N° RG 25/00181 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMR

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00181 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMR

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître GASSE;

M. [M], Mme [S]

Expédition à la Sous-Préfecture de [Localité 9]

le

Le Greffier

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU

21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

Dont le siège est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [M]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

Madame [X] [S]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des contentieux de la protection statuant en référé

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 Septembre 2025

ORDONNANCE

Reputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Nathalie SCHMITLIN, Juge des contentieux de la protection statuant en référé et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/00181 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son avocat, a fait assigner en référés Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Elle expose avoir par contrat conclu le 22 octobre 2020 donné à bail aux défendeurs un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 432,02 euros, augmenté de 145,30 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 2 septembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge des Référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 1.009,03 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire ;

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025.

La S.A. VILOGIA, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à 1.448,61 euros, et indique n’être pas opposée à la demande de délais de Monsieur [M] et Madame [S], qui ont repris le paiement du loyer courant.

Madame [S] comparaît en personne, exprime son souhait de se maintenir dans le logement, sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette locative par mensualités de 50,00 euros. Elle précise que son conjoint a commencé une formation en mars 2025, avec une promesse d’embauche à compter de juillet 2025.

Monsieur [M] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré, et rouverte par ordonnance du 19 juin 2025 pour justification de la saisine CCAPEX ou information CAF par la bailleresse.

À l’audience du 9 septembre 2025, le conseil de la S.A. VILOGIA indique avoir signifié aux défendeurs le justificatif de saisine de la CAF, produisant un nouveau décompte locatif présentant un solde débiteur de 1.610,57 euros au 31 août 2025, et s’en remet pour l’octroi de délais de paiement.

Les défendeurs n’ont pas comparu à cette dernière audience, bien que régulièrement cités par exploit de commissaire de justice du 1er août 2025.

Il sera statué par ordonnance de référé réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

Il est justifié de la saisine de la CAF de la situation des impayés en date du 26 août 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 20 janvier 2025.

Cette dernière a, le 28 mars 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur [M] et Madame [S].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 22 octobre 2020, la S.A. VILOGIA a donné à bail à Monsieur [M] et Madame [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer de 432,02 euros, majoré de prestations et provisions sur charges, portant le loyer total à 591,78 euros par mois.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 2 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.089,97 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [M] et Madame [S] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge des Référés ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 novembre 2024.

Sur la dette locative

La S.A. VILOGIA produit un décompte réactualisé de l’arriéré locatif d’un montant de 1.610,57 euros au 31 août 2025.

Elle met en compte des pénalités enquête sociale de 7,62 euros par mois de février 2024 à août 2025, soit un total de 7,62 x 19 = 144,78 €.

Aux termes de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation, Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires […].

Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, il résulte des éléments de l’enquête sociale que “Le couple a deux enfants à charge et une naissance est prévue pour fin avril. Monsieur et Madame avaient une entreprise de transport de marchandises depuis 2021. Par jugement du 10 février 2025, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé la liquidation de l’entreprise. Un premier rendez-vous avec le liquidateur judiciaire a eu lieu début mars. Dans cette entreprise, Monsieur était actionnaire et Madame gérante non salariée. A la liquidation de l’entreprise le couple n’a pu prétendre à une indemnisation par France Travail. De plus, la CAF demandait de justifier des bulletins de salaires que le couple n’avait pas et de ce fait, les prestations familiales et la Paje avaient été suspendus en janvier 2025. Le couple n’a jamais vraiment réussi à se verser de bénéfices. En février 2025, après la fermeture de l’entreprise, le couple a fait une demande de RSA. Les droits ont été ouverts. Un premier versement a eu lieu le 20 mars puis la totalité des allocations reprendront à compter de début avril. Le couple a pu bénéficier d’une grande solidarité familiale, épuisée à ce jour. Avec le versement de la CAF, le couple s’engage à reprendre le paiement du loyer et à mettre en place un plan d’apurement de 20 € par mois. L’objectif étant d’instruire une demande de FSL maintien d’ici 2 mois. Monsieur est actuellement en formation de chauffeur de bus, il est déjà en possession d’une promesse d’embauche. Madame, quant à elle, ne peut pas bénéficier des indemnités de congés maternité, les conditions administratives n’étant pas remplies."

Les défendeurs se trouvaient donc dans le cas de difficultés particulières visé à l’article précité, tandis que la S.A. VILOGIA ne justifie pas avoir mis en oeuvre les moyens adaptés pour que les locataires puissent s’acquitter de cette obligation.

Dès lors, la demande au paiement des pénalités enquête sociale sera rejetée.

Il ressort donc du compte locatif que Monsieur [M] et Madame [S] restent redevables de la somme de 1.610,57 € – 144,78 €, soit 1.465,79 euros au 31 août 2025.

Monsieur [M] et Madame [S] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant, à titre de provision, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [M] et Madame [S] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu des éléments de l’enquête sociale développés précédemment, et de la reprise de paiement des loyers courants intervenue par paiements réguliers et régularisation des APL de mai à juillet 2025, il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [M] et Madame [S] pourront régler l’arriéré locatif en vingt-neuf échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 50,00 euros, suivies d’une trentième échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [M] et Madame [S] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon les modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [M] et Madame [S], malgré la résiliation du bail, cause à la S.A. VILOGIA un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [M] et Madame [S] seront solidairement condamnés à son paiement, à titre de provision, du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [M] et Madame [S] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article 489 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [M] et Madame [S] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. VILOGIA ;

CONSTATONS que le bail conclu le 22 octobre 2020 entre les parties est résilié de plein droit au 3 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 1.465,79 euros, à titre de provision, pour l’arriéré des loyers arrêtés au 31 août 2025 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

DÉBOUTONS la S.A. VILOGIA de ses demandes en paiement des pénalités d’enquête sociale ;

ACCORDONS à Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] des délais pour s’acquitter de cette dette en vingt-neuf mensualités de 50,00 euros, suivies d’une trentième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à première défaillance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] au paiement de cette indemnité provisionnelle à la S.A. VILOGIA du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNONS l’évacuation par Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] , et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 1] à [Adresse 4] [Localité 8], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] ;

dans tous les cas,

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [M] et Madame [X] [S] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge des Référés et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge