COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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DEM

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1

N° : N° RG 24/02475 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O2BY

Pôle Civil section 1

Date : 15 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. LES MIMOSAS représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA [Localité 7], exerçant sous l’enseigne CITYA ARENA, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 812 500 528, sise [Adresse 4] [Localité 8], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET [X] [N] inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n°349 823 476, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 15 Mai 2025

JUGEMENT : rédigé par Camille AIME, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, sous le contrôle de Christine CASTAING, première vice-présidente et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 15 Mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de syndic conclu le 6 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES MIMOSAS (ci-après le SDC LES MIMOSAS), situé [Adresse 3] [Localité 5], a donné mandat à la SARL CABINET [X] [N] (ci-après le CABINET [X] [N]), aux fins d’exercer la mission de syndic dudit immeuble, pour la période du 18 février 2017 au 17 février 2020.

Par contrat de syndic conclu le 27 septembre 2021, le SDC LES MIMOSAS a donné mandat à la SARL CITYA ARENA (ci-après SARL CITYA), aux fins d’exercer la mission de syndic dudit immeuble, à compter du 27 septembre 2021. Ce mandat de gestion a été renouvelé par contrat de syndic conclu le 26 septembre 2023 pour une durée de trois ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 septembre 2021, la SARL CITYA a sollicité auprès du CABINET [X] [N] les pièces détenues au titre de la gestion et de la comptabilité de la copropriété LES MIMOSAS.

Le 29 avril 2022, un rapport d’expertise mandaté par le SDC LES MIMOSAS a constaté des défauts d’étanchéité nécessitant l’intervention de gros travaux sur la toiture de l’immeuble concerné.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 septembre 2022, la SARL CITYA a demandé au CABINET [X] [N] de lui communiquer l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise LPH ayant réalisé des travaux d’étanchéité en 2018 pour un montant de 34 916,75 € ainsi que le justificatif de la validation de ces travaux en assemblée générale par les copropriétaires.

Le 7 décembre 2022, le SDC LES MIMOSAS a mis en demeure le CABINET [X] [N] de :

— lui communiquer les attestations d‘assurance RCP et RCD des entreprises ayant réalisé des travaux sur l’immeuble ;

— lui communiquer sa propre attestation d‘assurance RCP couvrant la période 2015 à 2021 ;

— lui justifier de la souscription d’une assurance dommages ouvrage en l’état des travaux réalisés ;

— lui communiquer le procès-verbal extraordinaire d‘assemblée générale qui aurait voté les travaux de 2018 confiés à la société LPH ;

— lui rembourser la somme de 2573,45 € au titre des honoraires perçus pour la période du 18 février 2020 au 27 septembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2024, le SDC LES MIMOSAS, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA, a fait assigner le CABINET [X] [N] devant ce tribunal lui demandant de :

— CONDAMNER le CABINET [X] [N] à lui payer la somme de 21 670,30 € en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par lui dans le cadre de son mandat ;

— CONDAMNER le CABINET [X] [N] à lui payer la somme de 4 211,10 € en remboursement des honoraires indûment perçus en l‘absence de contrat de mandat pour la période du 18/02/2020 au 27/09/2021 ;

— CONDAMNER le CABINET [X] [N] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’indemnisation du préjudice issu de la résistance abusive fautive dont il a fait preuve ;

— CONDAMNER le CABINET [X] [N] aux entiers dépens (article 696 du code de procédure civile)

avec application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil en disant et jugeant que toutes sommes susceptibles d‘être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral ;

— CONDAMNER le CABINET [X] [N] à payer au SDC LES MIMOSAS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, le SDC LES MIMOSAS énonce, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que le CABINET [X] [N] a commis une faute engageant sa responsabilité.

D’abord, à l’appui d’un rapport d’expertise en date du 9 avril 2022, le SDC LES MIMOSAS mentionne que des infiltrations se sont produites dans l‘immeuble impactant les parties communes et les parties privatives de plusieurs logements. Des premiers travaux, effectués en 2015, ont été validés en assemblée générale. Par la suite, d’autres travaux sur la toiture de l’immeuble ont été réalisés en 2018 pour un montant de 34 916,75 €. Or, ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale. Ainsi, le SDC LES MIMOSAS estime que le CABINET [X] [N] a commis en n’ayant jamais soumis ces travaux au vote de l’assemblée générale. Ensuite, à l’appui des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et L242-1 du code des assurances, le SDC LES MIMOSAS ajoute qu’aucune attestation d’assurance décennale, RCP ou dommage-ouvrage n’a été transmise par le CABINET [X] [N], ce qui fait obstacle à toute déclaration de sinistre. A ce titre, malgré une mise en demeure transmise au CABINET [X] [N] le 9 septembre 2022, le défendeur n’a communiqué ni attestation d’assurance ni justificatifs de vote des travaux en assemblées générales. Le SDC LES MIMOSAS expose qu’il a, de ce fait, du faire réaliser à ses frais les travaux de l’immeuble pour un montant de 21 670,30 €.

Au soutien de sa demande en remboursement des honoraires perçus par le CABINET [X] [N], pour la période du 18 février 2020 au 27 septembre 2021, le SDC LES MIMOSAS explique que lors de l’assemblée générale du 6 juin 2017, les copropriétaires ont voté le contrat de mandat de syndic du CABINET [X] [N] pour la période courant du 18 février 2017 au 17 février 2020. Aucun autre contrat de mandat ultérieur n’a été voté jusqu‘à la désignation de la SARL CITYA lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2021. Ainsi, le CABINET [X] [N] ne disposait d‘aucun mandat de syndic lui permettant de percevoir des honoraires tels qu‘ils apparaissent pourtant en comptabilité pour un montant de 2 573,45 € sur la période litigieuse. Le SDC LES MIMOSAS demande à ce titre le remboursement de la somme de 4 211,10 €.

Pour faire valoir sa demande d’indemnisation du préjudice fondée sur la résistance abusive du CABINET [X] [N], le SDC LES MIMOSAS indique que par courrier recommandé en date du 30 septembre 2021, la SARL CITYA a sollicité auprès du CABINET [X] [N] les pièces relatives à la gestion et à la comptabilité de la copropriété. Le SDC LES MIMOSAS explique que, si une partie des archives demandées ont été communiquées, de nombreuses pièces restaient manquantes pour lesquelles le CABINET [X] [N] déclarait « les archives anciennes dormantes seront remises prochainement (en cours de tri) ». Or, ces documents n’ont jamais été délivrés. Le SDC LES MIMOSAS demande à ce titre le versement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.

Assigné selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, le CABINET [X] [N] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture différée est intervenue le 10 février 2025. A l’issue de l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

A . Sur la responsabilité du Cabinet Robert [N] au titre des travaux

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il prévoit également que le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il résulte de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion et que sa responsabilité est appliquée plus rigoureusement lorsque le mandat est à titre onéreux.

L’article L242-1 du code des assurances dispose que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

En l’espèce, le SDC LES MIMOSAS remet en cause la validité des travaux réalisés en 2018 sur la toiture de l‘immeuble. Selon le syndicat, ces travaux, d’un montant de 34 916,75 €, n’ont jamais été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et ont été diligentés sans assurance décennale, RCP ou dommage-ouvrage.

A l’appui de sa demande, le SDC LES MIMOSAS verse aux débats des procès-verbaux d’assemblées générales.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2015 mentionne, dans sa résolution n° 13, des travaux de réfection de la toiture, résolution adoptée par les copropriétaires à l’unanimité et désignant la société LPE.

La facture n° 277, en date du 2 février 2015, démontre bien que des travaux de réfection à neuf en étanchéité de la toiture de l’immeuble ont été effectués par cette entreprise pour un montant de 13 048,20 €. A ce titre, le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2018 fait référence à ces travaux dans sa « Question n° 12 – MISE AU POINT SUR LES TRAVAUX D’ETANCHEITE – Résolution non soumise au vote ». Cette « Question n° 12 » indique qu’un sinistre sera déclaré à l’assureur décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux (LPE) et que le conseil syndical sera tenu informé des suites du dossier.

Ainsi, des travaux ont bien été approuvés en assemblée générale et effectués en 2015. Toutefois, les procès-verbaux d’assemblée générale réalisés par le CABINET [X] [N] en date des 16 mars 2016, 6 juin 2017, 12 avril 2018 et 21 février 2019 ne font aucunement mention d’autres travaux d’étanchéité à réaliser et à soumettre au vote à la copropriété en 2018. Or, deux factures établies par la société LPH font bien état de travaux de réfection totale d’étanchéité à neuf d’un toit-terrasse en 2018 :

— facture n° 351 en date du 26 janvier 2018 pour un montant de 17 715,50 € ;

— factures n° 384 en date du 19 mars 2018 pour un montant de 17 201,25 €.

S’agissant de l’assurance nécessaire à la réalisation de ces travaux litigieux, les procès-verbaux susmentionnés n’en font aucunement état, au contraire de ceux réalisés en 2015.

Ainsi, l’ensemble des pièces versées au dossier permettent de conclure que les travaux effectués en 2018 par la société LPH, pour un montant total de 34 916,75 €, n’ont pas été adoptés par vote en assemblée générale des copropriétaires et ont été réalisés sans assurance décennale, RCP ou dommage-ouvrage.

Par conséquent, le CABINET [X] [N] a commis une faute dans l’exécution de son mandat de syndic à l’égard du SDC LES MIMOSAS, lui causant un préjudice certain.

Dès lors, la responsabilité contractuelle du CABINET [X] [N] est engagée à l’égard du SDC LES MIMOSAS. Le CABINET [X] [N] devra donc indemniser le SDC LES MIMOSAS des préjudices subis par sa faute.

B. Sur les préjudices

Le SDC LES MIMOSAS sollicite le versement de la somme de 21 670,30 € représentant le coût total des travaux entrepris suite à la défaillance du CABINET [X] [N].

Il expose avoir été contraint en outre de faire diligenter une expertise en recherche de fuite et par suite faire réaliser à ses frais ces travaux, l’absence d’assurance faisant obstacle à toute déclaration de sinistre.

Il produit aux débats les factures, pour un total de 6.905 €, établies par Languedoc étanchéité :

— facture n° 2209F495 en date du 22 septembre 2022 : 1 980 €

— facture n° 2303F126 en date du 7 mars 2023 : 1 020 €

— facture n° 2311F659 en date du 20 novembre 2023 : 3 905 €.

Ces factures démontrent sans équivoque le paiement effectif des travaux entrepris par le SDC LES MIMOSAS, pour la somme de 6 905 €.

En revanche, s’agissant de travaux s’élevant à la somme 14 765,30 €, si l’assemblée générale du 26 septembre 2023 a voté le principe de ces travaux, aucune facture n’est produite démontrant le paiement, le SDC LES MIMOSAS ne versant au dossier qu’un devis établi par la SAS COLORAZO, ce qui est insuffisant pour caractériser une créance certaine.

Par conséquent, seule la somme de 6 905 € sera retenue.

Dès lors, il y a lieu de condamner le CABINET [X] [N] à verser au SDC LES MIMOSAS la somme de 6.905 € en réparation de son préjudice subi.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire.

Il sera rappelé sans avoir besoin de statuer sur ce point que l’article 1343-1 du code civil dispose que lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts, le paiement partiel s’imputant d’abord sur les intérêts.

En application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière et que la demande ait été judiciairement formée.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formée en ce sens.

II . SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur la demande de remboursement d’honoraires perçus par le CABINET [X] [N]

En l’espèce, le SDC LES MIMOSAS argue que le CABINET [X] [N] a perçu des honoraires en qualité de syndic de la copropriété sur la période courant du 18 février 2020 au 27 septembre 2021, alors que son mandat de gestion était terminé depuis le 17 février 2020.

Il verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 27 septembre 2021 par laquelle les copropriétaires ont désigné la SARL CITYA en qualité de syndic pour une durée de 24 mois, via l’adoption de la résolution n° 2.

Le syndicat produit également des documents de comptabilité relevant les honoraires syndic perçus par le CABINET [X] [N] sur des périodes de quatre trimestres, chacun rémunéré de la somme de 701,85 €.

Précisément, le CABINET [X] [N] a perçu les honoraires suivants sur les périodes données :

— relevé du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : trois trimestres, soit 2 105,55 € ;

— relevé du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 : trois trimestres complets (2 105,55 €) ajoutant le quatrième trimestre au prorata (681,43 €), soit un total de 2 786,98 €.

Par conséquent, sur la période courant du 18 février 2020 au 27 septembre 2021, le CABINET [X] [N] a perçu la somme totale de 4 892,53 € d’honoraires.

Ainsi, il est établi que le CABINET [X] [N] a perçu indument des honoraires de syndic pour la gestion de la copropriété LES MIMOSAS alors que celui-ci n’agissant plus en vertu d’un tel mandat sur la période courant du 18 février 2020 au 27 septembre 2021.

Dès lors, il y a lieu d’accueillir la demande et de condamner le CABINET [X] [N] au remboursement des honoraires indument perçus s’élevant à la somme de 4 211,10 €.

Sur la résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la résistance abusive, il lui appartient de caractériser un fait de nature à faire dégénérer en faute le droit d’agir en justice tel que la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol dans l’action ou la défense en justice. Il doit également démontrer un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat. Également, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

En l’espèce, le mandat de gestion du CABINET [X] [N] a pris fin le 17 février 2020. La SARL CITYA a obtenu mandat de gestion à compter du 27 septembre 2021.

A la suite du courrier du SDC LES MIMOSAS envoyé le 30 septembre 2021, le CABINET [X] [N] a fait parvenir un bordereau des archives et pièces diverses en date du 18 novembre 2021. Ce bordereau, signé par le CABINET [X] [N] et la SARL CITYA, mentionne divers documents administratifs et comptables sur les périodes de 2018 à 2021. Manquent cependant le contrat d’assurance ainsi que les documents relatifs aux assemblées générales de la copropriété, éléments barrés au crayon sur ledit bordereau.

Le SDC LES MIMOSAS a adressé une première mise en demeure le 9 septembre 2022, réclamant l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise LPH ayant réalisé les travaux en 2018 d’un montant de 34 916,75 € et le justificatif de la validation desdits travaux par les copropriétaires, évoquant toutefois l’éventualité d’une solution amiable.

Le SDC LES MIMOSAS s’est vu contraint d’adresser une seconde mise en demeure, le 7 décembre 2022, par la voie de son conseil, restée infructueuse.

Ces deux mises en demeure ont été dument réceptionnées par le CABINET [X] [N] qui s’est malgré tout abstenu de fournir les documents demandés.

Dans l’attente, des travaux de réfection et d’étanchéité ont du être effectué rapidement pour pallier aux désordres de l’immeuble. A défaut d’assurance, le SDC LES MIMOSAS a dû avancer les frais des travaux à sa charge. A ce titre, il verse aux débats des factures de travaux réalisés par l’entreprise Languedoc Etanchéité, comme susvisé, d’un montant total de 6 905 €.

De ce fait, cette abstention volontaire caractérise la résistance abusive du CABINET [X] [N] de ne pas communiquer les documents ayant permis d’éviter au SDC LES MIMOSAS d’avancer les frais de travaux d’étanchéité. L’inertie du CABINET [X] [N] constitue tant une faute en sa qualité de professionnel qu’une faute s’apparentant à de la mauvaise foi ayant causé un préjudice distinct de celui indemnisé précédemment.

Dès lors, il y a lieu de condamner le CABINET [X] [N] à verser au SDC LES MIMOSAS la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code procédure civile, le CABINET [X] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera en outre condamné à payer au SDC LES MIMOSAS, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 600 €.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe,

CONDAMNE la SARL CABINET [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE LES [Adresse 6] la somme de 6 905 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL CABINET [X] [N] à restituer la somme de 4 211,10 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au titre des honoraires perçus ;

DIT que ces sommes produiront intérêts à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

CONDAMNE la SARL CABINET [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2.000 € pour résistance abusive;

CONDAMNE la SARL CABINET [X] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL CABINET [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSDENTE