Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 31 mars 2026, n° 25/03756

TJ Grasse 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 31 mars 2026, n° 25/03756
Numéro(s) :	25/03756
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathilde JENVRAIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble c/ S.A.R.L. [ H ] [ M ]

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e JENVRAIN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DÉCISION N° 26/118

N° RG 25/03756 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJVH

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 100 boulevard du soleil, sis 100 boulevard du Soleil 06400 CANNES, pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [P] [L], demeurant 100 boulevard du Soleil 06400 CANNES

représenté par M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [H] [M], SIRET 41496968300021, dont le siège social se trouve 1 allée des Chênes 59241 MASNIERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 27 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 31 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 septembre 2021, la SARL [H] [M] a acquis des lots de copropriété au sein de l’immeuble sis 100 boulevard du Soleil, 06150 CANNES LA BOCCA.

Elle est ainsi propriétaire :

— du lot n°3 constitué d’une cave,

— du lot n°5 constitué d’un parking,

— du lot n°9 constitué d’un appartement en rez-de-jardin,

— du lot n°10 constitué de la jouissance exclusive, privative et perpétuelle d’un jardin d’une superficie de 170 m2.

Se prévalant de la construction sans autorisation par la société [H] [M] d’une piscine enterrée entourée d’une terrasse, sur l’emprise du jardin, partie commune à usage privatif, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « 100 BOULEVARD DU SOLEIL », a, par acte délivré le 3 juillet 2025, fait assigner la SARL [H] [M] devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Aux termes de son assignation, il demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le constat de commissaire de justice du 22 juillet 2024,

CONDAMNER la SCI [H] [M] sous astreinte à démolir la piscine enterrée dans son jardin, partie commune à jouissance privative, et remettre en état les lieux, sous astreinte de 100€ par jour de retard

CONDAMNER la SCI [H] [M] à reconstruire la jardinière démolie sous astreinte de 100 € par jour de retard,

CONDAMNER la SCI [H] [M] au paiement des frais de constat à hauteur de 407.28€.

CONDAMNER la SCI [H] [M] au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

*********

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal renvoie à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur.

La SARL [H] [M], régulièrement assignée par acte délivré le 3 juillet 2025, suivant procès-verbal de remise à étude d’huissier n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application des articles 472 à 474 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la forme sociale de la défenderesse

Il convient de relever que l’assignation a été délivrée à la SARL [H] [M] et non à la SCI [H] [M] et que l’acte de propriété versé au débat fait état de l’acquisition des lots n°9 et 10 par la SARL [H] [M].

Par conséquent, le dispositif de l’assignation du demandeur, qui sollicite la condamnation d’une SCI [H] [M] est manifestement entaché d’erreurs purement matérielles.

Il sera par conséquent retenu que le tribunal est bien saisi de demandes dirigées contre la SARL [H] [M], laquelle a été assignée de façon régulière.

Sur les demandes de remise en état sous astreinte

Aux termes de l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965, « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Suivant l’article 6-3 de la loi de du 10 juillet 1965, « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

En l’espèce, il est établi par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division produits au débat et dont le contenu est repris dans l’acte d’acquisition de la défenderesse, que le jardin agrémentant son appartement en rez-de jardin est une partie commune à jouissance exclusive.

Il s’agit donc d’une partie commune et non d’une partie privative.

Par conséquent, tous travaux affectant le jardin de l’appartement de la société [H] [M] sont soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il résulte du règlement de copropriété qu’au sujet des jardins, « les propriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des jardins devront respecter l’aspect général. Ils ne pourront modifier les plantations sans l’accord du syndic » « il ne pourra être planté dans ces jardins que des fleurs ou plantes décoratives ».

Le règlement de copropriété interdit donc expressément également toute modification significative de l’aspect général des parties communes constituant les jardins.

Le demandeur produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, démontant la matérialité de la construction d’une piscine entourée d’une terrasse carrelée sur l’emprise du jardin agrémentant l’appartement de la société [H] [M], outre l’inexistence de toute jardinière au Sud de la piscine. Or, les plans communiqués au commissaire de justice et reproduits dans son procès-verbal appuient l’existence initiale de jardinière maçonnée faisant office de séparation avec le lot contigu.

Or, il ne peut être nié que la construction d’une piscine enterrée agrémentée d’une terrasse carrelée et la destruction à l’occasion de ces travaux d’une jardinière préexistante, modifie significativement l’aspect des parties communes, fussent-elle à jouissance exclusive, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires était nécessaire.

La preuve de cette autorisation n’est pas rapportée par la défenderesse qui ne comparait pas.

Elle n’a manifestement jamais été sollicitée par la société [H] [M].

Le syndic représentant le syndicat des copropriétaires démontre quant à lui avoir obtenu l’autorisation, selon procès-verbal d’assemblée générale du 8 avril 2024, d’ester en justice contre [H] [M] aux fins de démolition de la piscine bâtie accord légal des copropriétaires ainsi que la remise en place de la jardinière supprimée entre sa propriété et celle du RDC créant ainsi un vis-à-vis inopportun.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SARL [H] [M] à démolir la piscine enterrée construite dans le jardin afférent à son lot privatif, partie commune à jouissance exclusive, à reconstruire la jardinière préexistante démolie et à remettre les lieux en leur état préexistant aux travaux entrepris sans autorisation de l’assemblée générale et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement.

La SARL [H] [M] n’ayant pas comparu, il apparaît opportun d’assortir ladite condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, dans les termes du dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, la faute de la SARL [H] [M], qui a effectué des travaux d’ampleur sans autorisation, est à l’origine de la nécessité de les faire constater par commissaire de justice, de sorte qu’elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 407.28 euros correspondant aux frais justifiés du constat du 24 août 2024, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et au visa de l’article 12 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SARL [H] [M], succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « 100 BOULEVARD DU SOLEIL » la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner la SARL [H] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « 100 BOULEVARD DU SOLEIL » la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l’affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL [H] [M] à démolir la piscine enterrée construite dans le jardin afférent à son lot privatif au sein de la copropriété située « 100 BOULEVARD DU SOLEIL » 06150 CANNES LA BOCCA, partie commune à jouissance exclusive, à reconstruire la jardinière préexistante démolie et à remettre les lieux en leur état préexistant aux travaux entrepris sans autorisation de l’assemblée générale et ce dans un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que passé ce délai, ladite condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, courant pendant 3 mois ;

RAPPELLE que passé ce délai de 3 mois, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de l’exécution afin de faire liquider l’astreinte provisoire et le cas échéant fixer l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la SARL [H] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « 100 BOULEVARD DU SOLEIL » la somme de 407.28 euros correspondant aux frais justifiés du constat du 24 août 2024, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et au visa de l’article 12 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [H] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL [H] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « 100 BOULEVARD DU SOLEIL » la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT