4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01329 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MR4V

AFFAIRE : S.A.S. UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT C/ [R], [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis 17 B Avenue Salvador Allende – 38130 ECHIROLLES

représentée par Maître Cécile RICARD de la SCP RICARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [E] [R]

né le 08 Février 1977 à LE PONT DE BEAUVOISIN (SAVOIE), demeurant 11 Rue Faton – 38500 VOIRON

comparant en personne

Madame [F] [G] épouse [R]

née le 13 Février 1986 à KSAR-HELLAL (TUNISIE), demeurant 11 Rue Faton – 38500 VOIRON

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 1er septembre 2022 consenti par la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT, Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] ont pris en location un logement situé, 11 Rue Faton – Etage 03, Porte D – 38500 VOIRON moyennant un loyer mensuel de 690,57 €.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 17 juillet 2025 délivré à Étude, la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 07 octobre 2025 aux fins de voir :

Juger la demande de la SAS Un Toit Pour Tous Développement recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail au 29 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer étant resté infructueux ;Juger que Monsieur [E] [R] et Madame [F] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 ;Ordonner l’expulsion domiciliaire de Monsieur [E] [R] et de Madame [F] [G] épouse [R] et de tous autres occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] solidairement et par provision au paiement de la somme correspondant à l’arriéré locatif restant dû au jour de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] solidairement et par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure à la résiliation de plein droit du bail égale au montant du loyer et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à leur départ effectif des lieux loués ;Juger à cet égard que l’indemnité d’occupation subira les mêmes révisions et réajustements que celles prévues au contrat de location et par la loi pour le loyer ;Condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] à payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT ;Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, soit 131,51€ de la présente assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

A cette audience, la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 06 octobre 2025 à la somme de 3 614,85 euros. S’oppose par principe à l’octroi de délais de paiement aux locataires. Elle indique que les locataires ont réglé la somme de 596,88 € le 6 octobre 2025 et que les trois règlements dont se prévaut Monsieur [E] [R] apparaissent sur le décompte.

Monsieur [E] [R] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative. Il indique avoir procédé à un règlement de 1 000 € le 24 septembre 2025 ainsi que deux versements de 596 € le 6 octobre 2025 et de 515,55 € le 24 septembre 2025. Il précise vivre avec son épouse et leurs trois enfants, être en CDI chez ROSSIGNOL et percevoir une rémunération mensuelle de 1 800 €. Le couple perçoit des prestations de la CAF d’un montrant de 615 € par mois et 189 € par mois au titre des APL. Il sollicite leur maintien dans le logement ainsi que l’octroi de délais de paiement. Il propose de régler la somme de 80 € par mois pour apurer l’arriéré locatif. Il demande au tribunal de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [F] [G] épouse [R] convoquée par exploit de Commissaire de justice en date du 17 juillet 025 délivré à Etude n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] se sont présentés à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 dont il a été donné lecture à l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [E] [R] comparaît en personne.

Madame [F] [G] épouse [R] convoquée par exploit de Commissaire de justice en date du 17 juillet 025 délivré à Etude n’est ni présente, ni représentée.

En application des dispositions susvisées, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, les assignations en date du 17 juillet 2025 ont été notifiées au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 22 juillet 2025.

En application du II du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 29 avril 2025 pour la somme de 1 613,67 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 avril 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 29 juin 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 7 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure et frais injustifiés, d’un montant de 2 984,93 euros (loyer de septembre 2025 compris). La solidarité est prévue au contrat de bail. Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] qui sont mariés seront solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] qui ont repris le paiement du loyer et des charges sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 80 euros par mois.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [E] [R].

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise de paiement du loyer et aux propositions de règlement de Monsieur [E] [R]. Il convient d’accorder à Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R], occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenus solidairement de payer à la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 29 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] à payer à SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT, la somme provisionnelle de 2 984,93 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 octobre 2025 (mois de septembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] d’avoir volontairement libéré le logement situé 11 Rue Faton – Etage 03, Porte D – 38500 VOIRON dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] soient condamnés solidairement à verser à titre provisionnel à la SAS UN TOIT POUR TOUS DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [F] [G] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture, du commandement de payer et la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,