TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

4ème chambre civile

N° RG 23/05074 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LOYG

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 26/01/26

la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES

M^e Déborah PERCONTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 26 janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. VACANCEOLE, , dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant) et par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

Madame [V] [P] épouse [F]

née le 27 Février 1975 à [Localité 16] (belgique), demeurant [Adresse 15] (Belgique)

représentée par Maître Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA– AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile.

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Novembre 2025 et prorogé au 26 janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2012, Monsieur [O] [L] a donné à bail commercial à la société Deux Alpes Voyages, devenue SC2A en 2013, l’appartement n°32 du lot n° 213 de l’immeuble [Adresse 9] jusqu’au 30 septembre 2012 moyennant le versement de la somme annuelle de 3.264 euros payable chaque fin de trimestre par quart. Les parties ont signé un second bail commercial prenant effet le 01 octobre 2012 pour une durée de neuf ans soit jusqu’au 30 septembre 2021.

Par acte authentique de vente du 29 juillet 2015, Madame [V] [P] a acquis le studio n°[Cadastre 3] cadastré section AL n°[Cadastre 5] contenance 0ha 39a 14ca, dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] [Adresse 9], moyennant un prix de vente de 90.000 euros.

Par courrier du 17 septembre 2020, la société SC2A informait Madame [V] [P] de la signature d’une convention de commercialisation avec la société Vacanceole.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 16 février 2021, Madame [V] [P] faisait délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la société SC2A pour le 30 septembre 2021.

Par courrier du 17 juin 2021, la société SC2A informait Madame [V] [P] de la cession du fonds de commerce de la société SC2A à la société Vacanceole à compter du 1er juillet 2021 emportant ainsi cession du droit au bail au profit de cette dernière.

Par ordonnance rendue sur requête le 4 août 2021, le président du tribunal judiciaire de Grenoble autorisait Madame [V] [P] à consigner la somme de 26.152 euros auprès de la CARPA de Grenoble dans l’attente de l’ensemble des pièces comptables justifiant la demande de la société Vacanceole et la fixation soit à l’amiable, soit judiciairement, de l’éventuelle indemnité d’éviction due.

Par ordonnance de référés du 23 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de Grenoble rejetait la demande rétractation de cette ordonnance, cependant par arrêt du 2 mai 2024, la cour d’appel de Grenoble infirmait cette ordonnance et ordonner la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 4 août 2021

Par ordonnance rendue sur requête le 9 mars 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Grenoble autorisait un huissier de justice à se rendre dans les locaux de la société Vacanceole immeuble LE [Adresse 10], [Adresse 6], pour obtenir la communication des contrats de sous-location conclus par Vacanceole depuis le 1er juillet 2021. Par ordonnance de référé du 23 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble réformait cette ordonnance, faute de motifs de dérogation au principe du contradictoire.

Par sommation interpellative du 22 mars 2022, Madame [V] [P] sollicitait de la société Vacanceole la remise immédiate et subsidiairement sous 24 heures des contrats de sous-location conclus au titre de l’appartement situé à l’immeuble [Adresse 9], lot n°213 depuis le 1er juillet 2021.

Par ordonnance de référé du 11 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble ordonnait une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de Madame [V] [P] et de la SAS Vacanceole et désignait Monsieur [J] [H] en qualité d’expert.

L’ordonnance du 14 novembre 2022 constatait la désignation de Monsieur [J] [H].

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 9 septembre 2023, la SAS Vacanceole a fait assigner Madame [V] [P] devant ce tribunal aux fins d’annulation du congé délivré par Madame [P] et de condamnation de cette dernière à lui payer des dommages et intérêts, et subsidiairement à sa condamnation à lui payer une indemnité d’éviction avec mainlevée du séquestre.

Par ordonnance du 6 août 2024, le juge de la mise en état a :

— Débouté Madame [V] [P] de sa demande tendant à la condamnation de la société Vacanceole à lui fournir tous les contrats de sous-location conclus par la société Vacanceole depuis le 16 février 2021 dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonné à la société Vacanceole, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, la production des pièces suivantes :

— Le certificat de classement de la résidence [Adresse 9] de moins de 5 ans,

— Les comptes d’exploitation de la résidence [Adresse 9] et notamment du lot n°213 appartenant à Madame [V] [P] depuis le 1er juillet 2021,

— Les bilans de la résidence [Adresse 9] et notamment du lot n°213 appartenant à Madame [V] [P] depuis le 1er juillet 2021 et plus précisément :

— Les taux de remplissage obtenus,

— Les évènements significatifs,

— Le montant de l’évolution des principaux postes de recettes et de dépenses avec un niveau de détail permettant l’identification poste par poste des recettes et des dépens,

— Débouté la société Vacanceole de sa demande tendant à la condamnation de Madame [V] [P] à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation des préjudices résultant de la production de pièces annulées,

— Débouté la société Vacanceole de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la communication par Madame [V] [P] des pièces à l’appui de sa demande incidente sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 31 mars 2025, la société Vacanceole demande au tribunal de :

— Écarter les pièces adverses n°23 à 27,

— Condamner Madame [P] à lui payer la somme de 3.000 euros en réparation des préjudices résultant de la production de pièces annulées,

— A titre principal, annuler le congé délivré par Madame [P] le 16 février 2021,

— Condamner Madame [P] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi,

— Subsidiairement, condamner Madame [P] à lui payer la somme de 46.752, 10 euros au titre de l’indemnité d’éviction outre les accessoires,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer moins 30% soit 571, 20 euros par trimestre.

— Subsidiairement, condamner Madame [P] à lui payer la somme de 26.152 euros au titre de l’indemnité d’éviction outre les accessoires,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer moins 30% soit 571, 20 euros par trimestre.

— Subsidiairement, ordonner la levée du séquestre à son bénéfice,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer moins 30% soit 571, 20 euros par trimestre.

— Subsidiairement, désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

— En toutes hypothèses, prononcer l’irrecevabilité des demandes de production de documents antérieurs à 2021,

— Constater que les documents ont été communiqués le 9 septembre 2024,

— Constater que les documents ont été communiqués en pièce 6,

— Débouter Madame [P] de toutes ses demandes,

— Condamner Madame [P] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande de retrait des pièces des débats, elle explique que l’ordonnance autorisant la sommation et désignant un huissier pour constater l’occupation ayant été rétractée par le juge des référés, les pièces communiquées par la défenderesse sous les n°23 à 27, qui s’appuient sur cette ordonnance rétractée, doivent être écartées des débats, car elles se fondent sur un acte juridique annulé.

A l’appui de sa demande d’annulation du congé délivré par la défenderesse, elle fait valoir, en s’appuyant sur l’article L. 145-9 du Code de commerce, que ce texte impose au bailleur de préciser les motifs du congé à peine de nullité, puisque le preneur est privé de son droit à une information claire sur les raisons du non-renouvellement. Elle souligne en outre que le congé mentionne que le locataire doit contester le congé à peine de forclusion dans un délai de deux ans, ce qui est inexact puisque depuis le 6 août 2008 cette mention a été supprimée du texte, ce qui l’a induit en erreur sur ses droits et les délais pour agir. Elle considère en outre que le congé ne propose ni montant précis, ni mode de calcul, ni élément permettant de chiffrer l’indemnité d’éviction. Elle conclut que le bail doit par conséquent se poursuivre, et estime avoir subi un préjudice lié à l’incertitude et d’insécurité juridique dans laquelle elle s’est trouvée quant à la validité du congé et à ses droits, alors que la défenderesse a fait usage de procédés déloyaux, notamment ses demandes de consignation sans levée du séquestre, de production de pièces annulées, pour retarder le règlement de l’indemnité d’éviction.

Elle fonde sa demande subsidiaire en paiement d’indemnité d’éviction sur le chiffre d’affaires généré par le lot selon les usages de la profession. Elle souligne que Madame [V] [P] a acquiescé au principe de l’indemnité et qu’elle a consigné le montant réclamé initialement, soit 26.152 euros, ce qui vaut reconnaissance du montant.

Pour répondre aux moyens soulevés par la défenderesse, elle soutient que la cession du bail a été notifiée et acceptée implicitement par la bailleresse, notamment par la perception de loyers et les procédures engagées à son encontre.

Selon ses dernières conclusions signifiées le 13 février 2025, Madame [V] [P] demande au tribunal de :

— Débouter la société Vacanceole de sa demande d’annulation du congé et de condamnation au titre du préjudice subi.

— Débouter la société Vacanceole de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 26.152 euros au titre d’indemnité d’éviction outre les accessoires.

— Débouter la société Vacanceole de sa demande de levée du séquestre autorisée par ordonnance du 4 août 2021 l’autorisant à consigner la somme de 26.152 euros à la CARPA de [Localité 8].

— Débouter la société Vacanceole de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire que la société Vacanceole est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2021 des locaux lui appartenant situé dans un ensemble immobilier situé à [Localité 13][Adresse 1], lot 213 dans le bâtiment B au 3ème étage (studio et dépendances, casier à skis et cellier portant le n°32),

— Ordonner l’expulsion de la SAS Vacanceole et de celle de tout occupant de son chef des locaux,

— Condamner la société Vacanceole au paiement de l’indemnité d’occupation payable jusqu’au complet délaissement des lieux à hauteur de 816 euros par trimestre, soit 14.271 euros jusqu’au 30 décembre 2024, somme à parfaire au moment de la décision,

— Condamner la société Vacanceole au paiement des semaines en nature non prises à hauteur de 3.663 euros, somme à parfaire au moment de la décision,

— Condamner la société Vacanceole au paiement des charges de copropriété payées, soit 5.667, 56 euros, somme à parfaire au moment de la décision,

— Condamner la société Vacanceole au paiement de l’abonnement et les consommations électriques payées, soit 520, 78 euros, somme à parfaire au moment de la décision.

— A titre subsidiaire, juger que la société Vacanceole a commis une faute en ne procédant pas au renouvellement du certificat de classement de la résidence de tourisme [11] au bout des cinq années et que le contrat de bail commercial est nul,

— Juger à titre très subsidiaire que la société Vacanceole est redevable compte tenu de l’article L.145-30 du Code de Commerce de la somme de 26.152 euros,

— Condamner la société Vacanceole à une somme de 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner la société Vacanceole à une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle considère en premier lieu que la cession du bail commercial par SC2A à Vacanceole ne lui a jamais été signifiée par acte d’huissier, la lettre recommandée du 17 juin 2021 ne valant pas signification au sens de l’article 1690 du code civil, de sorte qu’elle ne lui est pas opposable. Elle en conclut que la société Vacanceole est occupante sans droit ni titre et ne peut se prévaloir du statut de locataire, et que la cession irrégulière est un motif de non renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Elle affirme n’avoir jamais perçu de loyers de Vacanceole.

Elle soutient que le congé qu’elle a fait délivrer est valable, la mention de la forclusion étant une erreur matérielle qui ne vicie pas le congé, car le délai de deux ans pour contester existe toujours. Elle considère en outre que la société Vacanceole a accepté le congé puisqu’elle a demandé une indemnité d’éviction.

Subsidiairement, elle explique que lorsqu’elle a fait l’acquisition du bien litigieux, la résidence [11] était classée 4 étoiles, mais que la société Vacanceole n’a pas renouvelé le classement après 5 ans, manquant ainsi à ses obligations contractuelles, de sorte que le bail commercial est nul, car l’activité de résidence de tourisme ne peut être exercée sans classement valide.

A l’appui de ses demandes financières, elle affirme que a société Vacanceole, depuis le congé, ne lui a versé aucune somme que ce soit au titre des loyers ou de l’indemnité d’occupation, au titre des charges de copropriété ou des charges diverses.

La clôture a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 juin 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 24 novembre 2025, et prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur le retrait des pièces communiquées par Madame [V] [P]

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile, aux termes duquel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et de l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qu’un mode de preuve n’est admissible que s’il est licite et s’il n’a pas été obtenu dans des circonstances déloyales.

La société Vacanceole demande à ce que les pièces communiquées par Madame [V] [P] sous les n°23 à 27 soient écartées des débats.

Madame [V] [P] ne conteste pas cette demande, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

La société Vacanceole sollicite une somme de 3.000 euros en indemnisation de son préjudice du fait du retrait des pièces.

Elle ne justifie cependant d’aucun préjudice, de sorte que cette demande sera rejetée.

2- Sur la qualité de locataire de la société Vacanceole

Selon l’article 1216 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

La société Vacanceole se fonde sur ce texte pour considérer que les formalités de l’article 1690 du code civil ne sont pas applicables.

Cependant, d’une part ce texte n’est pas applicable au contrat litigieux conclu le 15 février 2012, en application de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d’autre part le bailleur n’a pas donné son accord à cette cession, de sorte que les modalités prévues par cet article ne sont pas applicables.

Dès lors, la cession du bail devait être signifiée au débiteur cédé, en l’occurrence le bailleur, conformément à l’article 1690 du code civil qui dispose que le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.

Il est cependant admis qu’il peut être suppléé à l’irrégularité de la cession par la preuve de l’acquiescement du bailleur, lequel peut être tacite à la condition de n’être pas équivoque. (Cf Civ 3e, 30 avril 1969, Bull. n°342)

L’acquiescement doit résulter d’actes positifs du bailleur. Ainsi la seule connaissance de la cession par le bailleur, sans protestation de sa part, ne peut suffire à rendre la cession irrégulière opposable au bailleur (Cf Civ 3e, 14 mars 1969, B n°237) pas plus que l’acceptation sans réserves des loyers payés par le cessionnaire (Cf Cass Ass. Plén 14 février 1975, Bull. n°1; Civ 3e, 16 juillet 1975, B n°252). En revanche le cumul de plusieurs actes positifs émanant du bailleur peut caractériser son acceptation tacite de la cession. (Cf : Civ. 3e, 31 mai 1983, B n°127 ; Civ 3e, 6 avril 2005, n°03-16.437 ; 9 décembre 2009, n°08-16.895)

En l’espèce, il est constant que la société Vacanceole n’a pas fait signifier à Madame [V] [P] la cession du bail. En effet, la société SC2A a informé par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 juin 2021 qu’elle avait cédé son fonds de commerce emportant cession du bail à compter du 1er juillet 2021.

La société Vacanceole soutient que Madame [V] [P] a perçu des loyers, ce que cette dernière conteste. En l’espèce, la société Vacanceole ne produit aucune pièce de nature à justifier le versement de loyers au bailleur.

Par ailleurs, les actions contentieuses engagées par Madame [V] [P] ne sauraient constituer un acquiescement du bailleur dès lors qu’elles avaient en partie pour objet de lui contester cette qualité.

Il sera en outre rappelé que l’offre d’indemnité d’éviction n’a qu’un caractère provisoire et n’interdit pas la rétractation et le refus de renouvellement sans indemnité si le preneur ne remplit pas les conditions légales du renouvellement. (Cf Civ. 3e, 9 oct. 1991, n°90-12.824)

De même, le fait de consigner une somme au titre de l’indemnité d’éviction ne saurait avoir pour effet la reconnaissance du droit de la société Vacanceole au paiement d’une indemnité d’occupation, ce d’autant que la décision l’autorisant a été infirmée par la cour d’appel.

En tout état de cause, le congé contenant l’offre d’indemnité d’éviction avait été adressée à la société SC2A et n’a donc pas d’effet sur la reconnaissance de la société Vacanceole en qualité de bailleur.

La cession du fonds de commerce et du bail n’est donc pas opposable à Madame [V] [P].

Il résulte de ces éléments que la société Vacanceole ne peut se prévaloir de la qualité de locataire pour solliciter la nullité du congé, ni une indemnité d’éviction.

Ses demandes en ce sens seront par conséquent rejetées.

3- Sur les demandes reconventionnelles de Madame [V] [P]

Madame [V] [P] sollicite l’expulsion de la société Vacanceole et sa condamnation à lui verser les sommes de :

—  14.271 euros à titre d’indemnité d’occupation,

—  3.663 euros au titre des semaines en nature non prises,

—  5.677, 56 euros au titre des charges de copropriété qu’elle a réglées ,

—  520, 78 au titre des frais d’électricité qu’elle a réglé,

Soit un total de : 24.132, 34 euros

3.1- Sur la demande d’expulsion

Le bail étant échu depuis le 30 septembre 2021, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Vacanceole qui se trouve devenue sans droit ni titre depuis cette date.

3.2- Sur l’indemnité d’occupation

A l’appui de ses demandes, Madame [V] [P] expose que la société Vacanceole est occupante sans droit ni titre, et que cette dernière s’est enrichie en percevant des loyers de sous-location irrégulières sans jamais rien lui régler depuis le 30 septembre 2021.

Elle fonde sa demande d’indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer à la somme de 816 euros trimestriellement, soit depuis le 30 septembre 2021 jusqu’au 30 décembre 2024, une somme de 14.271 euros.

Madame [V] [P] conteste le montant de 816 euros par trimestre et demande une réduction de 30 %, soit 571, 20 par trimestre, en raison de la précarité de sa situation, notamment l’impossibilité de prévoir des réservations.

Les dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce ne sont pas applicables puisque la société Vacanceole ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’occupation est due à compter de la date d’effet du congé et est fixée souverainement par le juge lorsque l’une ou l’autre des parties lui en fait la demande. (Cf : Civ. 3ème, 15 juin 1994, n°92-14.172)

En l’espèce l’indemnité d’occupation a un caractère indemnitaire pour le bailleur, destiné à compenser la perte de jouissance du bien occupé et la possibilité de percevoir des loyers.

Le bail stipule un loyer annuel de 3.264 euros par ans payable par trimestre, soit 816 euros par trimestre.

Madame [V] [P] justifie dès lors d’une perte locative de 816 euros par trimestre.

Il sera par conséquent fait droit à la demande de Madame [V] [P] à ce titre.

3.3- Sur les périodes de jouissance par le propriétaire

A l’appui de sa demande, Madame [V] [P] expose que le bail prévoit à son bénéfice des loyers en nature sous forme de semaines d’occupation gratuite. Elle soutient que la société Vacanceole a empêché cette occupation, ce qui justifie une compensation financière à hauteur de montant de 3.663 euros calculé sur la base des tarifs moyens.

Pour s’opposer à cette demande, la société Vacanceole soutient que si le contrat prévoit que le bailleur peut s’il le sollicite bénéficier d’un droit de villégiature sur le lot donné à bail, la prestation en nature est perdue s’il ne le fait pas, de sorte que Madame [V] [P] ne peut solliciter le payement en nature dont le montant est en toutes hypothèses injustifiée. Elle expose en outre que si le bail est rompu ce droit n’existe plus.

Le bail litigieux stipule que « le loyer en nature consiste en la mise à disposition des droits de séjour définis et réglés par les conditions ci-après : (…) A la demande du bailleur et pour chaque période comprise entre le 1er octobre et le 30 septembre de l’année suivante les possibilités de séjour s’appliquant en priorité sur l’appartement objet du bail dans la mesure où celui-ci est disponible ou dans un appartement de caractéristiques identiques sont (…) Le propriétaire ne pourra prétendre à aucun indemnité, ni au report d’aucun droit, dans le cas où il n’utiliserait pas la totalité de ses droits de séjour».

En l’espèce, Madame [V] [P] ne justifie pas avoir sollicité la mise à disposition du logement auprès de la société Vacanceole.

Dès lors, sa demande à ce titre sera rejetée.

3.4- Sur le remboursement des charges de copropriété et d’électricité

Madame [V] [P] expose avoir réglé les charge de copropriété et les factures d’électricité, alors que la société Vacanceole, en qualité d’occupante, devait les prendre en charge. Elle sollicite le remboursement des sommes de 5.677, 56 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er novembre 2021 et le 24 septembre 2023, et de 520, 78 euros au titre des factures d’électricité.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1754 du code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire:

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Ces textes qui mettent à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires, n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières. (Cf Civ. 3e, 7 février 1978, n°76-14.214)

Cependant, aucune disposition du bail ne règle la question de la répartition des charges entre les parties, qui se fait dès lors en application de l’article 1754 du code civil précité.

En l’espèce, Madame [V] [P] verse aux débats deux appels de fonds du syndicat des copropriétaires du 23 décembre 2021 d’un montant total de 356, 07 euros, et du 23 septembre 2022 pour un montant total de 352, 20 euros.

Les décomptes produits ne s’appuient sur aucune pièces justificatives.

Hormis les charges d’ascenseur, de chauffage et de consommation d’eau chaude peuvent être considérée comme étant locatives.

Dès lors la société Vacanceole sera tenue de rembourser à Madame [V] [P] la somme de 215, 53 euros au titre de l’appel de charges du 23 décembre 2021 et 248, 89 euros au titre de l’appel de charges du 23 septembre 2022.

Madame [V] [P] produit également une facture d’électricité d’un montant de 39, 96 euros, de sorte que sa demande de remboursement est justifié à hauteur de cette somme.

La société Vacanceole sera par conséquent condamnée à verser à Madame [V] [P] la somme totale de 504, 38 euros.

3.5- Sur les dommages et intérêt pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [V] [P] estime que la société Vacanceole a commis une résistance abusive et sollicite une indemnisation de 5.000 euros à ce titre.

L’obtention de dommages-intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve d’une faute ayant fait dégénérer en abus l’exercice du droit de se défendre en justice.

L’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir ou de se défendre en justice. (cf : 3 ème civ, octobre 2021, n°20-18.792)

En l’espèce, Madame [V] [P] ne soutient aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de sa demande, qui sera par conséquent rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société Vacanceole qui succombe en ses demandes sera tenue aux dépens.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [P] la totalité des sommes qu’elle a exposées pour faire valoir ses droits devant la justice, de sorte que, de sorte que la société Vacanceole sera condamnée à lui verser la somme de 3.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement par jugement contradictoire prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE des débats les pièces communiquées par Madame [V] [P] n°23 à 27,

ORDONNE l’expulsion de la société Vacanceole et de tout occupant de son chef du lot n°213, bâtiment B, 3ème étage (studio et dépendances, casier à skis et cellier portant le n°32) de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 12] [Localité 7][Adresse 4] ;

CONDAMNE la société Vacanceole à payer à Madame [V] [P] une indemnité d’occupation de 816 euros par trimestre à compter du 1er juillet 2021 jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE la société Vacanceole à payer à Madame [V] [P] la somme de 504, 38 euros au titre du remboursement des charges locatives,

CONDAMNE la société Vacanceole aux dépens,

CONDAMNE la société Vacanceole à verser à Madame [V] [P] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT