COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [Y], [J] [Y], [H] [Y] c/ [S] [O], [B] [W], Syndic. de copro. LE MAJESTIC

N°25/765

Du 16 Décembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02797 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAGB

Grosse délivrée à :

M^e Céline ALINOT

expédition délivrée à :

M^e Astrid GALY DE GARBAIL

M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET

le 16/12/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du seize Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Madame [T] [Y]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [S] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [B] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

défaillant

Syndic. de copro. [Adresse 8]

pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGIM’IVALDI si

s [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 3 et 4 juillet 2023, Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice M. [B] [W], Mme [S] [O], et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2025 et signifiées à M. [B] [W] le 5 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] demandent au Tribunal de :

débouter purement et simplement Mme [S] [O] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;juger Mme [S] [O] et M. [B] [W], respectivement en qualité de maître d’ouvrage et d’entrepreneur, responsables du préjudice subi par les consorts [Y], s’agissant du trou au milieu du plafond du séjour au-dessus de la mezzanine de leur appartement ;juger le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI, responsable des désordres subis au plafond du hall d’entrée de l’appartement des consorts [Y] ;donner acte à Mme [S] [O] de ce qu’elle a réglé aux consorts [Y] en date du 19 octobre 2023 la somme de 4 154,75 € TTC correspondant aux travaux de remise en état du plafond du séjour de leur appartement ;voir condamner in solidum Mme [S] [O] et M. [B] [W] à payer aux consorts [Y] la somme de 2 418 € à titre de légitimes dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du 26 mars 2021 au 19 octobre 2023 ;juger que les travaux réalisés par SOLUTIONS FUITES à la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], ne correspondent que partiellement aux préconisations de l’expert, de telle sorte qu’ils n’ont pas mis fin aux désordres ;en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à effectuer les travaux de remise en état conformes aux préconisations de M. [K], tel que résultant du rapport d’expertise du 16 avril 2023, et de la note du 17 avril 2025, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGIM IVALDI, à payer aux consorts [Y] la somme de 599,50 € représentant les travaux de remise en état du plafond de leur hall d’entrée ;condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGIM IVALDI, à payer aux consorts [Y] la somme de 2 688,00 € correspondant aux dommages-intérêts subis au titre de leur préjudice de jouissance du 26 mars 2021 au 26 mars 2025 ;voir condamner in solidum Mme [S] [O], M. [B] [W], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI, à payer à Mme [H] [Y], M. [J] [Y] et Mme [T] [Y] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [C] [K], distraits au profit de Maître Céline ALINOT, Avocat, sur sa due affirmation.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2023, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [S] [O] demande au Tribunal de :

donner acte à Madame [O] de ce qu’elle a procédé au règlement de la somme de 4.154,75 € au titre du préjudice matériel entre les mains des Consorts [Y], sans reconnaître une quelconque responsabilité de sa part :A titre principal, au visa des articles 56 2° et 114 du code de procédure civile, 1302 du code civil :

annuler l’assignation introductive d’instance dépourvue de fondement juridique ;condamner les Consorts [Y] a restituer à Madame [O] la somme de 4154,75 € ;Subsidiairement, au visa de l’article 1241 du code civil :

mettre hors de cause Madame [S] [O] ;débouter les Consorts [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à l’encontre de Madame [S] [O] ;condamner les Consorts [Y] à restituer à Madame [O] la somme de 4154,75 € sur le fondement de l’article 1302 du Code civil ;A titre très subsidiaire, si Madame [O] était condamnée in solidum avec Monsieur [W] :

condamner Monsieur [W] à relever et garantir Madame [O] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;débouter les Consorts [Y] de leurs demandes formulées au titre du préjudice de jouissance et de l’article 700 du CPC ainsi que des dépens ;condamner les Consorts [Y] à payer Madame [O] une somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC ;les condamner aux entiers dépens dont distraction sera faite à Maître Astrid GALY, avocat aux offres de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SASU SOGIM IVALDI, demande au Tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

dire et juger la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à exécuter, sous astreinte de 200 € par jour de retard, les travaux préconisés par M. [K] dans son rapport, sans objet ;les en débouter ;donner acte au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de son accord sur le paiement de 599.50 € afférents à la réfection des embellissement situés dans leurs parties privatives ;dire et juger que la réparation du préjudice de jouissance des Consorts [Y] ne saurait excéder 572 € ;condamner tout succombant au paiement de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de Maître Alexis CROVETTO-CHASTANET, avocat au Barreau de Nice, membre de la Selarl EXL AVOCATS.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B] [W], bien que régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 10 janvier 2025 par ordonnance du 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Les parties sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’admission de conclusions postérieures. Il apparaît en effet que des conclusions ont été notifiées par RPVA le 25 avril 2025 par le demandeur et le 12 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires, soit postérieurement à la clôture intervenue le 10 janvier 2025.

Compte tenu de l’accord des parties sur ce point, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture conformément à l’article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries, le 13 juin 2025.

Sur la nullité de l’assignation soulevée par Mme [O]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour statuer sur les exceptions de procédure.

En l’espèce, Mme [O] soulève la nullité de l’assignation. Or il lui appartenait de saisir le juge de la mise en état de cette demande, qui ne relève pas de la compétence du juge du fond.

Dès lors, cette demande en nullité est irrecevable à ce stade de la procédure.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [O] et M. [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] se fondent sur cet article pour rechercher la responsabilité de Mme [O] et de M. [W], au titre de la théorie des troubles anormaux de voisinage s’agissant de Mme [O] et au titre de responsabilité pour faute s’agissant de M. [W].

Mme [O], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui des demandeurs, a en effet confié des travaux à M. [W] au sein de son appartement. Lors de ces travaux, un marteau-piqueur a traversé le plancher, créant un trou au niveau du plafond du séjour.

Lors de ses opérations, l’expert a pu constater un trou dans le plafond ainsi que des micro fissures dans le séjour des demandeurs, au-dessus de la mezzanine. M. [W], présent lors des opérations d’expertise, a confirmé avoir traversé le plancher en creusant au droit de gaines lors des travaux. Les micro fissures trouvent quant à elles leur origine dans les différentes vibrations dues aux travaux.

Dès lors, la responsabilité de M. [W] est démontrée puisqu’il a accidentellement réalisé un trou dans le plafond des demandeurs lors des travaux, ce qu’il a reconnu.

La responsabilité de Mme [O] est également démontrée dans la mesure où elle doit répondre des troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Or les travaux qui sont réalisés ne peuvent causer un tel préjudice au voisinage.

Les travaux de remise en état ont été estimés par l’expert à la somme de 4 154,75 € TTC. Mme [O] a réglé cette somme à la suite du dépôt du rapport d’expertise. Il lui sera ainsi donné acte du versement de ladite somme.

S’agissant du préjudice de jouissance, Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] sollicitent la condamnation in solidum de Mme [O] et de M. [W].

L’expert rappelle qu’il s’agit d’un désordre minime, uniquement esthétique. Il l’évalue à 3% de la valeur locative du bien, soit 78 € par mois.

Ce désordre étant minime et situé au plafond, il sera retenu une somme de 25 € par mois.

Mme [O] et M. [W] seront ainsi condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 775 € au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, le dommage ayant été causé par une perforation accidentelle du plafond, causée par M. [W], il sera fait droit à la demande formulée par Mme [O] et tendant à être relevée et garantie par M. [W] des demandes formulées à son encontre, y compris au titre de la somme de 4 154,75 € TTC versée par Mme [O] au titre des travaux de reprise.

Sur les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’appartement de Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] a subi un désordre au niveau du plafond du hall d’entrée, provenant d’un puits de lumière.

L’expert judiciaire a pu constater un désordre au plafond du hall d’entrée. Ce désordre se situe au niveau d’un puits de lumière : le jointement entre les plaques et certaines bandes de calicot se décollent. Ce désordre est dû à la non étanchéité de ce puits de lumière.

Ce puits de lumière est une partie commune, de sorte que l’article 14 précité trouve à s’appliquer et le syndicat des copropriétaires est ainsi responsable des dommages causés au plafond du hall d’entrée.

Les demandeurs sollicitent ainsi que le syndicat des copropriétaires soit condamné à effectuer les travaux de remise en état conformes aux préconisations de l’expert, tel que résultant du rapport d’expertise du 16 avril 2023 et de la note de l’expert du 17 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires avait initié des travaux, que l’expert a néanmoins jugés insuffisants pour être conformes à ses préconisations. Le syndicat des copropriétaires a par la suite fait réaliser de nouveaux travaux. Il estime ainsi avoir d’ores et déjà réalisé les travaux sollicités. Afin de le démontrer, il verse aux débats une facture de la société ETANCHEITE CME datée du 11 juin 2025, des photographies des travaux réalisés ainsi qu’une attestation de M. [X], architecte DPLG, qui a listé les travaux réalisés et conclu qu’ils étaient conformes aux règles de l’art et aux travaux préconisés par l’expert.

Les demandeurs n’ont pas contesté ces faits.

Compte tenu des dernières pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux sera rejetée, les travaux ayant été réalisés juste avant l’audience de plaidoiries.

Les demandeurs sollicitent en outre la somme de 599,50 € au titre des travaux de remise en état du plafond du hall d’entrée. Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande. Il y sera fait droit et le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser cette somme.

Enfin, s’agissant du préjudice de jouissance, les demandeurs sollicitent la somme de 2 688 €, sur la base d’un préjudice de 52 € par mois retenu par l’expert, à compter du 26 mars 2021. Toutefois comme le relève le syndicat des copropriétaires, il n’est apporté aucun élément permettant de connaître la date d’apparition de ce dommage. En l’absence de tout élément probant sur ce point, il sera retenu un point de départ au 28 mars 2022, date à laquelle le désordre a été constaté par l’expert.

En outre compte tenu du caractère minime du désordre, situé au plafond et uniquement d’ordre esthétique, le préjudice sera estimé à 16 € par mois.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à verser la somme de 576 € à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [W] et le syndicat des copropriétaires, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire. Ces dépens pourront être directement recouvrés par Maître ALINOT, concernant ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Mme [O] ne sera pas condamnée aux dépens compte tenu d’une part de sa volonté de régler le litige sans passer par une procédure judiciaire, ayant en outre déjà réglé le coût des travaux de remise en état suite au dépôt du rapport d’expertise, et compte tenu d’autre part du fait que la responsabilité concernant le désordre du salon incombe in fine à M. [W].

Il convient par ailleurs de préciser qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [W] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 €.

Pour les mêmes motifs que s’agissant des dépens, Mme [O] ne sera pas condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de la clôture intervenue le 10 janvier 2025 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 13 juin 2025 ;

DECLARE irrecevable la demande formulée par Mme [S] [O] aux fins de nullité de l’assignation ;

DONNE ACTE à Mme [S] [O] de ce qu’elle a d’ores et déjà versé la somme de 4 154,75 € TTC à Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] au titre des travaux de reprise du plafond du séjour ;

REJETTE la demande en restitution de cette somme, formulée par Mme [S] [O] ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et M. [B] [W] à verser à Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] la somme de 775 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [B] [W] à relever et garantir Mme [S] [O] de toutes condamnations prononcées à son encontre, y compris pour la somme de 4 154,75 € versée au titre des travaux de reprise ;

REJETTE la demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI, et tendant à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert, ces travaux ayant d’ores et déjà été réalisés ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI, à verser à Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] :

— la somme de 599,50 € au titre de la remise en état du plafond du hall d’entrée ;

— la somme de 576 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [W] le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM IVALDI, à verser à Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU SOGIM IVALDI, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Céline ALINOT, avocat, à recouvrer directement contre M. [B] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SASU SOGIM IVALDI, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [H] [N] veuve [Y], Mme [T] [Y] et M. [J] [Y], en leur qualité de copropriétaires, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT