TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00468 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHOU

Copie exécutoire

délivrée le : 18 Décembre 2025

à :

Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL

Copie certifiée conforme

délivrée le :18 Décembre 2025 aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [A] [H] épouse [X]

née le 06 Juin 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [U] [S]

né le 07 Novembre 1993 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [V] [Y]

née le 24 Septembre 1999 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [R] [S]

né le 25 Mars 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 21 Octobre 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M^me Anne COULONDRE, Auditrice de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 21 janvier 2020, Mme [K] [H] (le bailleur) a donné à bail à M. [U] [S], Mme [V] [Y] (les locataires) un logement situé [Adresse 4].

Par acte de cautionnement du même jour, M. [R] [S] c’est porté caution du paiement du loyer et des charges.

Par acte d’huissier du 8 janvier 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [S] et de, Mme [V] [Y] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] à payer :

— la somme de 8 096,83 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 06 novembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires ne se sont pas rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 21 octobre 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 octobre 2025 à la somme de 15 561,17 euros. Il demande le rejet des demandes reconventionnelles des locataires et porte sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2000 €, outre de supprimer le délai pour l’expulsion et s’oppose aux délais de paiement.

A la même audience, M. [U] [S] et M. [R] [S] qui n’ont pas été cités à personne, n’ont pas comparu.

Mme [V] [Y] demande au tribunal de :

— suspendre la clause résolutoire,

— lui accorder des délais,

— condamner le bailleur à lui payer :6172,63 € au titre de son préjudice de jouissance du 23/12/23 au 23/05/25 à parfaire, qu’elle a réévalué au 14/10/25 à 9337,06 €,

— condamner le bailleur à effectuer l’ensemble des préconisations de la ville de [Localité 6] dans un délai de 2 mois ainsi que les réparations subséquentes dans les 3 mois

— réduire le loyer à hauteur de 60 % jusqu’à parfaite exécution,

— écarter l’exécution provisoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 8 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 8 janvier 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur l’indécence du logement

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 alinéa 2 du code civil prévoit en outre que le bailleur, doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ce même article précise en outre que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. […] »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il ressort du 3ième alinéa de cet article que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’article 2 6° de ce même décret prévoit que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

L’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En application de l’article L 1331-23 du code de la santé publique, ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation.

En l’espèce, tout d’abord il convient de souligner que les locataires n’étaient pas fondés à cesser le versement des loyers de leur propre initiative sur le fondement de l’exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement qu’ils allèguent, puisqu’ils auraient dû pour ce faire saisir le juge dans les conditions prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 suscité.

Par lettre recommandée du 16 janvier 2024, la ville de [Localité 6] a informé le bailleur d’avoir relevé de la moisissure dans la véranda, de l’humidité dans la salle de bain, de l’air parasite par la fenêtre de la chambre et des traces d’humidité dans le placard à chaussures et estime que les désordres sont des infractions aux articles R 1331-25,34,43,44 et R1331-47 du c santé publique.

Par lettre du 27 août 2025, la CAF a informé le bailleur que le logement serait indécent et les allocations ne sont plus versées au bailleur.

Les photographies au dossier ne sont pas annexées au courrier de la ville ni d’un huissier.

Dès le 28 février 2025 l’agence Foncia a informé la ville de [Localité 6], de l’absence de réponse de la locataire pour permettre la réalisation des travaux.

Le bailleur verse une facture du 10 mars 2025 pour des travaux de la véranda, de la salle de bain, de la chambre, le remplacement du meuble, le changement de 2 fenêtres, ce qui correspond aux demandes de la ville.

Des attestations et échanges de mails versés démontrent que la locataire a tenté d’empêcher les travaux. En outre, des voisins se plaignent de tapage nocturne, de jets de déchets par la fenêtre (poubelles, couches).

Un compte-rendu du conseil syndical du 16 décembre 2024 fait état d’une relance à adresser suite au tapage nocturne de la locataire et la réparation de la boîte aux lettres.

Une attestation du 8 février 2025 de M. [N] voisin de la locataire, relate les problèmes de voisinage avec des bagarres incessantes au sein du couple la nuit, le passage de l’aspirateur la nuit, des odeurs de cannabis, des menaces et insultes, outre que le 4 octobre 2025, la locataire a frappé à coups de marteau sa porte.

Par conséquent, il n’est pas démontré par la locataire qu’au jour de l’audience, le logement serait indécent, alors que le bailleur justifie avoir réalisé l’ensemble des travaux réclamés par la ville de [Localité 6].

En outre, la locataire a commis divers actes qui ont troublé la tranquillité de ses voisins et ainsi manqué à son obligation de jouissance paisible du logement, de par son comportement irrespectueux, voire dangereux et celui des occupants du logement, à l’encontre des voisins.

Le bailleur a respecté son obligation de délivrer un logement décent et la locataire sera déboutée de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux. Cependant, le bail n’est ni paraphé ni signé.

Par conséquent, il ne pourra être résilié en application de ladite clause.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] le 7 août 2024 pour la somme de 6 183,92 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 2 août 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 12 août 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Le comportement du locataire justifie la demande de résiliation du bail du logement pour défaut de paiement des loyers.

Il y a lieu de prononcer la résiliation des baux à compter du présent jugement et d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 14 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 15 206,25 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S]. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement. Néanmoins, conformément aux dispositions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil, en vertu desquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, un délai de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.

En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la résiliation de plein droit du bail du logement liant les parties à la date du présent jugement ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] à payer à Mme [K] [H], la somme de 15 206,25 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 octobre 2025 (mois d’octobre compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE Mme [K] [H] à procéder à l’expulsion de M. [U] [S] et Mme [V] [Y] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] à payer à Mme [K] [H] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 500,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] à payer à Mme [K] [H] la somme de 1800,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [S], Mme [V] [Y] et M. [R] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 7 août 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 18 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN