TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOUCTOT

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNQ

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS RINALDI, exerçant son activité sous l’enseigne « CABINET RINALDI », représentée par son Président y domicilié en cette qualité,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DÉFENDERESSE

La S.C.I. [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HNQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Maison et Associés est propriétaire des lots de copropriété n°148 (boutique), 139, 140, 142, 143, 146 et 147 (caves) d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 1er juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la SCI [Adresse 7] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 11.306,69 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la SCI Maison et Associés en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 juin 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1343-2, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 12.486,80 euros au titre des charges arrêtées au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 11.306,69 euros et depuis l’assignation pour le surplus ;

— condamner la SCI Maison et Associés au paiement de la somme de 47,17 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Maison et Associés au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La SCI Maison et Associés a été assignée le 28 novembre 2023 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 juin 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 06 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et des actes de vente des 27 septembre 2005 et 17 novembre 2011 que la SCI [Adresse 7] est propriétaire des lots copropriété n°139, 140, 142, 143 et 146 à 148 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale du 08 décembre 2022, 09 novembre 2023 et 19 décembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2019 à 2023, fixé le budget prévisionnel de l’année 2022 à 2025 et voté pour la réalisation d’un diagnostic technique global ;

— l’attestation de non-recours pour les assemblées générales des 08 décembre 2022 et 09 novembre 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 09 janvier 2023 pour le lot 148 (boutique)

— un décompte de créance actualisé au 22 novembre 2023 pour les lots 139, 140, 142 et 143 (caves)

Il ressort du décompte de créance du lot 148 qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, la somme de 47,17 euros au titre d’un mise en demeure en date du 26 mai 2023,

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Maison et Associés, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.486,87 – 47,17 euros soit 13.439,70 euros au titre des charges courantes impayées pour le lot 148 ainsi que le réclame le syndicat des copropriétaires.

Il ressort du décompte de créance du compte individuel de copropriétaires de la SCI [Adresse 7] concernant les lots 139, 140, 142 et 143 que le compte est créditeur, au 9 novembre 2023, de 952,90 euros.

La SCI Maison et Associés ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.486,80 euros (13.439,70 – 952,90) au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, ainsi que le réclame le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier distribué le 1er juin 2023, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 11.306,69 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 47,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 26 mai 2023 facturée à hauteur de la somme de 47,17 euros prévue par le contrat de syndic.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 47,17 euros.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 28 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 7] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI Maison et Associés a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 09 décembre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 7] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Maison et Associés, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats et notamment de la note de frais et honoraire du conseil du syndicat des copropriétaires, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 2.400 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  12.486,80 euros au titre des charges arrêtées au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 11.306,69 euros et à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1.180,11 euros ;

—  47,17 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 ;

—  2.400 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI Maison et Associés aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 avril 2025.

La Greffière La Présidente