4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01207 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQQG

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS – ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE) C/ [N], [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS – ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE), établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – B.P. 2508 – 38035 GRENOBLE CEDEX 2

représenté par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [P] [N], demeurant 38 Cours Saint André – Étage 4, appt 23 – 38800 LE PONT DE CLAIX

non comparant

Madame [D] [N], demeurant 38 Cours Saint André – Étage 4, appt 23 – 38800 LE PONT DE CLAIX

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 26 mai 2015 consenti par l’EPIC ACTIS (OPH DE LA REGION GRENOBLOISE ci-après dénommé l’EPIC ACTIS, Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] ont pris en location un logement situé 38 Cours Saint André – 38800 LE PONT DE CLAIX moyennant un loyer mensuel avec les provisions sur charges de 593,29 euros.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 16 juin 2025 délivrés à Etude, l’EPIC ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 07 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater que par le jeu de la clause résolutoire contractuelle rappelée dans le commandement de payer de son ministère, le bail se trouve résilié et les locataires devenus occupants sans droit ni titre de l’appartement qui leur était loué, sur le fondement de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;En conséquence, autoriser leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Les condamner solidairement au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif représentant la somme de 2 616,04 € sur le fondement de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer actuel et des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;Conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 230 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance et de ses suites sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

A cette audience, l’EPIC ACTIS, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 06 octobre 2025 à la somme de 3 047,08 euros. Le bailleur que le dernier règlement des locataires date de juin 2021.

Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] convoqués par exploit de Commissaire de Justice du 16 juin 2025 délivrés à Etude ne sont ni présents, ni représentés.

Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] ne se sont pas présentés à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] convoqués par exploit de Commissaire de Justice du 16 juin 2025 délivrés à Etude ne sont ni présents, ni représentés.

En application des dispositions susvisées, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, les assignations en date du 17 juillet 2025 ont été notifiées au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 22 juillet 2025.

En application du II du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 7 février 2025 pour la somme de 1 086,47 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 7 avril 2025. Il y a lieu d’inviter les locataires à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur :

Aux termes de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, les locataires défaillants sont redevables à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le bailleur social réclame aux locataires une pénalité de 7,62 € sur ce fondement sans justifier l’avoir mis en demeure de produire son avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 83,82 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

En outre, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 963,26 euros (mois de septembre 2025 compris). La solidarité est prévue au contrat de bail. Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] qui sont mariés seront solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] sera donc condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 7 avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 avril 2025 ;

DISONS que Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] devront libérer les lieux ;

ORDONNONS à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à 38 Cours Saint André – 38800 LE PONT DE CLAIX ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 avril 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] à payer à titre provisionnel à l’EPIC ACTIS l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] à payer à titre provisionnel à l’EPIC ACTIS, la somme de 2 963,26 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2025 (mois de septembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, sa notification à la Préfecture et la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,