TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 24/02284 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LZ75

N° JUGEMENT :

JYC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP CABINET 24

M^e Audrey MANGIONE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 21 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Q]

né le 16 Avril 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Céline BERALDIN de la SCP CABINET 24, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

S.C.P. LE COLUMBIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 15 Janvier 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Delphine HUMBERT, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 12 Mars 2026 prorogé au 21 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 25 mai 2011, monsieur [E] [Q] a acquis un local commercial (référencé lot n°1) situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3], sis [Adresse 4] à [Localité 3] (Isère), comprenant :

— un local commercial d’une superficie de 44,16 m², soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dite Loi Carrez,

— et les 465/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 21 septembre 1998 par Maître [P] [L], notaire, mentionne une surface approximative de 60 m² pour le lot n°1.

Par courrier du 11 décembre 2014, monsieur [Q] a sollicité de maître [L] des explications relatives aux tantièmes de copropriété ainsi que sur la surface du lot n°1.

Par courrier du 22 mai 2017, le conseil de l’assureur de maître [L] a considéré qu’aucun élément ne permettait de retenir la responsabilité civile professionnelle de maître [L], et a renvoyé monsieur [Q] vers le syndic.

* * *

Par assignation du 29 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Columbia représenté par son syndic en exercice, La SAS Audras & Delaunois, a fait assigner monsieur [E] [Q], devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement de la somme de 3.851,68 €, représentant l’arriéré de charges et la somme de 311,97 € au titre des provisions échues et devenues exigibles.

Parallèlement, monsieur [Q] a appelé en cause l’étude notariale [U]-[W], venant aux droits de maître [P] [L]. Le président du tribunal judiciaire, par mention au dossier, a refusé la demande de jonction avec la procédure principale.

Par jugement du 11 mai 2022 le tribunal judiciaire de Grenoble statuant en procédure accélérée au fond a condamné monsieur [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Columbia la somme de 3.995,65 € au titre des provisions impayées et exigibles avec intérêts à compter de la présente décision.

* * *

Lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2022, une proposition de correction des tantièmes du lot n°1 de 465ème corrigés à 341èmes a été rejetée faute d’atteinte du quorum nécessaire.

Lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2023, la proposition de rectification des tantièmes a été à nouveau rejetée faute de quorum.

Par exploit du 02 avril 2024, monsieur [E] [Q] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Columbia représenté par son syndic en exercice, La SAS Audras & Delaunois, devant le tribunal judiciaire de Grenoble en restitution de l’indu au titre de la distorsion entre les sommes perçues par le syndicat et celles qui auraient dû être perçues en fonction des charges réelles correspondant au lot n°1.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 31 juillet 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, monsieur [E] [Q] demande au tribunal, au visa des articles 1302 et suivants, 1352-6 et 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Juger Monsieur [E] [Q] recevable et bien fondé en son action à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le COLUMBIA agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice,

— Déclarer manifeste l’erreur matérielle affectant le lot n°1 propriété de Monsieur [Q] telle que reconnue par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice,

— Juger en conséquence que le syndic a procédé à des appels de charges sur la base d’un nombre de tantièmes erroné (465/10.000èmes alors que le tantième réel tel que présenté par le syndic lui-même est de 341/10.000èmes),

En conséquence,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le COLUMBIA agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice à verser à Monsieur [E] [Q] les sommes de :

o 4.590,23 euros en restitution de l’indu, au titre de la distorsion entre les sommes perçues par le syndicat et celles qui auraient dû être perçues en fonction des charges réelles correspondant au lot [Q] s’il avait été corrigé,

Outre intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2023.

— Enjoindre au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le COLUMBIA agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice à mettre tout en œuvre pour procéder à la correction des tantièmes de copropriété de 465èmes à 341èmes,

— Assortir la présente injonction à une astreinte de 1.000€ compte tenu de l’ancienneté de ce litige,

— Dire que l’astreinte pourra être liquidée à partir de la réception par le demandeur du procès-verbal de la prochaine assemblée générale constatant un absentéisme de votants pénalisant Monsieur [E] [Q],

A titre subsidiaire si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairer,

— Ordonner avant dire droit en vertu de son pouvoir souverain, une mesure d’expertise confiée à tel géomètre expert chargé de calculer la répartition des millièmes en fonction des surfaces effectivement occupées,

— Dire pour le cas où une expertise serait ordonnée que Monsieur [Q] sera dispensé de toute participation en application de l’article 10-1 avant-dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE COLUMBIA agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice à verser à Monsieur [E] [Q] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamner le même aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, monsieur [Q] rappelle qu’à deux reprises l’assemblée générale de la copropriété Le Columbia a inscrit à l’ordre du jour une résolution visant à corriger les tantièmes affectés au lot n°1 de Monsieur [Q]. La proposition était de les faire passer de 465/10.000èmes à 341/10.000èmes, sur la base d’une surface réelle de 44,16 m² au lieu des 60 m² erronément indiqués dans le règlement de copropriété. Il est d’ailleurs mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée du 26 septembre 2022 que le syndicat des copropriétaires a également pris contact avec maître [L] afin de procéder à la correction, en vain. Les résolutions ont simplement été rejetée car la double majorité exigée pour le vote n’avait pu être atteinte faute d’un nombre suffisant de copropriétaires présents. C’est bien le syndicat qui a lui-même proposé une modification des tantièmes du lot n°1 en reconnaissant l’erreur sur la surface du local.

Depuis 2011, monsieur [Q] a versé un total de 17.213,38 € au titre de charges de copropriété. Or, sur la base du tantième corrigé, il n’aurait dû s’acquitter que de 12.623,15 €. La différence, soit 4.590,23 €, constitue un paiement indu, au sens de l’article 1302 du Code civil. Si monsieur [Q] a payé ses charges c’est seulement en exécution du jugement du 11 mai 2022 assorti de l’exécution provisoire. Ce jugement n’a pas autorité de chose jugée sur le calcul des charges, ni sur l’existence d’un indu puisque la régularité ou la licéité des tantièmes de l’état descriptif de division n’a pas été discutée ni tranchée à ce moment.

A titre subsidiaire, monsieur [Q] demande avant dire droit, une mesure d’expertise confiée à tel géomètre expert chargé de calculer la répartition des millièmes en fonction des surfaces effectivement occupées.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 20 janvier 2025 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Columbia représenté par son syndic en exercice, La SAS Audras & Delaunois, demande au tribunal, au visa des articles 1302 et suivants, et 1240 du code civil et les articles 11, 12 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Débouter Monsieur [E] [Q] de ses prétentions.

— Condamner Monsieur [E] [Q] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le COLUMBIA une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires rappelle que les charges dont sont redevables les copropriétaires sont calculées en tenant compte de la répartition des charges telles que prévues par l’état descriptif de division de la copropriété de l’immeuble Le Columbia. Monsieur [Q] a payé ses charges en exécution du jugement du 11 mai 2022. Le paiement n’ayant pas été fait à tort la répétition de l’indu n’a pas lieu d’être. L’état descriptif de division a été établi sur la base des surfaces brutes qui sont différentes des surfaces privatives de la loi Carrez. La répartition des tantièmes tient compte d’autres critères en plus de la superficie. Par conséquent la différence entre la superficie de l’état descriptif de division et la superficie de l’acte de vente ne permet pas de justifier que la répartition des charges de copropriété est illicite.

Par ailleurs, les résolutions portant modification des tantièmes du lot n°1 ont été rejetées et sont définitives car contestables seulement dans les deux mois à compter de la notification du PV. De plus, l’inscription d’une résolution en assemblée générale n’est pas l’acceptation de cette résolution par le syndicat.

Le syndicat estime que la nouvelle répartition effectuée par monsieur [Q] ne repose sur aucun fondement ou explication, la demande de remboursement n’est donc ni fondée ni explicite. La nouvelle répartition des tantièmes n’est possible et ne peut être modifiée que par un vote en assemblée générale. Tandis que la révision de la répartition des charges doit être demandée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot en question intervenues depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Par ailleurs, selon la jurisprudence la répartition des charges judiciairement décidée n’a d’effet que pour l’avenir et ne peut avoir d’effet rétroactif.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025.

L’affaire a été audiencée le 15 janvier 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026 prorogé au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la modification de l’état descriptif de division :

Selon l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable du 11 juillet 1965 au 14 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 5 de la même loi précise que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 11 dispose que " Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. "

L’article 25 prévoit quelles décisions peuvent être prise à la majorité des voix en assemblée générale dont « La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ».

L’article 12 prévoit la possibilité pour le copropriétaire de poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Le délai de cette action en justice est de cinq ans à partir de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

L’article 42 alinéa 2 dispose « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

L’article 43 dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

En l’espèce, l’article 4 intitulé « Division de l’Immeuble » de l’état descriptif de division (page 11) reçu par maître [P] [L], notaire associée à [Localité 4], le 21 septembre 1998 précise que l’immeuble est divisé en 49 lots. Sous chacun des lots est ensuite détaillé la désignation des parties privatives et l’indication de la quote-part des parties communes affectée. Le lot n°1 comprend « un local commercial ou professionnel d’une surface approximative de 60m2 » et « la copropriété des choses communes générales à l’ensemble immobilier à concurrence des 465/10.000èmes ».

L’acte de vente du 25 mai 2011 concernant la vente du lot n°1 à monsieur [Q] désigne « un local commercial ou professionnel » et les « quatre cent soixante-cinq/dix millièmes (465/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ». La superficie du local est de 44,16m² selon la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la proposition de correction des tantièmes du lot n°1 de 465ème corrigés à 341èmes a été rejetée par deux fois faute d’atteinte de la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, lors des assemblées générales du 26 septembre 2022 et 21 septembre.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 3] a été publié au fichier immobilier le 16 novembre 1998. Monsieur [Q] a acquit le lot n°1 par acte de vente du 25 mai 2011 auprès de la SCI Sirolu.

Nonobstant les rejets pour absence de majorité conforme lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2022, de la proposition de correction des tantièmes du lot n°1 de 465ème corrigés à 341èmes et lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2023, il appert que l’erreur des tantièmes du lot acquis par le demandeur à la présente instance est manifeste.

En conséquence cette répartition erronée méconnaît les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 alors que l’article 43 de la même loi dispose que les clauses contraires aux dispositions d’ordre public sont réputées non écrites.

Il appert en l’espèce que les tantièmes affectées au lot détenu par M. [Q] ont été calculés sur la base d’une superficie erronée et d’une pondération ne correspondant pas aux caractéristiques réelles du lot. Cette erreur a pour conséquence de majorer artificiellement la quote part de charges supportée par M. [Q].

L’absence d’approbation des résolutions ayant projeté de rectifier l’état descriptif de division pour affecter 341èmes tantièmes au lieu de 465èmeau lot N° 1 appartenant au demandeur est sans incidence sur le pouvoir du juge de faire cesser une situation contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient en conséquence de déclarer non écrite la clause de répartition litigieuse, d’ordonner l’établissement d’un état descriptif de division modificatif et sa publication au service de publicité foncière intégrant la nouvelle répartition des tantièmes du lot N°1 aux fins de porter les tantièmes de ce lot à 341èmes tantièmes au lieu de 465èmes tantièmes.

2°) Sur la restitution des charges indument versées :

Nonobstant le jugement du 11 mai 2022 ayant condamné M. [Q] à régler des arriérés au titre de charges non payées, celui-ci demeure fondé à se prévaloir de la répétition de l’indu sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil. La présente rectification judiciaire des tantièmes établit que monsieur [Q] a acquitté des charges excédantes celles légalement dues.

Toutefois l’action en répétition de l’indu est soumise à la prescription quinquennale telle que fixée par l’article 2224 du code civil.

Il y a lieu en conséquence de condamner le syndicat à restituer les sommes indûment perçues au titre des charges de copropriété au cours des cinq années ayant précédé l’assignation introductive d’instance, soit depuis le 02 avril 2019, selon un décompte à établir par le syndicat de copropriété par l’intermédiaire du syndic sur la base des tantièmes rectifiés.

3°) Sur l’article 700 et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance. En conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera condamné aux entiers dépens.

Une somme de 2000 euros sera allouée à M. [Q] à payer par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la décision de première instance est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire,

DIT que la clause de répartition des tantièmes de charges figurant à l’état descriptif de division et règlement de copropriété initial est erronée et contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

DIT ladite clause réputée non écrite en ce qu’elle concerne les tantièmes affectés au lot N° 1,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de faire établir par tout professionnel compétent, géomètre expert et notaire, un état descriptif modificatif conforme aux tantièmes rectifiés aux fins de porter les tantièmes du lot 1 à 341 tantièmes au lieu de 465 tantièmes,

ORDONNE la publication de ce modificatif au service de la publicité foncière dans le délai de 12 mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à restituer à monsieur [Q] [E] les sommes indument versées au titre des charges de copropriété au cours des cinq années précédant l’assignation du 02 avril 2024,

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Columbia de faire établir ce décompte rectificatif par le syndic de copropriété dans le délai de quatre mois de la signification du présent jugement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à monsieur [E] [Q] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNE aux entiers dépens,

CONSTATE l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties à l’instance de toute demande plus ample ou contraire.

Décision rédigée par Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE