1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC Me [F]

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 12 FEVRIER 2026

Syndic. de copro. [Y] [I]

c/

S.A.R.L. LA TOISON D’OR

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05632 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QQAV

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Décembre 2025

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [N] [Localité 1]

C/o son syndic, Cabinet BOUMANN IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Clément LAUTIER, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

S.A.R.L. LA TOISON D’OR

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Décembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2026.

***

La SARL LA TOISON D’OR est copropriétaire (lots 23, 52, 53, 162, 163, 164 et172) au sein de la [Adresse 3] située [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte en date du 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [N] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SARL LA TOISON D’OR devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et notamment l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 :

— constater le vote, par l’assemblée générale du 29 juin 2024, du budget prévisionnel de l’année 2025 pour un montant de 270 000 €,

Vu la mise en demeure 19-2 adressée par Maître [L] [F] à la SARL LA TOISON D’OR en date du 10 septembre 2025,

— constater l’expiration du délai légal de 30 jours ;

— constater la déchéance du terme ;

— condamner la SARL LA TOISON D’OR à lui payer les sommes de :

➝ 22 350,58 € au titre des charges échues du 1er octobre 2024 au 30 octobre 2025;

➝ 500 € au titre des frais nécessaires;

➝ 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive;

➝ le tout avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à parfait paiement.

— condamner la SARL LA TOISON D’OR à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de l’assignation;

— juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que la SARL LA TOISON D’OR n’a procédé à aucun règlement de charges depuis le 1er octobre 2024 et que la mise en demeure visant l’article 19-2 en date du 10 septembre 2025 est demeurée vaine. Il ajoute que le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et les comptes de l’exercice 2024 ont été approuvés lors des assemblées générales des 29 juin 2024 et 22 juillet 2025 et que la SARL LA TOISON D’OR est redevable de la somme de 22 350,58€ au titre des charges échues du 1er octobre 2024 au 30 octobre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [N] [Localité 1] demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée à personne, la SARL LA TOISON D’OR n’a pas constitué avocat; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales,

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :

— la notification de transfert de propriété en date du 23 décembre 2021 établissant que la SARL LA TOISON D’OR est devenue propriétaire des lots 23, 52, 53, 162, 163, 164 et 172 au sein de la résidence [N] [Localité 1] ;

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL BOUMANN IMMOBILIER intervient pour son compte.

Il est produit une attestation notariée en date du 23 décembre 2021que la société La toison d’or a acquis le bien le 22 décembre 2021.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er janvier au 31 décembre de la même année.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [N] [Localité 1] produit aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ainsi que divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ainsi que divers travaux.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le relevé de compte arrêté au 31 octobre 2025 (pièce n°5), au moins une provision due par la SARL LA TOISON D’OR au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SARL LA TOISON D’OR le 10 septembre 2025 (réceptionnée le 11 septembre 2025) d’avoir à régler la somme de 9 098,73 € au titre des appels de charges et de cotisation de fonds Alur des 1er janvier 2025, 1er avril 2025 et 1er juillet 2025 selon décompte de charges arrêté au 4 septembre 2025 et lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte produit arrêté au 31 octobre 2025, non contesté par la défenderesse non comparante.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— le décompte des charges arrêté à la date du 31 octobre 2025,

— le décompte des charges de l’exercice 2024,

— les appels de charges du 17 septembre 2024 au 1er octobre 2025 adressés à la SARL LA TOISON D’OR.

La SARL LA TOISON D’OR, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Le syndicat des copropriétaires est en conséquence bien fondé à solliciter la condamnation de la SARL LA TOISON D’OR au paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, non encore échus au jour de la mise en demeure et devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard des pièces susvisées et du décompte produit (expurgé des frais d’un montant de 500 € qui seront évoqués ci-après), la SARL LA TOISON D’OR sera en conséquence condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  14 860,94 € au titre des charges et provisions échues entre le 1er octobre 2024 et le 10 septembre 2025, date de l’envoi de la mise en demeure ;

—  7 489,64€ au titre de la provision pour charges (2 885,03€), de la cotisation de fonds travaux (147,88€) et de l’appel de fonds de travaux de sécurisation du marbre de la façade (4 456,73€) en date du 1er octobre 2025 non encore échues à la date de la mise en demeure et devenues immédiatement exigibles,

Soit un montant total de 22 350,58€.

Ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de la délivrance de l’assignation, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais nécessaires correspondant :

— aux frais de relance en LRAR du 12 mars 2025 (50€),

— à la constitution du dossier transmis à l’avocat (300€),

— frais d’inscription d’hypothèque légale (150€).

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure en date du 12 mars 2025. Il peut donc réclamer à la SARL LA TOISON D’OR le paiement de la somme de 50 € à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande en paiement de la somme de 300 € correspondant aux frais de constitution du dossier transmis à l’avocat. En effet, ces frais font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l’espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera également débouté de sa demande au titre des frais d’inscription d’hypothèque légale à hauteur de 150€ dès lors qu’il n’est pas justifié aux débats qu’une telle hypothèque ait été inscrite.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires à hauteur de 50 € et de rejeter le surplus de la demande.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à la SARL LA TOISON D’OR.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance de la SARL LA TOISON D’OR, qui ne fournit aucune explication en l’absence de comparution, à ne régler aucune charge depuis le mois d’octobre 2024 en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts. Le préjudice résultant de cette résistance ne présentant pas un caractère liquide et exigible avant que le juge n’en détermine le montant, il n’y a pas lieu de faire rétroagir le point de départ des intérêts dus à ce titre à la date de l’assignation.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL LA TOISON D’OR, qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. La SARL LA TOISON D’OR sera en conséquence condamnée à lui régler la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise DECOTTIGNIES présidente du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne la SARL LA TOISON D’OR à payer au syndicat des copropriétaires [N] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  14 860,94 € au titre des charges et provisions échues entre le 1er octobre 2024 et le 10 septembre 2025, date de l’envoi de la mise en demeure, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de la délivrance de l’assignation, jusqu’à parfait paiement ;

—  7 489,69€ au titre de la provision pour charges, de la cotisation de fonds travaux et de l’appel de fonds de travaux de sécurisation du marbre de la façade du 1er octobre 2025 non encore échues à la date de la mise en demeure et devenues immédiatement exigibles, avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2025, date de la délivrance de l’assignation, jusqu’à parfait paiement;

—  50 € au titre des frais nécessaires;

—  2 000€ à titre de dommages et intérêts;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Y] [I], représenté par son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêts ;

Condamne la SARL LA TOISON D’OR aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

Condamne la SARL LA TOISON D’OR à payer au syndicat des copropriétaires [N] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL BOUMANN IMMOBILIER, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond