TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MARS 2025

N° RG 25/00448 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2IUQ

N° de minute :

Madame [I] [B] [U] [F] épouse [P],

Monsieur [G] [V] [Z] [P]

c/

Société ISORA

DEMANDEURS

Madame [I] [B] [U] [F] épouse [P] et Monsieur [G] [V] [Z] [P]

Demeurant ensemble

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par Maître Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1259

DEFENDERESSE

Société ISORA

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Quentin SIEGRIST, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 février 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 5 mars 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 13 février 2023, M. [G] [P] a donné à bail commercial à la société Isora des locaux situés [Adresse 2] (au rez-de-chaussée, 2e porte à gauche de la porte d’entrée, lot n°3 du bâtiment A), moyennant un loyer annuel de 14 400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance (« avant le 5 du mois au plus tard »).

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit d’huissier en date du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Isora, pour une somme de 5 157 euros, au titre de l’arriéré locatif au mois de novembre 2024 inclus.

Par exploit d’huissier en date du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société Isora un commandement de produire l’attestation d’assurance du bail commercial visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 11 février 2025, Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] ont fait assigner la société Isora devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans leur assignation déposée et soutenue à l’audience du 19 février 2025, Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] demandent au juge des référés de :

« -Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 13 février 2023, consenti par eux à la société ISORA portant sur les locaux sis à [Adresse 6], est acquise depuis le 6 janvier 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société ISORA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de trois cinquante euros (350 €), par jour de retard et si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner la société ISORA au paiement de la somme provisionnelle de 7.000 € à valoir sur les sommes dues au titre des mois de novembre et décembre 2024 et janvier et février 2025 à la clause pénale contractuelle et au coût de commandement délivré par la SCP JUDICIUM, huissier de justice à Saint Cloud ;

— Condamner la société ISORA au paiement d’une somme de trois cents euros (350 €), par jour, à titre d’indemnité d’occupation, du 7 janvier 2025 jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clefs ;

— Dire et juger que conformément aux clauses du bail commercial, le dépôt de garantie de la somme de 2.500 € restera à Madame [I] [D] et à Monsieur [G] [P] à titre d”indemnité de résiliation ;

— Condamner la société ISORA au paiement de la somme de trois mille cinq cents euros 3.500 €en vertu de1'artic1e 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l’instance ».

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La société Isora, assignée conformément à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

En premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La clause résolutoire du contrat de bail fixait en l’espèce ce délai à deux mois.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 6 novembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.

En annexe du commandement, figurent les factures des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du code de commerce y figurent.

Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 5 157 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de novembre 2024 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois de sa délivrance, la société Isora ne justifiant pas avoir payé plus que les 3 477 euros évoqués dans l’assignation en demande.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit au 7 janvier 2025 à 00h.

En deuxième lieu, sur la demande d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Isora et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En troisième lieu, sur la demande de condamnation au versement d’une provision, l’article 835 du code de procédure civile dispose en second alinéa que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

D’une part, à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation fixée à 350 euros par jour. Cette somme, au demeurant non justifiée, excède le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation. La demande ne sera donc accueillie qu’à concurrence du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

D’autre part, s’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En tout état de cause et en l’espèce, au vu du décompte produit par Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P], l’obligation de la société Isora au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 921 euros, arrêtée au mois de février 2025 inclus, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Isora.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société Isora aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et du commandement à produire l’attestation d’assurance.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société Isora à verser à Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 janvier 2025 à 00h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Isora et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] (au rez-de-chaussée, 2e porte à gauche de la porte d’entrée, lot n°3 du bâtiment A) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel une indemnité d’occupation due par la société Isora, à compter de la résiliation du bail survenue le 7 janvier 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires,

Condamnons la société Isora à payer à Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] la somme de 6 921 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

Condamnons la société Isora aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements,

Condamnons la société Isora à payer à Mme [I] [F] épouse [P] et M. [G] [P] la somme de 1 500 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présence ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 07 mars 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Quentin SIEGRIST, Vice-président