis prévoit des travaux de traitement des joints de dilatation et de remplacement des solins entre les 2 toitures.

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS produit une facture de la société ECOTOIT du 31 mars 2025, d’un montant de 3 113 euros, correspondant au remplissage du joint de façade en angle avec mastic polyurétane.

Ces travaux ne correspondent manifestement pas au devis approuvé par l’expert.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’exécution de travaux sous astreinte.

* Sur les demandes de provisions

Les infiltrations dans le séjour de l’appartement de Madame [H] constituent un trouble anormal de voisinage imputable à l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS.

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS conteste tout droit à indemnisation de Madame [H] au motif qu’elle a modifié illégalement la destination de ses lots.

Il convient toutefois d’observer que :

* la vente de lots à usage de garage n’empêche pas l’acquéreur de modifier la destination des lots,

* aucune décision judiciaire n’a condamné Madame [H] à restituer à ses lots une destination de garage,

* le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] prévoit que l’immeuble est à usage d’habitation, et que les lots 1, 2 et 3 peuvent être utilisés à usage commercial, et, dès lots, la transformation des lots 1 et 2 appartenant à Madame [H] est conforme à la destination de l’immeuble,

* les particuliers ne peuvent invoquer la violation des règlements administratifs instituant des charges d’urbanisme ou des servitudes d’intérêt public qu’à la condition de justifier d’un préjudice personnel qui soit en relation directe de cause à effet avec l’irrégularité commise. Or, en l’espèce, même si la transformation d’un garage en habitation était soumise à la délivrance d’un permis de construire – ce qui n’est pas justifié – l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS n’invoque aucun préjudice personnel résultant de l’absence de délivrance d’un permis de construire.

Le droit à indemnisation de Madame [H] ne se heurte en conséquence à aucune contestation sérieuse dans son principe.

L’expert judiciaire a évalué les travaux de remise en état de l’appartement, pour les dommages imputables à l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS, à la somme de 11 615,08€ TTC.

Cette évaluation n’est pas utilement contestée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de provision formée à ce titre.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les fuites en provenance du joint de dilatation sont apparues en 2018.

Aux termes d’un rapport d’expertise privée du 11 mai 2023, Madame [G]-[D] évalue la valeur locative mensuelle de l’appartement à 2.200 euros.

Il résulte de ce rapport que les infiltrations affectent les murs et le plafond du salon en contrebas d’une marche, ouvert sur la pièce principal.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’allouer à Madame [H] la somme provisionnelle de 17 820 euros (soit 220 € X 81 mois selon la demande).

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes de garantie

Aux termes de l’article L114-1 du Code des assurances, Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

Aux termes de l’article L114-2 du même code, La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité.

L’assignation délivrée à l’auteur du dommage, même non assortie d’une demande d’indemnisation, est de nature à faire courir le délai biennal si la demande du tiers lésé manifeste l’intention d’engager la responsabilité civile de l’assuré.

En l’espèce, Madame [H] a fait assigner l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS devant le juge des référés aux fins d’expertise par acte du 22 juin 2022.

Le délai de prescription de l’article L 114-1 du Code des assurances a commencé à courir à cette date.

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS a effectué une déclaration de sinistre le 1er décembre 2022.

Il n’est pas justifié de la suite donnée à cette déclaration de sinistre.

En tout état de cause, l’assignation en référé a été délivrée par l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS à la société SMACL par acte du 19 décembre 2024, soit plus de deux ans après l’assignation du 22 juin 2022 et plus de deux ans après la déclaration de sinistre du 1er décembre 2022.

Les demandes de garantie de l’ OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS à l’encontre de la société SMACL se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse, tirée de la prescription de l’article L 111-1 du Code des assurances, et seront rejetées.

En outre, l’assureur ne peut être condamné à relever et garantir l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS d’une condamnation à une obligation de faire.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

L’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS, qui succombe, supportera les dépens.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens les frais d’expertise judiciaire.

En effet, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les frais d’expertise, alors au surplus, que l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS n’est pas responsable de toutes les infiltrations subies par la requérante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de condamner l’OPH [Localité 9] PAYS DE LERINS au paiement de la somme de 2.000,00 euros à ce titre.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société SMACL ASSURANCES.

Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, tous droits et moyens des parties étant réservés,

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS à effectuer l’ensemble des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [K] dans son rapport du 8 février 2024, et décrits dans le devis de l’entreprise AZ Construction Rénovation en date du 18 janvier 2024, d’un montant de 19 132,14 € TTC, et ce, dans un délai de QUATRE MOIS à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 300,00 euros par jour de retard durant six mois,

DISONS que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS devra justifier à Madame [N] [H] de l’exécution des travaux par la communication des factures,

DECLARONS la présente ordonnance opposable au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4],

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS à payer à Madame [N] [H] :

— la somme provisionnelle de 11 615,08 €, en réparation de son préjudice matériel,

— la somme provisionnelle de 17 820,00 €, en réparation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société SMACL ASSURANCES,

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS aux dépens,

CONDAMNONS l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 9] PAYS DE LERINS à payer à Madame [N] [H] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la société SMACL ASSURANCES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES