Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e MARIA

1 EXP M^e GHIGO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

DÉCISION N° 2026/182

N° RG 23/00548 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PA6W

DEMANDERESSE :

Société LD MANAGEMENT APS

Frederiksgade 21 First Floor

1265 COPENHAGUE (DANEMARK)

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e VERAN

DEFENDERESSE :

SDC [U]

11 avenue Paul Guigou

06400 CANNES

C/o son syndic, FONCIA AZUR

11 boulevard de la Ferrage

06400 CANNES

représentée par Maître Philippe MARIA de l’ASSOCIATION MARIA – RISTORI-MARIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M. MIELI, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA lors des débats et Madame JOULAIN-LEPLOMB lors de la mise à disposition au greffe

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du avec effet différé au 02 mai 2025 ;

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 19 mai 2026 .

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant jugement d’adjudication en date du 20 septembre 2007, la société LD Management APS a acquis différents lots, dont deux appartements constituant les lots n°467 et 536, réunis en un seul lot bordé à l’Ouest et l’Est par deux terrasses parties communes à jouissance privative, situés au 10e et dernier étage de la résidence dénommée « Le Fontainebleau », sise à Cannes.

Elle a entrepris d’importants travaux de rénovation dans ses parties privatives.

Estimant que lesdits travaux étaient à l’origine d’infiltrations dans deux appartements situés au 9e étage, le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau a fait adopter par l’assemblée générale du 19 janvier 2009 deux résolutions (n°10 et 13), donnant pouvoir au syndic d’agir à son encontre, afin d’obtenir la démolition des empiétements sur les parties communes, la remise en état des lieux à l’initial et la réparation des désordres créés auxdites parties, outre le paiement de dommages et intérêts, et limitant les « travaux bruyants importants » à certaines périodes de l’année.

Par assignation du 14 avril 2009, la société LD Management APS a demandé au tribunal de grande instance de Grasse l’annulation de ces délibérations, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices.

Un protocole d’accord a été signé entre les parties le 23 mars 2010, et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires, aux termes duquel la société LD Management APS était autorisée à reprendre ses travaux, et s’engageait à la réfection des étanchéités des terrasses accessibles et du toit terrasse, en contrepartie de l’attribution de sa jouissance exclusive.

Par jugement en date du 14 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Grasse a notamment :

— déclaré la société LD Management APS irrecevable dans sa demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions contestées, et à voir condamner le syndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices ;

— débouté la société LD Management APS de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer la réfection des 4 murets séparatifs des terrasses Ouest et Est, à déplacer les aménagements communs se trouvant sur la toiture terrasse du 11e étage de manière à lui permettre d’effectuer l’étanchéité couvrant la toiture de son appartement, à ratifier le plan d’aménagement de ladite toiture terrasse et à signer toute demande d’autorisation administrative de nature à lui permettre l’édification de son édicule ;

— constaté que la société LD Management APS à effectuer les travaux d’étanchéité des terrasses du 10e étage et que la mise en eau n’a révélée aucune fuite ;

— condamné la société LD Management APS à effectuer les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse du 11e étage, conformément au protocole d’accord, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement ;

— condamné la société LD Management APS au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la même somme au titre des frais irrépétibles.

La société LD Management APS a relevé appel de cette décision.

Par arrêt en date du 21 décembre 2017, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— condamné le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau à effectuer la réfection des quatre murets séparatifs des terrasses Ouest et Est ;

— confirmé le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions ;

— débouté la société LD Management de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance ;

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties, ;

— dit n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 septembre 2016, le juge des référés de ce siège a :

— autorisé le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau à procéder aux travaux provisoires et conservatoires de fermeture des baies vitrées de l’appartement de la société LD Management, aux frais de cette dernière selon le descriptif de Monsieur [X] du 16 novembre 2015, et ce afin de le mettre hors d’eau ;

— condamné la société LD Management à laisser le syndicat des copropriétaires, et l’entreprise qu’il aura mandatée, accéder à son appartement afin de réaliser lesdits travaux, sous astreinte ;

— condamné la société LD Management à payer aux parties demanderesses une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

La société LD Management a relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 12 octobre 2017, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— constaté qu’il n’y avait plus lieu à référé, la société LD management ayant le 31 juillet 2017 fait procéder à la fermeture des ouvertures de son appartement ;

— condamné la société LD Management, pour résistance abusive, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros, aux consorts [B], [F] et [Q] chacun la somme de 500 euros et à Monsieur et Madame [D] la somme de 500 euros ;

— condamné la société LD Management au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par exploit en date du 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la société LD Management APS par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins, de la voir condamner, sous astreinte, à laisser l’accès libre à son appartement au syndic de la copropriété ainsi qu’à l’architecte de la copropriété sur leur simple demande, au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 6 janvier 2022, la juridiction a notamment :

— condamné la société LD Management, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, à laisser l’accès libre à son appartement au syndic de la copropriété ainsi qu’à l’architecte de la copropriété, sur leur simple demande ;

— condamné la société LD Management à payer au syndicat des copropriétaires le somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société LD Management APS a relevé appel de cette décision.

Par arrêt en date du 11 mai 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— débouter la société LD Management de sa demande de voir annuler l’ordonnance entreprise par suite de l’annulation de son assignation ;

— confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamné la société LD Management APS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société LD Management APS formulée sur le même fondement ;

— condamné la société LD Management APS aux dépens de la procédure d’appel avec distraction.

Saisi par la société LD Management APS par exploit du 17 janvier 2023 d’une demande en fixation d’astreinte fondée sur l’inexécution alléguée du syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge par l’arrêt du 21 décembre 2017, le juge de l’exécution de ce siège a, par jugement en date du 13 mars 2024 :

— débouté la société LD Management APS de sa demande de fixation d’une astreinte ; formulée sur le même fondement ;

— condamné la société LD Management APS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société LD Management APS aux dépens de la procédure d’appel avec distraction ;

— rejeté les autres chefs de demandes.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2023, la société LD Management APS a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Foncia Azur, par-devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de le voir condamner à l’indemniser de ses préjudices, au titre de la résistance abusive, des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle expose que :

— le syndicat des copropriétaires a tout fait pour surseoir à l’exécution des travaux mis à sa charge par l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 décembre 2017 ;

— c’est indûment qu’il affirme ne pas connaître ses coordonnées, et ne pas disposer des clés de son appartement ; en effet, lesdites clés sont depuis des années mises à la disposition du concierge, qui dispose d’un numéro de téléphone d’urgence pour contacter l’une de ses relations située à Cannes, ce qu’il confirme dans un procès-verbal de constat dressé le 16 août 2022 ; en outre le cabinet [K] et Monsieur [E] ont toujours été en mesure de la contacter, puisqu’ils disposent de son numéro de téléphone ainsi que de son adresse mail, comme les nombreuses correspondances qu’ils ont échangées le démontrent ;

— il est faux d’affirmer que son appartement serait laissé à l’abandon, les travaux, débutés en 2014, n’ayant pas cessé, et étant au stade des finitions avec la pose du marbre ; leur suspension est imputable à la carence du syndicat des copropriétaires, dès lors que depuis l’arrêt du 21 décembre 2017, le chantier est bloqué du fait de son inertie ;

— les infiltrations alléguées proviennent des murets de séparation des appartements, et de la défaillance de l’étanchéité des terrasses voisines qui doivent être refaites ; cette analyse résulte du rapport de la société Socotec et du rapport de Monsieur [P] en date du 29 janvier 2022 confirmant l’absence de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires ;

— le remplacement des murets permettrait de terminer la surface restante de l’appartement ;

— depuis l’arrêt du 21 décembre 2017, le chantier est bloqué face à l’inertie du syndicat des copropriétaires ;

— la réalité et le quantum de son préjudice de jouissance, qu’elle fixe à la somme de 480.000 sur la base d’une valeur locative de 8.000/mois sur une période de 60 mois, ressortent des éléments du dossier ;

— la mauvaise foi caractérisée du syndicat des copropriétaires fonde sa demande formulée sur le fondement de sa résistance abusive.

*****

La société LD Management APS est en l’état de ses conclusions en réponse n°3, notifiées par RPVA le 29 avril 2025 aux termes desquelles elle demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 14 de la loi du 10 juillet 1265, 32-1 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 21 décembre 2017, et de l’article 16 du code de procédure civile sur le contradictoire, de :

À titre liminaire :

— rejeter les écritures tardives du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Fontainebleau adressées le 12 mai 2025, alors que l’ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2025 ;

— juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Fontainebleau a été condamné par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 21 décembre 2017, à réaliser la réfection des quatre murets séparatifs des terrasses Ouest et Est constituant des parties communes ;

— juger qu’il n’a pas exécuté les condamnations mises à sa charge par ledit arrêt ;

— juger qu’il fait preuve de la plus parfaite inertie depuis près de cinq années ;

— juger qu’il use de manœuvres dilatoires afin d’échapper à ses obligations en développent des arguments purement mensongers ;

— juger qu’il dispose des coordonnées de la société LD Management ainsi que des clés de l’appartement.

— juger qu’il fait preuve de la plus parfaite mauvaise fois.

En conséquence :

— juger que les manquements imputables au syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau sont directement à l’origine de ses préjudices ;

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau au paiement de la somme de 576.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis près de cinq années ;

— le condamner à lui rembourser les charges d’un montant de 75.964,53 euros ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires résidence Le Fontainebleau ;

— le condamner au paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— le condamner au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Franck GHIGO, sous sa due affirmation de droit ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, eu égard à l’ancienneté du litige.

En réponse aux écritures adverses, elle expose que :

— l’absence de cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, et la tardiveté de la signification des écritures du syndicat des copropriétaires, qui ne lui permet pas de répliquer en temps utiles, justifient le rejet de ses dernières conclusions signifiées le 12 mai 2025 ;

— le syndicat des copropriétaires a tout mis en œuvre pour suspendre à l’exécution des travaux mis à sa charge par l’arrêt du 21 décembre 2017 sont infondés ; il dispose ainsi tant de ses coordonnées, que de la clé de son appartement ;

— les difficultés financières qu’il lui impute et qu’il soutient être en lien avec l’inachèvement des travaux dans ses lots, ne sont en rien étayées ;

— elle n’a eu d’autre choix, compte tenu de la carence du syndicat des copropriétaires à l’origine de son préjudice, que de saisir la juridiction de sorte que son action ne peut être qualifiée de dilatoire ;

— le syndicat des copropriétaires n’ayant pas procédé aux travaux de reprise des murettes séparatives, elle n’a pu achever ses travaux à l’intérieur de ses lots ;

— dans sa décision du 13 mars 2024, le juge de l’exécution, qui a retenu que de l’inexécution de l’obligation de réfection pesant sur le syndicat des copropriétaires procédait l’impossibilité pour la société LD Management APS d’achever ses travaux, a rejeté sa demande en fixation d’une astreinte au motif, de pure forme, de la non signification au syndicat des copropriétaires de l’arrêt du 21 décembre 2017 ;

— l’arrêt du 21 décembre 2017 constitue le point de départ du présent litige de sorte que la c’est de façon dilatoire que le syndicat des copropriétaires évoque la chronologie des fais depuis 2008 et le protocole d’accord du 23 mars 2010 ;

— ne justifiant d’aucune facture de travaux postérieure audit arrêt, il ne démontre pas qu’il aurait satisfait à ses obligations.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet Immobilier [N] [T], notifiées par RPVA le 12 mai 2025, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Liminairement :

— ordonner le rabat de la clôture intervenue le 2 mai 2015 et admettre ses présentes écritures ;

— rejeter les prétentions de la société LD Management comme étant irrecevables et infondées.

Reconventionnellement :

— condamner la société LD Management à lui payer une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— condamner la société LD Management à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner en outre aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Philippe MARIA, avocat aux offres de droit, pour ceux dont il aura fait l’avance.

Soutenant que, légitime à répondre aux conclusions de la société LD Management APS notifiées le 29 avril 2025, trois jours avant la clôture fixée le 2 mai 2025, il est bien fondé en sa demande de rabat de la clôture, il expose que :

— la société LD Management APS n’a pas rempli ses obligations issues du protocole d’accord transactionnel signé le 23 mars 2010, à savoir la réalisation des étanchéités des terrasses attenantes à ses lots, et celle du toit-terrasse situé au-dessus de son appartement, et n’a pas achevé ses travaux dans ses parties privatives pour des motifs étrangers au syndicat des copropriétaires ;

— condamné sous astreinte par ordonnances de référé du 23 janvier 2012 à réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité, le syndicat des copropriétaires la, par courrier RAR du 7 mars 2012, mise en demeure de lui laisser l’accès à ses terrasses pour satisfaire à cette obligation, en vain ;

— en cours d’exécution des travaux par la société LD Management APS, un point technique a été évoqué afférent au relevé d’étanchéité le long des murets séparatifs des terrasses attenantes à son appartement avec celles des appartements situés de part et d’autre ;

— il ressort des conclusions de Monsieur [X], expert technique du syndicat des copropriétaires, que les difficultés évoquées par la société LD Management APS pour justifier son retard d’exécution pouvant être aisément solutionnées, ne constituaient pas un obstacle à l’exécution de ses obligations ;

— il était convenu que la société LD Management APS devait, pour parfaire ses travaux d’étanchéité, effectuer des travaux sur le côté des murets de séparation donnant sur sa terrasse, et la copropriété devait réaliser les mêmes travaux sur l’autre versant des murets ;

— par lettre de conseil du 6 août 2012, la société LD Management APS a indiqué que l’étanchéité des terrasses de son appartement était achevée ;

— or, au mois de septembre 2012, de nouvelles infiltrations sont apparues, imputables selon les conclusions de l’expert [X] aux ouvertures de l’appartement de la société LD Management APS, et à la rupture de la canalisation d’évacuation des eaux de la véranda Sud ; il relevait en outre l’inachèvement des travaux d’étanchéité des terrasses ;

— les éléments du dossier (compte-rendu de réunion de Monsieur [X] du 1er juillet 2015, sa note du 22 octobre 2015, et son attestation du 2 décembre 2015) démontrent que le syndicat des copropriétaires a réalisés les travaux qu’il avait acceptés de prendre en charge, sur le côté des murets de séparation donnant sur les terrasses mitoyennes de celles de la société LD Management APS, cette dernière devant réaliser des travaux identiques sur le côté interne desdits murets ; lesdits travaux, qui ont pour objet les désordres affectant les lots sous-jacents à ceux de la société LD Management APS, restent en souffrance, tout comme les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse sus-jacente ;

— par ordonnance de référé du 16 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à procéder aux travaux conservatoires de fermetures des baies vitrées de l’appartement de la société LD Management APS ;

— le rapport de Monsieur [W] du 30 octobre 2017 conclut à l’absence de protection de l’étanchéité présentant des défauts évidents (marques de faïençage en surface), à la non-conformité aux règles de l’art des relevés d’étanchéité au droit des portes-fenêtres, le long des murets de séparation des terrasses, et de l’étanchéité des terrasses latérales de l’appartement ;

— par arrêt du 21 décembre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, réformant le jugement du 14 décembre 2012, a condamné le syndicat des copropriétaires à effectuer la réfection des 4 murets séparatifs des terrasses Ouest et Est ; elle a aussi rejeté la demande indemnitaire formulée par la société LD Management APS, en relevant les défaillances respectives des parties dans l’exécution de leurs obligations réciproques ; la cour n’a toutefois pas tenu compte des pièces produites démontrant sa mise en œuvre des travaux sur la face externe des murets séparatifs ;

— les désordres persistant dans les appartements du 9e étage, par ordonnance de référé du 6 janvier 2022, confirmé par arrêt du 11 mai 2023, la société LD Management APS a été condamnée à laisser l’accès de son appartement au syndic et à l’architecte de la copropriété ;

— contrairement à ce qu’il est soutenu, il a effectivement réalisé la réfection des murets séparatifs des terrasses Ouest et Est, suivant la solution validée par l’ensemble des parties, et sur laquelle le bureau Véritas a émis un avis favorable, qu’il a confiée aux entreprises [I] et Ciarapica, suivant factures des 30 novembre 2012 et 30 juin 2015 ;

— le rapport de l’expert [P] du 29 janvier 2022 concerne exclusivement la face interne des murets séparatifs, dont la reprise, située hors du champ d’intervention du syndicat des copropriétaires, incombe à la société LD Management APS ; de surcroît son analyse porte sur les terrasses Nord et Sud de l’appartement de la société LD Management APS , qui, couvertes par des vérandas, ne sont pas concernées par les travaux objet du litige ;

— en outre, en ce qu’il a été établi hors son contradictoire, ledit rapport, qui constitue la seule pièce technique sur laquelle se fonde la demanderesse pour établir sa carence, est inopposable à la procédure ; enfin il démontre que la société LD Management APS n’a pas réalisé ses travaux sur la face interne de ses murets ;

— la réalité du préjudice allégué n’est pas démontrée ; en effet, le contentieux opposant les parties a pour origine les infiltrations imputables la défaillance de l’étanchéité des terrasses Ouest et Est attenantes à l’appartement de la demanderesse, qu’elle s’est engagée à reprendre, comme la face interne des murets de séparation des terrasses ;

— à supposer la carence du syndicat des copropriétaires retenue, elle ne pourrait provoquer des désordres dans les parties privatives de la société LD Management APS, mais uniquement dans les lots sous-jacents ; en effet, il n’y a aucun lien causal entre le défaut d’achèvement des travaux de la société LD Management APS à l’intérieur de son appartement, et l’existence ou non des relevés d’étanchéité sur les terrasses extérieures mitoyennes, pas plus qu’il n’en existe entre la défaillance de l’étanchéité des terrasses de l’appartement de la société LD Management APS et des désordres dans son appartement ; ainsi, le syndicat des copropriétaires ne porte aucune responsabilité sur le non achèvement des travaux intérieurs à l’appartement de la demanderesse, et de l’étanchéité dites terrasses ;

— l’action de la société LD Management APS n’a d’autre objet que de tenter de faire supporter par la copropriété le coût des travaux restant à sa charge.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024, avec effet différé au 2 mai 2025, et l’audience de plaidoiries a été fixée au 3 juin 2025 à l’issue de laquelle les parties présentes ont été informées de la mise en délibéré au 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, prorogée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur la révocation d’ordonnance de clôture :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. En outre, l’ordonnance de clôture peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [U] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture, en expliquant que la société LD Management a notifié des conclusions récapitulatives par RPVA le 29 avril 2025, soit trois jours de la clôture des débats intervenue pour rappel le 2 mai 2025, et qu’il était fondé à y répondre.

En effet, en réponse auxdites conclusions, ils ont signifié leurs conclusions le 12 mai 2025, post clôture.

En conséquence, au regard de la nécessité de veiller au respect de la contradiction des débats, ce dernier étant fondé à faire valoir ses observations sur les conclusions au fond de la société LD Management APS, il sera fait droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, et son prononcé sera porté au jour de l’audience avant débats, dans les termes du dispositif de la présente décision.

II. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Enfin l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce le litige a pour objet les travaux de reprise de la partie des murets de séparation des terrasses mitoyennes de celles attenantes à l’appartement de la société LD Management.

Cette dernière soutient que, pour ne pas les avoir exécutés alors que la charge lui en incombait, le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité engagée, et qu’il est tenu d’en réparer les conséquences dommageables.

Le syndicat conteste cette analyse.

Il soutient que c’est pas une erreur d’appréciation des pièces versées aux débats, que la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 21 décembre 2017, l’a condamné à effectuer les travaux de réfection des 4 murets séparatifs des terrasses Ouest et Est, alors que leur exécution, confiée aux sociétés [I] et Ciaracipa, est d’ores et déjà achevée.

Pour rappel, dans son jugement en date du 14 décembre 2022, le tribunal de grande instance de Grasse a relevé, s’agissant des travaux de réfection des quatre murets séparatifs des terrasses Ouest et Est, que les travaux, confiés par le syndicat aux sociétés Garonne et Ciarapica, étaient en cours de réalisation, la copropriété versant aux débats le planning estimatif des travaux. Le tribunal a donc retenu que les travaux dont la société LD Management réclamait l’exécution étaient en cours d’achèvement, et qu’il n’y avait donc pas lieu de condamner le syndicat qui avait expressément accepté de les réaliser.

Dans l’arrêt du 21 décembre 2017 rendu sur appel du jugement précité, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a considéré que lesdits murets n’avaient pas été refaits, ceux-ci étant en agglos creux et non engravés contrairement au DTU, de sorte que le syndicat des copropriétaires, qui s’était engagé à réaliser les travaux, devait être condamné à y procéder, sans toutefois qu’il y ait lieu dans l’immédiat de prévoir une mesure d’astreinte.

À l’appui de ses contestations, le syndicat produit aux débats divers documents techniques, notamment les comptes-rendus de réunion de Monsieur [X], expert amiable qu’il a diligenté, en dates des 18 juillet et 27 novembre 2014 et 1er juillet 2015, et ses notes des 12 juin et 22 octobre 2015.

Toutefois, lesdites pièces ayant été produites dans le cadre de l’instance précitée en appel, elles ont ainsi été soumises à l’analyse de la cour d’appel, qui les a écartées pour les motifs qu’elle a estimés légitimes et utiles à la solution du litige.

En outre, elles sont antérieures à l’arrêt de la cour d’appel du 21 décembre 2017, de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence probatoire quant à la satisfaction par le syndicat de son engagement à l’exécution de sa part des travaux en parties communes.

Il évoque par ailleurs les factures de la société Garonne du 30 novembre 2012, afférent à la création d’un renfort d’étanchéité sur les murets mitoyens à la terrasse LD Mangement APS, et de la société Ciarapica Peinture du 30 juin 2015 concernant la réfection des deux travaux murets de séparation de son appartement, en concluant qu’elles établissent l’objet et la réalité de son exécution.

Or et ainsi que le relève justement dans son jugement en date du 13 mars 2024 le juge de l’exécution de ce siège, saisi par la société LD Management APS en vue de la fixation d’une astreinte, ces factures sont antérieures à l’arrêt de la cour d’appel du 21 décembre 2017, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’obligation à réfection mise à la charge du syndicat aurait été parfaitement accomplie.

Le syndicat souligne encore que la société LD Management APS ne verse aux débats aucune pièce qui soit susceptible de contredire son exécution effective des travaux querellés sur la face extérieure des murets de séparation donnant sur les terrasse attenantes à son lot.

Toutefois ce faisant il renverse la charge de la preuve lui incombant, dès lors qu’il lui appartient, au visa de l’article 1353 du code civil suscité, d’établir la réalité de ces travaux.

Or, c’est sans le soutien d’un élément technique actualisé, et à tout le moins postérieur à l’arrêt précité de la cour d’appel, que le syndicat affirme que la société LD Management APS procède à une analyse erronée du rapport de Monsieur [P], en ce que les photos qui y sont annexées sont celles des terrasses Nord et Sud, étrangères au litige, et qu’elles concernent exclusivement la face interne des murets séparatifs, dont la réalisation est à la charge de la société LD Management APS.

À cet égard, il lui était loisible de contester les conclusions de ce rapport, en produisant par exemple un procès-verbal de constat de commissaire de justice postérieur au 21 décembre 2017, ou en sollicitant l’avis d’un expert à l’effet de confirmer le parfait achèvement qu’il allègue.

À défaut, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas plus devant la présente juridiction que précédemment devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence et le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse de l’exécution des travaux de reprise mis à sa charge.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants que, faute de justifier de la complète exécution des travaux suscités en parties communes, le syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau, dont l’obligation procède des modalités du protocole d’accord en date du 23 mars 2010 et des dispositions de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 décembre 2017, voit sa responsabilité engagée à l’égard de la société LD Management APS.

Il lui appartiendra dès lors d’en supporter les conséquences dommageables.

III. Sur les demandes d’indemnisation :

Le succès des prétentions indemnitaires de la société LD Management suppose qu’elle rapporte la preuve d’un préjudice, en lien de causalité avec l’inexécution fautive du syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau.

La société LD Management sollicite en premier lieu sa condamnation à lui payer la somme de 576.000 euros au titre de son préjudice de jouissance, calculée sur la base de 8.000 euros/mois sur une période courant à compter du 21 décembre 2017.

Il convient à titre liminaire d’observer une discordance, dans ses dernières conclusions, entre la somme qu’elle réclame à ce titre dans l’exposé de ses prétentions et ses moyens (page 20, 704.000 euros) et celle figurant dans son dispositif (576.000 euros) dont la juridiction est dès lors seule saisie.

Il est constant que le litige a pour origine les infiltrations ayant affecté, dès 2008, les appartements sous-jacents à l’appartement de la société LD Management APS, dont le lien de causalité avec la défaillance de l’étanchéité des terrasses du 10e étage n’est pas discuté par les parties.

À l’appui de sa demande, la société LD Management APS soutient que, les manœuvres dilatoires du syndicat des copropriétaires afin de surseoir à l’exécution de ses travaux, l’empêche d’achever ses travaux de réfection dont la reprise est subordonnée à la réfection des murets.

Elle produit ainsi le rapport de Monsieur [P] en date du 29 janvier 2022 qui décrit comme suit la situation : « J’ai constaté que les murettes séparatives des terrasses Est et Ouest de l’appartement constitué d’agglos creux selon d’anciens sondages apparents, restés en l’état n’avait pas fait l’objet de travaux de réfection par le syndicat des copropriétaires selon l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 décembre 2017, avec en incidence les reprises d’étanchéité nécessaires ainsi que tous les ouvrages liés audites murettes.

En conséquence, la cause et l’origine des pénétrations d’eau par intempéries en raison desdites murettes séparatives ne sont toujours pas réparées, et la société LD Management n’est donc pas en mesure d’achever ses travaux à l’intérieur de ses lots 467 et 536. ».

Toutefois, s’il est constant que tout rapport d’expertise amiable établi de manière non contradictoire peut valoir à titre de preuve, c’est à la condition d’une part qu’il soit soumis à la libre discussion des parties, et d’autre part que le dossier révèle d’autres éléments concordants pour que ses conclusions soient exploitées par la juridiction à l’effet d’emporter sa conviction.

Or, en l’espèce les conclusions dudit rapport amiable, bien que débattues en cours d’instance, ne sont corroborées par aucun autre élément technique objectif, que ne constitue par le procès-verbal dressé le 16 août 2022, en ce qu’il ne porte aucune explication technique d’une situation qu’il ne fait que décrire/constater.

En outre, la société LD Management APS ne démontre pas en quoi l’achèvement de son chantier, en ce compris la réfection des étanchéités des terrasses Ouest et Est du 10e étage, parties communes à jouissance privatives, serait subordonné à celui des murets externes des séparations des terrasses incombant au syndicat des copropriétaires.

En effet, les travaux litigieux sont ainsi décrits dans le compte-rendu de réunion de Monsieur [X] du 10 juillet 2012, qui ne suscite sur ce point aucun débat des parties, s’agissant des murets de séparation Nord et Sud : « L’entreprise LD Management réalisera donc un contre-muret, éventuellement partiellement inséré dans le muret actuel, en cassant la paroi externe des agglos, de sorte que son travail pourra être strictement conforme aux règles de l’art. La copropriété fera réaliser un travail similaire de l’autre côté des murs de séparation ».

Or, il ressort clairement des schémas de la situation initiale et des travaux de reprise de l’étanchéité desdites terrasses validés par Monsieur [X], annexés à son compte-rendu du 3 juillet 2012 (pièce n°67 du défendeur), que les travaux afférents à la terrasse de la société LD Management APS incluant le traitement des faces internes à son lot des murets séparatifs, sont indépendants de ceux à réaliser sur la face externe desdits murets incombant au syndicat des copropriétaires

Monsieur [X] précise ainsi dans son compte-rendu des 26 et 30 juillet 2012, que « Les murs séparatifs ne devant pas être démolis, rien n’empêche la poursuite des travaux de LD Management sur ses terrasses ».

Cette analyse est corrélée :

— au constat de Monsieur [X], dans son compte-rendu du 12 septembre 2012, de l’inexécution par la société LD Management APS de la reprise de la partie basse des murets de séparation Nord et Sud, qu’il ne lie en rien à l’état d’avancement des travaux imputables au syndicat des copropriétaires ;

— à son observation, dans son compte-rendu du 22 octobre 2012, que « le retard apporté à l’étanchéité ne saurait en rien incomber, même partiellement, à la copropriété » ;

— à son compte-rendu du 27 novembre 2014, qui, s’il précise la nécessité d’une coordination entre la copropriété et la société LD Management APS, ne vise pas les travaux d’étanchéité d’ores et déjà réalisés par les entreprises qu’ils ont diligentées (Fergani et [I]), mais des travaux complémentaires des murets (remplissage des agglomérés du rang supérieur et réalisation d’une arase béton, obturation des joints entre les murets et les éléments préfabriqués de garde-corps, application d’une peinture imperméabilisante en partie supérieure), sans lien avec les relevés d’étanchéité querellés.

Par ailleurs, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, la société LD Management APS ne fait état d’aucune infiltration imputable aux parties communes qui aurait affecté son lot, le litige étant né des infiltrations subies par les propriétaires du 9e étage, tiers à la présente instance.

Il ressort de l’ensemble de ces développements concordants et non utilement contredits, que faute de démontrer la réalité d’une part d’un lien causal entre le retard de son chantier et l’inexécution fautive du syndicat des copropriétaires, et d’autre part des désordres affectant ses parties privatives résultant d’un défaut d’entretien des parties communes, la société LD Management ne justifie d’aucun préjudice indemnisable imputable au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

La société LD Management sollicite en outre la condamnation du SDC à lui rembourser les charges d’un montant de 75.964,53 euros, et à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La demande afférente aux charges de copropriété est infondée dès lors que la société LD Management ne démontre pas que l’inhabitabilité de son bien serait liée à la carence du syndicat.

Au surplus, il convient de rappeler qu’il ressort de la jurisprudence que le paiement des charges est afférent à la qualité de copropriétaire, étrangère à l’état du lot de copropriété concerné, et indépendamment des revenus qu’il est susceptible de générer et enfin que la privation de sa jouissance, même lorsqu’elle est imputable à une faute au syndicat des copropriétaires ne peut pas décharger le copropriétaire qui en est victime de l’exécution de ses obligations pécuniaires à son égard.

Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.

Enfin, si le syndicat succombe dans sa démonstration d’une exécution des travaux querellés, il emporte la conviction de la juridiction sur le bien fondé de sa prétention au rejet de la demande d’indemnitaire de la société LD Management, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de son action en défense de ses intérêts.

En conséquence, sa résistance abusive n’étant pas caractérisée, la demande de la société LD Management APS de ce chef sera rejetée.

IV. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société LD Management APS à lui verser la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, il est généralement admis que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

À cet égard l’action de la société LD Management APS tend, à partir d’une appréciation qui lui est propre des éléments de la cause dont il est de l’essence même d’être soumis à la libre discussion des parties, à voir admettre ses demandes formulées à l’encontre du défendeur, qu’elle considère comme légitime.

Elle apparaît dès lors comme une manifestation légitime de son droit à faire valoir ses intérêts, exclusive de toute attitude malicieuse, de sorte qu’aucune action abusive n’est établie.

En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.

V. Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles :

a) sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

b) sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, la société LD Management APS sera condamnée aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Philippe MARIA, avocat aux offres de droit, pour ceux dont il aura fait l’avance.

c) sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société LD Management APS sera condamnée à payer au syndicat des coproprietaires le Fontainebleau la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par jugement contradictoire après débats en audience publique, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 2 mai 2025, et prononce une nouvelle clôture au 3 juin 2025 avant débats.

Déboute la société LD Management APS de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

Déboute la société LD Management APS de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau au titre du remboursement des charges de copropriété.

Déboute la société LD Management APS de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires Le Fontainebleau pour procédure abusive.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Rappelle l’exécution provisoire de droit, et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Condamne la société LD Management APS aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Mâitre Philippe MARIA, avocat au barreau de Grasse, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société LD Management APS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Fontainebleau, pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. Cabinet Immobilier [N] [T], la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Président