TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/04941 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WLTW

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. [M] P & F,

immatriculée au RCS de [Localité 7] METROPOLE sous le numéro 822 935 672,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. IMOCOMPARK

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°830 725 073, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e William WATEL, avocat au barreau de LILLE, M^e Virginie BOUET, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 23 Février 2024 avec effet au 02 Février 2024 ;

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 janvier 2025, prorogé au 03 février 2025 puis prorogé pour être rendu le 28 Février 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 28 Février 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2011, la S.C.I. [Localité 9] 01 aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Imocompark, a donné à bail à loyer à titre commercial en l’état futur d’achèvement à M. [S] [X] aux droits duquel vient désormais la S.A.S. [M] P & F, un local à usage commercial dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « GreencenterRSeclin 1 » situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le règlement d’un loyer annuel de base de 75 000 euros, payable trimestriellement et d’un loyer variable. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter de la prise de possession intervenue le 15 septembre 2011.

Par acte du 16 juillet 2021, la S.A.S. [F] P&F a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021. La bailleresse n’a pas formulé d’opposition au renouvellement du bail.

Par acte d’huissier du 27 mai 2022, la S.A.S. Imocompark a fait délivrer à la S.A.S. [F] P& F un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16 903,89 euros.

Ladite somme a été réglée par chèque adressé par courrier du 13 juin 2022 du conseil du preneur.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2022, la S.A.S. [F] P& F a assigné la S.A.S. Imocompark devant le tribunal judiciaire de Lille en opposition au commandement de payer et en remboursement des loyers et charges.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er mars 2023, la S.A.S. [F] P& F sollicite de la juridiction de :

La recevoir en sa contestation des causes et du commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale délivré le 27 mai 2022 à la requête d’Imocompark ;

Dire et juger qu’en application des dispositions du bail et notamment de sa clause relative aux loyers et son décompte, en vertu des dispositions de l’avenant au bail passé le 14 décembre 2020, la facturation d’un loyer complémentaire variable pour 14 086,57 € HT en date du 13 décembre 2021 est une facturation injustifiée;

Dire et juger que le commandement est dépourvu de cause et en conséquence de le déclarer irrégulier et sans effet ;

Condamner la société Imocompark à lui payer la somme de 17 241,87 € en restitution des sommes indument perçues ;

Dire et juger que cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la date d’encaissement du chèque émis en paiement de ce commandement de payer, avec capitalisation ;

Lui restituer le montant des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères indument réclamées et de condamner la bailleresse au paiement de la somme de 1 euro sauf à parfaire après dépôt du rapport d’expertise dont l’orchestration sera sollicitée par devant le juge de la mise en état ;

D’écarter du nouveau bail ayant débuté le 1er octobre 2021 chacune des clauses et conditions contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et de ses décrets d’application, et pour le cas où auraient été appelées par la bailleresse de telles provisions sur charge, de condamner la société Imocompark à lui payer la somme de 1 euro sauf à parfaire ;

De la condamner à restituer au titre des appels de charges à la requérante la somme de 14 041,25 € pour l’année 2017, la somme de 17 126,36 € pour l’année 2018, la somme de 14 868,40 € pour l’année 2019 et la somme de 10 147,24 € pour l’année 2020 ;

De dire et juger que ces sommes emporteront intérêt au taux légal à compter de la date de paiement de chacune d’elles à la bailleresse, avec capitalisation ;

Dire et juger mal fondées les demandes reconventionnelles formulées par Imocompark et l’en débouter ;

Condamner la société Imocompark à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 septembre 2023, la S.A.S. Imocompark s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

A titre principal,

Débouter la société [M] P&F de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

Condamner la société [M] P&F à lui payer la somme de 10 461,30 € à titre de dommages et intérêts majoré des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et dire que les intérêts échus pour une année entière emporteront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause,

La Condamner à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 2 février 2024 par ordonnance du 23 février 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 18 novembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 janvier 2025 prorogé au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur les demandes au titre du commandement de payer

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mai 2022 mentionne un solde de loyers, charges, taxe foncière, honoraires au 17 mai 2022 de 16 903,89 euros TTC.

Malgré un effort répété de lecture, la mauvaise qualité de la copie ne permet pas de lire le décompte joint au commandement de payer (pièce 8 demandeur).

Ce décompte est cependant produit aussi en pièce 7 du demandeur (facture du 13 décembre 2021).

Il est stipulé au contrat de bail au chapitre Loyer les modalités suivantes :

« Le présent bail est respectivement consenti et accepté moyennant un loyer comportant une double composante : lune déterminée, l’autre variable. Le principe du loyer à double composante constitue une condition essentielle et déterminante du bail et de ses renouvellements ou prorogations.

1/Le loyer de base :

Les parties sont convenues que le PRENEUR devra verser un loyer de base forfaitaire annuel et global Hors Taxes et Hors charges de SOIXANTE QUINZE MILLE EUROS 05.000,00 il HTXHC).

Ce loyer constituera un minimum garanti dont le montant correspond à la valeur locative. Il est expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article 23 du décret du 30 septembre 1953.

A titre exceptionnel, il est convenu entre les parties que le loyer de base sera ramené à la somme, savoir :

— la première année : de SOIXANTE CENQ MILLE EUROS Hors Taxes et Hors charges (65.000,00€ HT/HC),

— la deuxième année : de SOIXANTE-DIX MILLE EUR05 Hors Taxes et Hors charges (70.000,00€ HT/HC).

2/Le loyer variable additionnel :

Au montant du loyer de base, tel que fixé ci-dessus, le PRENEUR devra ajouter un loyer variable additionnel déterminé comme suit :

Sur la base du chiffre d’affaires annuel Hors Taxes du 1er janvier au 31 décembre de l’année prise en compte, on appliquera le coefficient de 6 % de ce chiffre d’affaires annuel hors taxes.

Chaque fois que le montant de 6 % du chiffre d’affaires annuel dépassera le loyer annuel appliqué à l’année concernée, il sera dû, à titre de complément, le loyer variable additionnel convenu. »

Suivant avenant n°1 au bail commercial du 25 juillet 2011 régularisé le 14 décembre 2020, les parties ont convenu que « Le Bailleur consent à titre exceptionnel une franchise totale de trois (3) mois de loyer TTC hors charges sur le deuxième trimestre 2020 dû titre du Bail (la « Franchise). En tant que de besoin, il est précisé que cette Franchise ne dispensera pas le Preneur d’avoir à acquitter les charges, taxes et impôts dus au titre de la période considérée, conformément au Bail. ».

La somme réclamée dans le commandement de payer, soit la somme de 16 903,88 euros TTC (14 86,57 €HT) correspond, d’après la facture du 13 décembre 2021 (pièce 7) à un complément de loyer variable pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 de 24 549,73 euros hors taxe, déduction faite d’un avoir de 10 463,16 euros hors taxe correspondant à trois mois de loyer, soit la franchise de loyer accordée par avenant.

L’avenant conclu entre les parties le 14 décembre 2020 prévoit une franchise de loyer de trois mois. Le document ne comporte aucune précision qui permettrait de considérer que seule la partie fixe du loyer serait concernée par la franchise. Au contraire, il est stipulé une franchise « totale ».

Dès lors, l’accord des parties s’interprète comme une franchise complète, de tout loyer, de base et variable, de sorte qu’aucune somme d’aucune sorte ne pouvait être réclamée à titre de loyer pour le deuxième trimestre de l’année 2020.

La somme de 24 549,73 euros réclamée dans la facture du 13 décembre 2021 au titre du loyer variable additionnel est une facturation complémentaire au titre de l’année 2020 (pièce 7 demandeur). Elle s’ajoute à la facturation initiale du loyer variable de l’année 2020 d’un montant de 6 841,60 euros hors taxe (6 % du chiffre d’affaires 2020 = 91 183,04 €HT – loyer de base de 84 341,44€HT = différentiel de 6 841,60 €HT), suivant facture du 21 septembre 2021.

Il ressort des explications du bailleur que cette somme complémentaire correspond en réalité au calcul suivant (cf. paragraphes 17 et 18 page 4 des conclusions du défendeur):

91 183,04€HT (6 % du chiffre d’affaires de l’année 2020)

– 59 793,57€HT (loyer de base effectivement payé suite à la franchise de 3 mois + 1 mois de franchise novembre 2020)

– 6 841,60 €HT (1ère refacturation au titre du loyer variable)

= 24 547,87 €HT (24 549,73 € dans la facture ).

Ainsi, si aucune franchise de loyer n’avait été accordée au preneur, il ne lui aurait été facturé au titre du loyer variable annuel que la seule somme de 6 841,60 euros. Avec ce calcul, il lui est facturé un loyer variable total de 20 928,17 euros ((24 549,73€ –10 463,16 € de franchise de loyer = 14 086,57 €) + 6 841,60€).

Ce calcul, infondé juridiquement, revient ainsi à faire supporter au preneur une partie de la franchise de loyer qui lui avait été accordée, privant partiellement d’effet l’avenant conclu entre les parties.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et notamment de l’avenant conclu librement entre les parties, le bailleur n’était pas fondé à réclamer au preneur la somme de 14 086,57 euros hors taxe soit 16 903,88 euros TTC à titre de complément de loyer variable.

En conséquence, la somme en principal sur laquelle est fondée le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mai 2022 n’étant pas justifiée, l’acte n’a pas de cause et est sans effet.

Consécutivement, la bailleresse sera condamnée à rembourser au preneur la somme de 17 241,87 euros TTC correspondant à la facturation du loyer variable complémentaire pour l’année 2020 augmentée des divers frais d’huissier et de procédure mentionnés dans le commandement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 juillet 2022, valant mise en demeure de rembourser les sommes dues.

II- Sur la demande de dommages-intérêts de la bailleresse

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La bailleresse estime avoir subi un préjudice de 10 461,30 euros correspondant au différentiel entre la somme totale qu’elle aurait dû percevoir au titre des loyers de base et variable et la somme effectivement perçue (loyer de base déduction faite des franchises de loyer + 6841,60 € de loyer variable + 14 086,57 € de complément de loyer variable) compte tenu de l’avenant obtenu de mauvaise foi par le preneur.

Elle argue de la mauvaise foi du preneur au motif qu’il a réalisé un chiffre d’affaires non négligeable selon elle en période covid et qu’il a bénéficié d’aides de l’Etat à hauteur de 45 566 euros.

Or, il ne peut être contesté que le preneur, qui exploite une activité de restaurant, a effectivement été dans l’impossibilité d’ouvrir son commerce durant les périodes de confinement compte tenu des fermetures administratives imposées dans le cadre de la pandémie de covid-19.

S’il a effectivement réalisé un chiffre d’affaires de 1 519 717,36 euros en 2020, ce chiffre d’affaires a nécessairement été impacté par les confinements et réduit par rapport aux années antérieures.

Par ailleurs, le bailleur ne produit aucune pièce de nature à établir que le preneur s’est montré de mauvaise foi dans la négociation de la franchise de loyers, ce d’autant que la situation économique était en pleine pandémie de covid-19 très incertaine.

Le fait que le preneur ait bénéficié d’aides à hauteur de 45 000 euros environ ainsi que cela résulte de l’attestation relative aux abandons de loyers de novembre 2020 afférents à des locaux affectés par les mesures de confinement, ne suffit pas à établir sa mauvaise foi dans la négociation de l’avenant, alors qu’il est évident que les commerces de restauration ont effectivement pâti des fermetures administratives, et que le montant de ces aides est faible proportionnellement au chiffre d’affaires de l’entreprise.

En conséquence, la mauvaise foi du preneur dans la négociation de l’avenant n’est pas établie et il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts.

III- Sur la demande de restitution au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des différentes factures de la société Suez produites par la requérante qu’en 2022, elle a eu recourir à un prestataire privé pour la collecte de ses déchets.

Or, le seul fait qu’elle ait choisi d’avoir recours à un prestataire privé est insuffisant à établir que la ville de [Localité 9] n’organise pas la collecte de ses déchets, alors que chaque commune est tenue de le faire.

L’organisation de la collecte des déchets par les services publics est confirmée par un article publié par la commune de [Localité 9] le 17 novembre 2022 informant les usagers d’un changement de prestataire. De plus, par une note en délibéré notifiée par RPVA le 22 novembre 2024, la société Imocompark produit un courrier de la MEL confirmant l’existence d’une collecte des déchets au [Adresse 5] à [Localité 9].

Le fait que le preneur ait fait le choix de recourir à un prestataire privé en sus de la collecte organisée par la ville est sans incidence sur son obligation à l’égard de son bailleur.

Le propriétaire justifie s’être acquitté de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour le local loué, cette taxe étant la contrepartie d’un service effectivement fourni au locataire.

Dans ces conditions, le bail prévoyant le transfert de la charge de cette taxe au preneur, c’est à juste titre que la société Imocompark a réclamé le remboursement des sommes versées au titre de cette taxe à la société [M] P&F.

Au surplus, il sera relevé que la demande qui ne comporte aucun montant est indéterminée et qu’il n’appartient pas au juge de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, aucune demande d’expertise n’ayant d’ailleurs été formulée devant le juge de la mise en état.

En conséquence, la demande sera rejetée.

IV- Sur la demande au titre des dispositions contraires à la loi Pinel

Suite à la demande de renouvellement du bail par le preneur en date du 16 juillet 2021 et à l’absence d’opposition du bailleur, la location a été renouvelée à effet du 1er octobre 2021 aux clauses et conditions de l’ancien bail.

Les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite loi Pinel sont applicables aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et donc au bail liant les parties. Les clauses contractuelles contraires à la loi Pinel sont de plein droit inapplicables, sans qu’il y ait lieu à statuer sur cette question.

Par ailleurs, la demande du preneur tendant à écarter du nouveau bail les « clauses et conditions contraires » aux dispositions de ladite loi est imprécise, de sorte qu’il ne peut être statué sur cette demande.

Encore, la demande de condamnation du bailleur à la somme de 1 euro à parfaire n’est fondée sur aucun fait ni violation des dispositions de la loi Pinel, de sorte que la demande ne pourra qu’être rejetée.

V- Sur la demande de remboursement des appels de charges

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées : des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Le preneur demande, à titre indemnitaire, le remboursement de l’intégralité des sommes versées au titre des charges pour les années 2017 à 2020 au motif d’une régularisation tardive.

Or, aucun délai pour la régularisation des charges n’est fixé par la loi ou dans le contrat de bail. La seule sanction d’une régularisation tardive est la prescription quinquennale.

Il n’est ainsi justifié d’aucune faute contractuelle du bailleur dans la régularisation des charges qui est intervenue au maximum deux ans et demi après la fin de l’année. Il n’est pas davantage justifié d’un préjudice.

De plus, il sera relevé que le bailleur fournit les décomptes de charges et que le preneur ne conteste pas sérieusement les postes ni les montant réclamés

En conséquence, la société [M] sera déboutée de sa demande de remboursement des charges.

VI- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Imocompark succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mai 2022 est sans effet ;

CONDAMNE la S.A.S. Imocompark à rembourser à la S.A.S. [M] P & F la somme de 17 241,87 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2022;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;

DÉBOUTE la société [M] P & F de ses demandes de restitution du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et de condamnation de la somme de 1 euro à parfaire ;

LA DÉBOUTE de sa demande au titre des clauses et conditions contraires à la loi Pinel et de sa demande corrélative de condamnation à 1 euro à parfaire ;

LA DÉBOUTE de sa demande de restitution des appels de charges ;

DÉBOUTE la S.A.S. Imocompark de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S. Imocompark à payer à la S.A.S. [F] P& F la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Imocompark de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.S. [F] P& F de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Imocompark de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Imocompark aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON