TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03624 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQNP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH), dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée par Maître Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H] [K] [C], demeurant 10 rue Jean Jacques Rousseau – Lgt 002 ETG 3 – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice,

assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 20 juin 2019 consenti par la SA SDH – Société Dauphinoise pour l’Habitat, Monsieur [Z] [H] [K] [C] a pris en location un logement situé 10 rue Jean-Jacques ROUSSEAU – 3ème étage -38000 GRENOBLE, moyennant un loyer mensuel de 183,27 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 27 mars 2025, un commandement de payer pour un montant de 2 751,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 17 mars 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 juin 2025 délivré à étude, la Société dauphinoise pour l’habitat a fait assigner Monsieur [Z] [H] [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer étant demeuré infructueux ;

— En cas d’octroi de délai de paiement, conditionner sans exception, la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants ;

— Ordonner l’expulsion domiciliaire de M [C] [Z] ainsi que celle de son conjoint légitime s’il y a et de tous autres occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;

— Condamner à titre provisionnel M [C] [Z] au paiement de la somme de 4738,41 €, correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 06/06/2025 outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— Condamner M [C] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et comme tel subissant les augmentations légales ; Ladite indemnité restant due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner M [C] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile pour frais non répétibles, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

— Condamner M [C] [Z] au paiement des entiers dépens, en ceux y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de la dénonciation à la Préfecture de l’Isère conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A cette audience, la SA SDH – Société Dauphinoise pour l’Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative due au 23 septembre 2025 à la somme de 6 868,47 euros hors frais. Elle précise n’avoir reçu aucun règlement depuis longtemps en raison des rejets de prélèvements et indique ne pas avoir eu d’information concernant des problèmes dans le logement qu’invoque le locataire. Elle ajoute ne pas savoir si le locataire a fait une quelconque démarche.

Monsieur [Z] [H] [K] [C] comparait en personne. Il déclare être à la retraite et percevoir la somme de 600 euros par mois. Il précise qu’il ne règle aucun loyer et que la CAF a été suspendue. Il ajoute avoir été affecté dans ce logement par obligation, le contrat ayant été avec la SDH par son employeur. Il fait état de problèmes de santé ainsi qu’un logement qui ne devrait pas être loué en présentant des photographies sur son téléphone non datées. Il est suivi par une assistante sociale.

Monsieur [Z] [H] [K] [C] s’est présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont il a été donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [Z] [H] [K] [C] comparaît en personne.

Il sera statué par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, modifiés par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 l’assignation en date du 12 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 mars 2025 pour la somme de 2 751,64 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges du logement n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion du locataire et la créance du bailleur :

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […].

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer […].

Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur social facture des indemnités pour frais de dossier de 25 euros au locataire sans justifier l’avoir mis en demeure de communiquer son avis d’imposition ou de non-imposition, par la production de la preuve d’envoi du courrier, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 25 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

Aux termes de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

En l’espèce, le bailleur social réclame au locataire une pénalité mensuelle de 7,62 € sur ce fondement sans justifier les avoir mis en demeure de produire leur avis d’imposition ou de non-imposition, par la production de la preuve de l’envoi du courrier, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre et que la somme de 83,82 euros sera déduite du décompte des sommes réclamées.

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure et des rejets de prélèvement automatique, d’un montant de 6 732,20 euros, (mois d’août 2025 compris) au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [Z] [H] [K] [C], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du contrat de bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [H] [K] [C] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [Z] [H] [K] [C] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail du logement liant les parties à la date du 27 mai 2025 ;

DIT que Monsieur [Z] [H] [K] [C] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [Z] [H] [K] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 10 rue Jean-Jacques ROUSSEAU – 3ème étage -38000 GRENOBLE ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [K] [C] à payer à la SA SDH – Société Dauphinoise pour l’Habitat l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [K] [C] à payer à la SA SDH – Société Dauphinoise pour l’Habitat, la somme de 6 732,20 € (mois d’août 2025 compris) au titre de l’arriéré des loyers et des charges et indemnités d’occupation impayés au 23 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [K] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 4 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière La Vice-Présidente

des contentieux de la protection